23.10.2014 Büromarkt Düsseldorf: Spürbar weniger Umsatz im Stadtgebiet
Mit einem Flächenumsatz von rund 192.000 m² im Stadtgebiet fällt das Ergebnis auf dem Düsseldorfer Büromarkt nicht gerade zufriedenstellend aus. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurde nahezu ein Drittel weniger Fläche umgesetzt. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Besonders Großvermietungen fehlen: Nachdem im Vorjahr gleich mehrere Abschlüsse ab 5.000 m² registriert werden konnten - darunter der Vertrag des Landes Nordrhein-Westfalen für das Innenministerium mit rund 45.000 m² - konzentrierte sich das Marktgeschehen im aktuellen Jahr auf die Flächensegmente bis 5.000 m²“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter Im gesamten Marktgebiet inklusive Peripherie summiert sich der Umsatz auf 258.000 m² und liegt damit rund 18 % unter dem hervorragenden Vorjahreswert, aber immer noch im langjährigen Mittel (+3 %). Insgesamt entfallen rund drei Viertel des Ergebnisses auf das Stadtgebiet, wo der Teilmarkt Derendorf mit rund 25.000 m² den ersten Rang einnimmt. Auf den weiteren Plätzen folgen die Innenstadt und Düsseldorf Nord mit jeweils 20.500 m² sowie die Lage CBD/Bankenviertel mit rund 18.500 m².
Breite Nachfragebasis – Leerstand bei knapp über 1 Mio. €
Die dennoch breit aufgestellte Nachfrage zeigt sich mit Blick auf die Verteilung des Umsatzes nach Branchen. Gleich vier Gruppen halten Anteile im zweistelligen Bereich. Position eins sichern sich die sonstigen Dienstleistungen mit knapp 18 % vor Verwaltungen von Industrieunternehmen (gut 16 %), die ihren Beitrag gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich ausbauen konnten (+10 Prozent-punkte). Mit etwas Abstand folgen Handelsunternehmen (11 %) sowie Beratungsgesellschaften (10 %). Darüber hinaus zählten auch die Informations– und Kommunikationstechnologien (9 %) und das Gesundheitswesen (7 %) zu den aktivsten Nachfragern.
Das Volumen leerstehender Flächen summiert sich zum Ende des dritten Quartals auf 1,01 Mio. m² und liegt damit rund 2 % unter dem Vorjahreswert. Nachdem der Leerstand zum Jahresende 2013 sogar unter die 1-Mio.-m²-Marke gefallen war, ist er im Jahresverlauf wieder leicht auf den aktuellen Wert gestiegen. Innerhalb des Marktgebiets befindet sich das größte Angebot kurzfristig beziehbarer Flächen derzeit am Seestern. Da größere Flächen freigezogen wurden, erhöhte sich hier das Leerstandsvolumen auf mittlerweile rund 127.000 m². Der Anteil moderner Flächen am gesamten Leerstand bleibt auf dem gewohnt niedrigen Niveau und erreicht gerade einmal 28 %. Die Leerstandsrate ist im Jahresvergleich leicht gesunken und liegt bei 9,6 % im Stadt- und 10,9 % im Marktgebiet.
Weniger Flächen im Bau – Spitzenmiete wieder bei 26,50 €/m²
Im Jahresverlauf wurde eine Reihe von Projekten fertiggestellt. Da nicht in gleichem Maße mit neuen begonnen wurde, sind die Flächen im Bau abermals gesunken und belaufen sich Ende September auf rund 174.000 m² (-3 %). Dennoch steht dem Markt mit 86.000 m² noch rund jeder zweite Quadratmeter zur Verfügung und somit mehr Flächen als noch im Vorjahr. Besonders in der Innenstadt (33.000 m²) und in Derendorf (23.000 m²) wird spekulativ gebaut. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) liegt derweil mit 1,1 Mio. m² auf dem Niveau des Vorjahres. Nachdem die Höchstmiete im Düsseldorfer Markt zwischenzeitlich ein absolutes Spitzenniveau von 27,50 €/m² erreicht hatte, liegt sie aktuell wieder bei 26,50 €/m². Erzielt wird sie nach wie vor im CBD/Bankenviertel. Aufgrund des mangelnden Angebots im Premiumsegment ist hier auch die Durchschnittsmiete gesunken. Gleiches ist auch in einigen anderen Lagen zu beobachten, da insgesamt weniger Abschlüsse im hochpreisigen Segment stattgefunden haben.
Lebhaftes Schlussquartal
„Auch wenn die ersten drei Quartale nicht ganz so schwungvoll wie im Vorjahr verlaufen sind, wartet der Düsseldorfer Büromarkt doch mit einem voraussichtlich recht lebhaften Schlussquartal auf. Da noch einige größere Abschlüsse ausstehen, bestehen gute Chancen, dass das vierte Quartal das mit Abstand beste des Jahres werden wird. Der Leerstand sollte sich währenddessen auf dem aktuellen Niveau einpendeln, ebenso sind bei den Flächen im Bau keine wesentlichen Veränderungen in Sicht“, so Meszelinsky.
„Besonders Großvermietungen fehlen: Nachdem im Vorjahr gleich mehrere Abschlüsse ab 5.000 m² registriert werden konnten - darunter der Vertrag des Landes Nordrhein-Westfalen für das Innenministerium mit rund 45.000 m² - konzentrierte sich das Marktgeschehen im aktuellen Jahr auf die Flächensegmente bis 5.000 m²“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter Im gesamten Marktgebiet inklusive Peripherie summiert sich der Umsatz auf 258.000 m² und liegt damit rund 18 % unter dem hervorragenden Vorjahreswert, aber immer noch im langjährigen Mittel (+3 %). Insgesamt entfallen rund drei Viertel des Ergebnisses auf das Stadtgebiet, wo der Teilmarkt Derendorf mit rund 25.000 m² den ersten Rang einnimmt. Auf den weiteren Plätzen folgen die Innenstadt und Düsseldorf Nord mit jeweils 20.500 m² sowie die Lage CBD/Bankenviertel mit rund 18.500 m².
Breite Nachfragebasis – Leerstand bei knapp über 1 Mio. €
Die dennoch breit aufgestellte Nachfrage zeigt sich mit Blick auf die Verteilung des Umsatzes nach Branchen. Gleich vier Gruppen halten Anteile im zweistelligen Bereich. Position eins sichern sich die sonstigen Dienstleistungen mit knapp 18 % vor Verwaltungen von Industrieunternehmen (gut 16 %), die ihren Beitrag gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich ausbauen konnten (+10 Prozent-punkte). Mit etwas Abstand folgen Handelsunternehmen (11 %) sowie Beratungsgesellschaften (10 %). Darüber hinaus zählten auch die Informations– und Kommunikationstechnologien (9 %) und das Gesundheitswesen (7 %) zu den aktivsten Nachfragern.
Das Volumen leerstehender Flächen summiert sich zum Ende des dritten Quartals auf 1,01 Mio. m² und liegt damit rund 2 % unter dem Vorjahreswert. Nachdem der Leerstand zum Jahresende 2013 sogar unter die 1-Mio.-m²-Marke gefallen war, ist er im Jahresverlauf wieder leicht auf den aktuellen Wert gestiegen. Innerhalb des Marktgebiets befindet sich das größte Angebot kurzfristig beziehbarer Flächen derzeit am Seestern. Da größere Flächen freigezogen wurden, erhöhte sich hier das Leerstandsvolumen auf mittlerweile rund 127.000 m². Der Anteil moderner Flächen am gesamten Leerstand bleibt auf dem gewohnt niedrigen Niveau und erreicht gerade einmal 28 %. Die Leerstandsrate ist im Jahresvergleich leicht gesunken und liegt bei 9,6 % im Stadt- und 10,9 % im Marktgebiet.
Weniger Flächen im Bau – Spitzenmiete wieder bei 26,50 €/m²
Im Jahresverlauf wurde eine Reihe von Projekten fertiggestellt. Da nicht in gleichem Maße mit neuen begonnen wurde, sind die Flächen im Bau abermals gesunken und belaufen sich Ende September auf rund 174.000 m² (-3 %). Dennoch steht dem Markt mit 86.000 m² noch rund jeder zweite Quadratmeter zur Verfügung und somit mehr Flächen als noch im Vorjahr. Besonders in der Innenstadt (33.000 m²) und in Derendorf (23.000 m²) wird spekulativ gebaut. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) liegt derweil mit 1,1 Mio. m² auf dem Niveau des Vorjahres. Nachdem die Höchstmiete im Düsseldorfer Markt zwischenzeitlich ein absolutes Spitzenniveau von 27,50 €/m² erreicht hatte, liegt sie aktuell wieder bei 26,50 €/m². Erzielt wird sie nach wie vor im CBD/Bankenviertel. Aufgrund des mangelnden Angebots im Premiumsegment ist hier auch die Durchschnittsmiete gesunken. Gleiches ist auch in einigen anderen Lagen zu beobachten, da insgesamt weniger Abschlüsse im hochpreisigen Segment stattgefunden haben.
Lebhaftes Schlussquartal
„Auch wenn die ersten drei Quartale nicht ganz so schwungvoll wie im Vorjahr verlaufen sind, wartet der Düsseldorfer Büromarkt doch mit einem voraussichtlich recht lebhaften Schlussquartal auf. Da noch einige größere Abschlüsse ausstehen, bestehen gute Chancen, dass das vierte Quartal das mit Abstand beste des Jahres werden wird. Der Leerstand sollte sich währenddessen auf dem aktuellen Niveau einpendeln, ebenso sind bei den Flächen im Bau keine wesentlichen Veränderungen in Sicht“, so Meszelinsky.
