27.10.2014 Flächenumsatz auf dem Hamburger Logistikmarkt auf Vorjahresniveau
In den ersten neun Monaten dieses Jahres erzielte der Hamburger Logistikmarkt (inklusive Umland) einen Flächenumsatz von 305.000 m² und liegt damit knapp über dem Niveau des vergleichbaren Vorjahreszeitraums (+2 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Nach einem etwas ruhigeren zweiten Quartal war die Nachfrage im dritten Quartal wieder spürbar lebhafter. An die hohen Umsätze der Jahre 2010 bis 2012 kann das Gesamtergebnis jedoch nicht anknüpfen, sodass der langjährige Durchschnitt um gut 20 % unterschritten wird“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Zurückzuführen ist dies auf eine insgesamt schwächere wirtschaftliche Entwicklung, was insbesondere in den größeren Flächensegmenten zu einer etwas verhalteneren Nachfrage im Vermietungsmarkt geführt hat.“ Der Eigennutzeranteil liegt dagegen mit rund 36 % weiterhin auf einem recht hohen Niveau. Die zum Teil bestehenden Flächenengpässe in zentralen Lagen führen zunehmend dazu, dass größere Neubauentwicklungen in die Randgebiete verlagert werden.
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen wird mit knapp 46 % von den Logistikdienstleistern angeführt. Sie verteidigen damit ihre Spitzenposition, verlieren mit einem Anteilsverlust von 15 Prozentpunkten jedoch an Dominanz. Nichtsdestotrotz bleibt es die Branche mit der stärksten Nachfrage und den meisten Abschlüssen. Wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum landen Handelsunternehmen auf dem zweiten Platz (rund 28 %). Sie können auch absolut deutlich zulegen, fragen aber durchschnittlich etwas kleinere Flächeneinheiten als Logistikdienstleister nach. Produzierende Unternehmen steigern ihr Ergebnis gegenüber dem Vorjahr noch etwas mehr und tragen 16 % zum Gesamtumsatz bei.
Kleine Verträge dominieren – Spitzenmiete seit Ende 2013 stabil
Bei der Größenverteilung des Flächenumsatzes zeigt sich wie im Vorjahr die hohe Bedeutung der kleineren Vertragsabschlüsse. Mit einem Anteil von 40 % können sie noch etwas zulegen und steuern den höchsten Beitrag zum Ergebnis bei. Zusammen mit der nächstgrößeren Kategorie sind die Verträge bis 5.000 m² wieder für mehr als die Hälfte des Resultats verantwortlich. Das im Vorjahr noch kaum besetzte Segment von 8.000 bis 12.000 m² erzielt aktuell wieder einen wesentlich höheren Umsatz und erreicht mehr als ein Viertel des Ergebnisses. Im Gegensatz zum Vorjahr wurden bisher noch keine Verträge über 20.000 m² abgeschlossen.
Die Höchstmiete ist Ende 2013 auf 5,70 €/m² gestiegen und seitdem stabil geblieben. Sie wird für hochwertige Flächen in Allermöhe und im Bereich des Hafens erzielt. In diesen stark nachgefragten Lagen besteht insbesondere im großflächigen Segment ein zu geringes Angebot, was auch für Billbrook, Allermöhe oder Norderstedt gilt. In Altenwerder stehen dagegen zum Teil spekulativ errichtete Flächen leer. Durch den Angebotsüberhang bleiben die Mietpreise in diesem Teilmarkt unter Druck. Die Durchschnittsmiete hat sich gegenüber dem Vorjahr kaum verändert und beträgt 4,85 €/m².
Perspektiven
Durch die leichte Marktbelebung im dritten Quartal und sich abzeichnende Vertragsabschlüsse kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass der Hamburger Logistikmarkt in den letzten drei Monaten des Jahres noch einmal einen etwas höheren Flächenumsatz erzielen kann. Ob dabei auch noch der zehnjährige Durchschnitt von 470.000 m² erreicht wird, ist allerdings fraglich. Denn die aus den weltpolitischen Krisen erwachsende Unsicherheit und die sich eintrübenden Wachstumsperspektiven der Wirtschaft könnten die Nachfrage des Logistikmarkts wieder dämpfen. Auf der Angebotsseite ist vor diesem Hintergrund nur von einer leichten Reduzierung der verfügbaren Flächen auszugehen. Die Spitzenmiete sollte sich auf dem erreichten Niveau weiter stabilisieren.
„Nach einem etwas ruhigeren zweiten Quartal war die Nachfrage im dritten Quartal wieder spürbar lebhafter. An die hohen Umsätze der Jahre 2010 bis 2012 kann das Gesamtergebnis jedoch nicht anknüpfen, sodass der langjährige Durchschnitt um gut 20 % unterschritten wird“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Zurückzuführen ist dies auf eine insgesamt schwächere wirtschaftliche Entwicklung, was insbesondere in den größeren Flächensegmenten zu einer etwas verhalteneren Nachfrage im Vermietungsmarkt geführt hat.“ Der Eigennutzeranteil liegt dagegen mit rund 36 % weiterhin auf einem recht hohen Niveau. Die zum Teil bestehenden Flächenengpässe in zentralen Lagen führen zunehmend dazu, dass größere Neubauentwicklungen in die Randgebiete verlagert werden.
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen wird mit knapp 46 % von den Logistikdienstleistern angeführt. Sie verteidigen damit ihre Spitzenposition, verlieren mit einem Anteilsverlust von 15 Prozentpunkten jedoch an Dominanz. Nichtsdestotrotz bleibt es die Branche mit der stärksten Nachfrage und den meisten Abschlüssen. Wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum landen Handelsunternehmen auf dem zweiten Platz (rund 28 %). Sie können auch absolut deutlich zulegen, fragen aber durchschnittlich etwas kleinere Flächeneinheiten als Logistikdienstleister nach. Produzierende Unternehmen steigern ihr Ergebnis gegenüber dem Vorjahr noch etwas mehr und tragen 16 % zum Gesamtumsatz bei.
Kleine Verträge dominieren – Spitzenmiete seit Ende 2013 stabil
Bei der Größenverteilung des Flächenumsatzes zeigt sich wie im Vorjahr die hohe Bedeutung der kleineren Vertragsabschlüsse. Mit einem Anteil von 40 % können sie noch etwas zulegen und steuern den höchsten Beitrag zum Ergebnis bei. Zusammen mit der nächstgrößeren Kategorie sind die Verträge bis 5.000 m² wieder für mehr als die Hälfte des Resultats verantwortlich. Das im Vorjahr noch kaum besetzte Segment von 8.000 bis 12.000 m² erzielt aktuell wieder einen wesentlich höheren Umsatz und erreicht mehr als ein Viertel des Ergebnisses. Im Gegensatz zum Vorjahr wurden bisher noch keine Verträge über 20.000 m² abgeschlossen.
Die Höchstmiete ist Ende 2013 auf 5,70 €/m² gestiegen und seitdem stabil geblieben. Sie wird für hochwertige Flächen in Allermöhe und im Bereich des Hafens erzielt. In diesen stark nachgefragten Lagen besteht insbesondere im großflächigen Segment ein zu geringes Angebot, was auch für Billbrook, Allermöhe oder Norderstedt gilt. In Altenwerder stehen dagegen zum Teil spekulativ errichtete Flächen leer. Durch den Angebotsüberhang bleiben die Mietpreise in diesem Teilmarkt unter Druck. Die Durchschnittsmiete hat sich gegenüber dem Vorjahr kaum verändert und beträgt 4,85 €/m².
Perspektiven
Durch die leichte Marktbelebung im dritten Quartal und sich abzeichnende Vertragsabschlüsse kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass der Hamburger Logistikmarkt in den letzten drei Monaten des Jahres noch einmal einen etwas höheren Flächenumsatz erzielen kann. Ob dabei auch noch der zehnjährige Durchschnitt von 470.000 m² erreicht wird, ist allerdings fraglich. Denn die aus den weltpolitischen Krisen erwachsende Unsicherheit und die sich eintrübenden Wachstumsperspektiven der Wirtschaft könnten die Nachfrage des Logistikmarkts wieder dämpfen. Auf der Angebotsseite ist vor diesem Hintergrund nur von einer leichten Reduzierung der verfügbaren Flächen auszugehen. Die Spitzenmiete sollte sich auf dem erreichten Niveau weiter stabilisieren.
