01.11.2014 Flächenumsätze Industrie-, Lager- und Logistikmarkt konzentrieren sich auf Hamburgs Süden
Mit einem Flächenumsatz in Höhe von rund 300.000 m² schloss der Hamburger Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland das 3. Quartal 2014 ab. Dies ergaben aktuelle Berechnungen von Grossmann & Berger. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit 305.000 m² Flächenumsatz erwies sich das Ergebnis als nahezu unverändert. Auf das 3. Quartal entfiel genau ein Drittel des Flächenumsatzes. Der Anteil der von Eigennutzern getätigten Geschäfte betrug zum Ende des 3. Quartals gut 38 % und war im Vorjahresvergleich um 16 % rückläufig. „Auch im dritten Quartal blieben Mietverträge über 10.000 m² Fläche die Ausnahme. Allerdings wurden in diesem Zeitraum sieben Aktivitäten von Käufern, Mietern und Eigennutzern im Segment 5.000 bis 10.000 m² registriert“, so Stefan Harder, Leiter Industrie, Lager, Logistik bei Grossmann & Berger.
17 Abschlüsse über 5.000 m²
Getragen wurde das Ergebnis zum Ende des 3. Quartals erneut von den Größensegmenten über 5.000 und 10.000 m², die zusammen auf nahezu die Hälfte des Flächenumsatzes kamen (über 5.000 m²: 73.500 m², über 10.000 m²: 75.000 m²). Der Logistik-Dienstleister syncreon Deutschland GmbH schloss für eine Fläche von 14.755 m² (Bei der Lehmkuhle 4, Wenzendorf/Hamburg Süd-West) im VGP Park Hamburg den größten Mietvertrag des 3. Quartals ab, der gleichzeitig das zweitgrößte Geschäft des bisherigen Jahres 2014 ist. Das Segment zwischen 5.000 und 10.000 m² legte um 109 % im Vorjahresvergleich am deutlichsten zu. Bedeutendster Neuvertrag in dieser Größenklasse war der Kauf von rund 9.500 m² durch einen Automobil-Dienstleister in Henstedt-Ulzburg (Umland Nord-West). Das Größensegment 1.000 bis 3.000 m² verbuchte mit knapp 29 % bei 42 Verträgen zum Ende des 3. Quartals den größten Flächenumsatz.
16 von 17 Großabschlüssen durch Logistik, Handel und Produktion
Die Rangfolge bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen blieb im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum gleich. Die Unternehmen der Branchen Logistik/Spedition nahmen zum Ende des 3. Quartals rund 37 % der Flächen ab (110.400 m²). Der Flächenumsatz des Handels (73.200 m²) und von Produktion/Industrie/Handwerk (70.200 m²) war bei rund 24 % nahezu identisch. „Diese drei Branchen tätigten 16 der 17 vom Flächenvolumen her größten Geschäfte“, so Harder. Die Mieten für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland gaben zum Ende des 3. Quartals gegenüber dem Vorjahr leicht nach. Bei einem Minus von 10 Cent gegenüber dem Vorjahresquartal lag die Spitzenmiete bei 5,70 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete notierte bei 4,60 €/m²/Monat und fiel damit im Vorjahresvergleich um 45 Cent geringer aus.
Süden und Westen mit höchsten Flächenumsätzen
Relativ ausgewogen verteilte sich der Industrie-Flächenumsatz auf das Hamburger Stadtgebiet (53,6 %) und das Umland (46,4 %). Der höchste Flächenumsatz innerhalb der Hamburger Stadtgrenze wurde mit 19,3 % in Hamburg Süd registriert, die nächsthöheren mit 12,6 und 11,3 % in Hamburg West und Hamburg Ost. Den zum Ende des 3. Quartals insgesamt höchsten Flächenumsatz und den höchsten Flächenumsatz im Hamburger Umland verzeichnete der Teilmarkt Umland Süd-West mit 19,7 %. „Der Standort Rade/Wenzendorf trägt in diesem Jahr einen Großteil zum Flächen-Take-up im südwestlichen Umland von Hamburg bei. Hauptsächlich dort lassen sich Grundstücke für logistische Großansiedlungen zu moderaten Preisen und somit auch günstige Built-to-suit-Mietlösungen realisieren“, erläutert Harder. „Auch die Entscheidung eines großen Projektentwicklers, bereits für eine Mietdauer ab fünf Jahren abhängig von Bonität und Flächenanforderungen des Mieters marktgerechte Neubauten nach Mieterwünschen umzusetzen, trägt zur Belebung in diesem Teilmarkt bei.“ In das Umland Süd-West fiel auch der bereits erwähnte größte Neu-Mietvertrag im 3. Quartal durch die syncreon Deutschland GmbH.
Zweit- und drittgrößte Aktivitäten im Nord-Westen
Einen ebenfalls zweistelligen Anteil am Flächenumsatz erreichte mit 13,8 % das Umland Nord-West, wo die vom Volumen her zweit- und drittgrößten Aktivitäten im 3. Quartal stattfanden. Bei der zweitgrößten handelte es sich um den bereits genannten Kauf eines Automobil-Dienstleisters, die drittgrößte war der Baubeginn des Kartonagenherstellers Günter Hoffmann GmbH & Co KG für rund 9.000 m² in Henstedt-Ulzburg (Rudolf-Diesel-Straße, Umland Nord-West). „Die nord-westlichen Teilmärkte im Hamburger Umland sind traditionell eher mäßig nachgefragt. Dieses Jahr begünstigt das nach wie vor niedrige Zinsniveau sowie die Ausweisung neuer Grundstücksflächen die Eigennutzertransaktionen in diesem Bereich, zudem werden logistische Entwicklungen am Flughafen im Hamburger Stadtgebiet forciert“, begründet Harder. „Der Neubau eines Frachtzentrums mit einer Nutzfläche von rund 20.000 m² ist das größte Eigennutzer-Geschäft im Jahr 2014.“
Leerstandsabbau im Hamburger Hafen und Großabschluss erwartet
„Angesichts der Nachfrage und einiger noch offener Großgesuche erwarten wir für Hamburg einen Industrie-Flächenumsatz um die 425.000 m²“, sagt Harder. „In den nächsten ein, zwei Quartalen dürfte der Leerstand am Premium-Standort „Hamburger Hafen“ schrittweise sinken. Hierauf lassen Marktinformationen schließen, denen zufolge die Anmietungsverhandlungen für einige Fläche bereits fortgeschritten sind. Im vierten Quartal rechnen wir für den Teilmarkt Umland Süd-West mit einem Großabschluss weit über 10.000 m².“
17 Abschlüsse über 5.000 m²
Getragen wurde das Ergebnis zum Ende des 3. Quartals erneut von den Größensegmenten über 5.000 und 10.000 m², die zusammen auf nahezu die Hälfte des Flächenumsatzes kamen (über 5.000 m²: 73.500 m², über 10.000 m²: 75.000 m²). Der Logistik-Dienstleister syncreon Deutschland GmbH schloss für eine Fläche von 14.755 m² (Bei der Lehmkuhle 4, Wenzendorf/Hamburg Süd-West) im VGP Park Hamburg den größten Mietvertrag des 3. Quartals ab, der gleichzeitig das zweitgrößte Geschäft des bisherigen Jahres 2014 ist. Das Segment zwischen 5.000 und 10.000 m² legte um 109 % im Vorjahresvergleich am deutlichsten zu. Bedeutendster Neuvertrag in dieser Größenklasse war der Kauf von rund 9.500 m² durch einen Automobil-Dienstleister in Henstedt-Ulzburg (Umland Nord-West). Das Größensegment 1.000 bis 3.000 m² verbuchte mit knapp 29 % bei 42 Verträgen zum Ende des 3. Quartals den größten Flächenumsatz.
16 von 17 Großabschlüssen durch Logistik, Handel und Produktion
Die Rangfolge bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen blieb im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum gleich. Die Unternehmen der Branchen Logistik/Spedition nahmen zum Ende des 3. Quartals rund 37 % der Flächen ab (110.400 m²). Der Flächenumsatz des Handels (73.200 m²) und von Produktion/Industrie/Handwerk (70.200 m²) war bei rund 24 % nahezu identisch. „Diese drei Branchen tätigten 16 der 17 vom Flächenvolumen her größten Geschäfte“, so Harder. Die Mieten für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland gaben zum Ende des 3. Quartals gegenüber dem Vorjahr leicht nach. Bei einem Minus von 10 Cent gegenüber dem Vorjahresquartal lag die Spitzenmiete bei 5,70 €/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete notierte bei 4,60 €/m²/Monat und fiel damit im Vorjahresvergleich um 45 Cent geringer aus.
Süden und Westen mit höchsten Flächenumsätzen
Relativ ausgewogen verteilte sich der Industrie-Flächenumsatz auf das Hamburger Stadtgebiet (53,6 %) und das Umland (46,4 %). Der höchste Flächenumsatz innerhalb der Hamburger Stadtgrenze wurde mit 19,3 % in Hamburg Süd registriert, die nächsthöheren mit 12,6 und 11,3 % in Hamburg West und Hamburg Ost. Den zum Ende des 3. Quartals insgesamt höchsten Flächenumsatz und den höchsten Flächenumsatz im Hamburger Umland verzeichnete der Teilmarkt Umland Süd-West mit 19,7 %. „Der Standort Rade/Wenzendorf trägt in diesem Jahr einen Großteil zum Flächen-Take-up im südwestlichen Umland von Hamburg bei. Hauptsächlich dort lassen sich Grundstücke für logistische Großansiedlungen zu moderaten Preisen und somit auch günstige Built-to-suit-Mietlösungen realisieren“, erläutert Harder. „Auch die Entscheidung eines großen Projektentwicklers, bereits für eine Mietdauer ab fünf Jahren abhängig von Bonität und Flächenanforderungen des Mieters marktgerechte Neubauten nach Mieterwünschen umzusetzen, trägt zur Belebung in diesem Teilmarkt bei.“ In das Umland Süd-West fiel auch der bereits erwähnte größte Neu-Mietvertrag im 3. Quartal durch die syncreon Deutschland GmbH.
Zweit- und drittgrößte Aktivitäten im Nord-Westen
Einen ebenfalls zweistelligen Anteil am Flächenumsatz erreichte mit 13,8 % das Umland Nord-West, wo die vom Volumen her zweit- und drittgrößten Aktivitäten im 3. Quartal stattfanden. Bei der zweitgrößten handelte es sich um den bereits genannten Kauf eines Automobil-Dienstleisters, die drittgrößte war der Baubeginn des Kartonagenherstellers Günter Hoffmann GmbH & Co KG für rund 9.000 m² in Henstedt-Ulzburg (Rudolf-Diesel-Straße, Umland Nord-West). „Die nord-westlichen Teilmärkte im Hamburger Umland sind traditionell eher mäßig nachgefragt. Dieses Jahr begünstigt das nach wie vor niedrige Zinsniveau sowie die Ausweisung neuer Grundstücksflächen die Eigennutzertransaktionen in diesem Bereich, zudem werden logistische Entwicklungen am Flughafen im Hamburger Stadtgebiet forciert“, begründet Harder. „Der Neubau eines Frachtzentrums mit einer Nutzfläche von rund 20.000 m² ist das größte Eigennutzer-Geschäft im Jahr 2014.“
Leerstandsabbau im Hamburger Hafen und Großabschluss erwartet
„Angesichts der Nachfrage und einiger noch offener Großgesuche erwarten wir für Hamburg einen Industrie-Flächenumsatz um die 425.000 m²“, sagt Harder. „In den nächsten ein, zwei Quartalen dürfte der Leerstand am Premium-Standort „Hamburger Hafen“ schrittweise sinken. Hierauf lassen Marktinformationen schließen, denen zufolge die Anmietungsverhandlungen für einige Fläche bereits fortgeschritten sind. Im vierten Quartal rechnen wir für den Teilmarkt Umland Süd-West mit einem Großabschluss weit über 10.000 m².“
