30.10.2014 Logistikmarkt Ruhrgebiet übertrifft Vorjahresergebnis
Mit einem Flächenumsatz von 210.000 m² durch Abschlüsse ab 5.000 m² hat der Lager- und Logistikflächenmarkt im Ruhrgebiet bereits das Ergebnis des Gesamtjahres 2013 überflügelt und liegt wieder auf dem Niveau von 2012. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum bedeutet dies ein Plus von 25 %. „Zwar ist die Anzahl der Deals im Vergleich zum Vorjahr annährend gleich geblieben, aber die durchschnittliche Größe der umgesetzten Flächen hat deutlich zugenommen“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Bisher konnten fünf Verträge in der Größenordnung ab 20.000 m² registriert werden, der größte ist die Anmietung von DB Schenker in Bergkamen über 39.000 m². Zusätzlich hat der Logistikdienstleister seine Fläche in Dortmund noch um rund 20.000 m² erweitert. Rund ein Fünftel des Umsatzes wurde durch Eigennutzer generiert - deutlich mehr als im Vorjahr.
Logistikdienstleister knapp in Führung – Gleichmäßige Größenklassenverteilung
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen wird von Logistikdienstleistern angeführt, die einen Anteil von gut 48 % erreichen. Sie zeichnen gleich für drei Verträge über 20.000 m² verantwortlich, was sich in der Verteilung entsprechend widerspiegelt. Nur knapp dahinter liegen Handelsunternehmen, die auf gut 42 % kommen. Auch in diesem Segment hat es Verträge über 20.000 m² gegeben. Daneben wurde hier eine große Anzahl an Deals abgeschlossen, die aber überwiegend im Bereich mittlerer Flächengrößen liegen. Industrieunternehmen liegen bei knapp unter 10 %. Diese Branchenverteilung ist allerdings auch der Tatsache geschuldet, dass der Auswertung Flächen ab 5.000 m² zugrunde liegen und diese generell häufiger von Logistikdienstleistern und Handelsunternehmen genutzt werden.
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt eine recht gleichmäßige Verteilung über die verschiedenen Kategorien. Der höchste Anteil entfällt auf das größte Segment mit Verträgen über 20.000 m² (gut 44 %). Im letzten Jahr trugen diese noch mehr als die Hälfte zum Umsatz bei. Jetzt fokussiert sich die Verteilung mehr auf die beiden nächstkleineren Klassen. Knapp 27 % erreichen Abschlüsse zwischen 12.000 und 20.000 m², die einen leichten Zuwachs verbuchen. Ein deutlicheres Plus verzeichnet die Kategorie von 8.000 bis 12.000 m², die rund 19 % erreicht (+ 13 Prozentpunkte). Etwas weniger Verträge wurden im Bereich von 5.000 bis 8.000 m² registriert, wo der Anteil bei knapp 10 % liegt.
Die Spitzenmiete für moderne Lager- und Logistikflächen im Ruhrgebiet liegt nach wie vor bei 4,30 €/m². Sie wird in den besonders nachgefragten Lagen im Großraum Duisburg/Mülheim und um Dortmund/Unna, erzielt. Insgesamt lässt sich in nahezu allen Teilen des Ruhrgebiets ein nur knappes Flächenangebot feststellen. Hinzu kommt, dass unter anderem im westlichen und östlichen Ruhrgebiet vor allem größere Bestandsflächen abvermietet wurden, aber gleichzeitig kein neues Angebot entstanden ist. Diese Entwicklung spiegelt sich in der gestiegenen Durchschnittsmiete auf 3,70 €/m² wider und erklärt auch den im bundesweiten Vergleich hohen Neubauanteil (61 %), da Nutzer Schwierigkeiten haben, ein ihren Ansprüchen genügendes Bestandsobjekt zu finden.
Positive Aussichten
„Dank mehrerer Großabschlüsse steuert das Ruhrgebiet auf ein überdurchschnittliches Gesamtjahresergebnis zu. In den letzten drei Monaten wird sogar noch einmal eine leichte Belebung des Marktes erwartet. Als Reaktion auf das knappe und häufig den Nutzeransprüchen nicht gerecht werdende Flächenangebot, wird der Neubauanteil sowie der Anteil der Eigennutzer weiterhin hoch bleiben bzw. noch etwas steigen. Dennoch stehen die Mieten noch nicht so stark unter Druck, dass kurzfristig ein deutlicher Anstieg zu erwarten wäre“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.
Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum bedeutet dies ein Plus von 25 %. „Zwar ist die Anzahl der Deals im Vergleich zum Vorjahr annährend gleich geblieben, aber die durchschnittliche Größe der umgesetzten Flächen hat deutlich zugenommen“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Bisher konnten fünf Verträge in der Größenordnung ab 20.000 m² registriert werden, der größte ist die Anmietung von DB Schenker in Bergkamen über 39.000 m². Zusätzlich hat der Logistikdienstleister seine Fläche in Dortmund noch um rund 20.000 m² erweitert. Rund ein Fünftel des Umsatzes wurde durch Eigennutzer generiert - deutlich mehr als im Vorjahr.
Logistikdienstleister knapp in Führung – Gleichmäßige Größenklassenverteilung
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen wird von Logistikdienstleistern angeführt, die einen Anteil von gut 48 % erreichen. Sie zeichnen gleich für drei Verträge über 20.000 m² verantwortlich, was sich in der Verteilung entsprechend widerspiegelt. Nur knapp dahinter liegen Handelsunternehmen, die auf gut 42 % kommen. Auch in diesem Segment hat es Verträge über 20.000 m² gegeben. Daneben wurde hier eine große Anzahl an Deals abgeschlossen, die aber überwiegend im Bereich mittlerer Flächengrößen liegen. Industrieunternehmen liegen bei knapp unter 10 %. Diese Branchenverteilung ist allerdings auch der Tatsache geschuldet, dass der Auswertung Flächen ab 5.000 m² zugrunde liegen und diese generell häufiger von Logistikdienstleistern und Handelsunternehmen genutzt werden.
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt eine recht gleichmäßige Verteilung über die verschiedenen Kategorien. Der höchste Anteil entfällt auf das größte Segment mit Verträgen über 20.000 m² (gut 44 %). Im letzten Jahr trugen diese noch mehr als die Hälfte zum Umsatz bei. Jetzt fokussiert sich die Verteilung mehr auf die beiden nächstkleineren Klassen. Knapp 27 % erreichen Abschlüsse zwischen 12.000 und 20.000 m², die einen leichten Zuwachs verbuchen. Ein deutlicheres Plus verzeichnet die Kategorie von 8.000 bis 12.000 m², die rund 19 % erreicht (+ 13 Prozentpunkte). Etwas weniger Verträge wurden im Bereich von 5.000 bis 8.000 m² registriert, wo der Anteil bei knapp 10 % liegt.
Die Spitzenmiete für moderne Lager- und Logistikflächen im Ruhrgebiet liegt nach wie vor bei 4,30 €/m². Sie wird in den besonders nachgefragten Lagen im Großraum Duisburg/Mülheim und um Dortmund/Unna, erzielt. Insgesamt lässt sich in nahezu allen Teilen des Ruhrgebiets ein nur knappes Flächenangebot feststellen. Hinzu kommt, dass unter anderem im westlichen und östlichen Ruhrgebiet vor allem größere Bestandsflächen abvermietet wurden, aber gleichzeitig kein neues Angebot entstanden ist. Diese Entwicklung spiegelt sich in der gestiegenen Durchschnittsmiete auf 3,70 €/m² wider und erklärt auch den im bundesweiten Vergleich hohen Neubauanteil (61 %), da Nutzer Schwierigkeiten haben, ein ihren Ansprüchen genügendes Bestandsobjekt zu finden.
Positive Aussichten
„Dank mehrerer Großabschlüsse steuert das Ruhrgebiet auf ein überdurchschnittliches Gesamtjahresergebnis zu. In den letzten drei Monaten wird sogar noch einmal eine leichte Belebung des Marktes erwartet. Als Reaktion auf das knappe und häufig den Nutzeransprüchen nicht gerecht werdende Flächenangebot, wird der Neubauanteil sowie der Anteil der Eigennutzer weiterhin hoch bleiben bzw. noch etwas steigen. Dennoch stehen die Mieten noch nicht so stark unter Druck, dass kurzfristig ein deutlicher Anstieg zu erwarten wäre“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.
