10.11.2014 Frankfurter Büromarkt bleibt auch in Q3 unter 100.000 m² Flächenumsatz
Das 3. Quartal 2014 brachte mit 91.000 Quadratmeter Umsatz nur einen kleinen Lichtblick in das bislang schwache Jahr am Frankfurter Büromarkt. Die 100.000-Quadratmeter-Marke wurde wie in den beiden Vormonaten verfehlt. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen des Jahres 255.800 Quadratmeter Büroflächen neu vermietet, was den schwächsten Neunmonatswert seit 2004 darstellt. Das geht aus der aktuellen DTZ-Studie „Property Times Frankfurt Büromarkt Q3 2014“ hervor.
Yvo Postleb, Country Head Germany bei DTZ, sagt: „Wir reduzieren unsere Prognose für den Frankfurter Büromarkt für das Gesamtjahr 2014 von ursprünglich mehr als 400.000 Quadratmeter auf circa 350.000 Quadratmeter Flächenumsatz. Gründe sind die bisherige Entwicklung in diesem Jahr und die seit dem Spätsommer kursierenden Befürchtungen einer Rezession, die einige Unternehmen veranlassen dürften, Flächenentscheidungen zu vertagen.“
Zwei Großabschlüsse und ein stabiler Sockel unter 1.000 Quadratmeter
Im Einzelnen sorgten im 3. Quartal die Anmietung von 15.400 Quadratmeter Bürofläche im Bankenviertel durch die Deutsche Bundesbank sowie die Flächenerweiterung um 7.300 Quadratmeter der KfW Bank in der City West für etwas Erholung. Während sich der durchschnittliche Flächenumsatz durch Neuvermietungen und Eigennutzertransaktionen im Zehnjahresdurchschnitt der ersten neun Monate auf knapp 340.000 Quadratmeter belief, lag er in diesem Jahr nur bei 255.800 Quadratmetern, dem schlechtesten Wert seit 2004.
Als stabiler Sockel erweisen sich die Anmietungen von Flächen unter 1.000 Quadratmeter. Sie trugen im Jahresverlauf mit insgesamt 118.300 Quadratmetern und damit 47 Prozent fast zur Hälfte zum Gesamtumsatz bei. Um fast 45 Prozent ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die Bedeutung von Flächenanmietungen zwischen 1.000 und 3.000 Quadratmetern gestiegen.
Realisierbare Spitzenmiete bleibt bei 38 Euro
Seit Ende 2013 verharrt die realisierbare Spitzenmiete für Büroflächen in Frankfurt bei 38 Euro pro Quadratmeter und Monat. Sie wird nur in einer begrenzten Anzahl von Objekten im Bankenviertel erreicht. Trotzdem wird in den nächsten zwei Jahren kein Anstieg erwartet, jedoch aktuell auch kein Nachgeben des Preises.
In der Frankfurter Bankenlage bewegt sich der Mietpreis zwischen 28 und 38 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Übrigen erweiterten Innenstadtbereich werden, je nach Mikrostandort, zwischen 10 und 22 Euro erreicht. Eine Sonderposition nimmt der Flughafen ein, wo Spitzenmieten bis zu 30 Euro registriert werden.
Mehr Flächenabgang als Neuzugang
Im 3. Quartal 2014 wurden dem Büroflächenmarkt knapp 78.000 Quadratmeter entzogen. Insgesamt betraf das im bisherigen Jahresverlauf fast 50 Objekte mit 280.000 Quadratmetern. Ein Viertel davon liegt in der Bürostadt Niederrad. Dem steht ein Baufertigstellungsvolumen von rund 165.000 Quadratmetern gegenüber. Der Bestand hat sich damit im 3. Quartal um 100.000 Quadratmeter verringert.
Mathias Finger, Head of Office Letting Frankfurt, sagt: „Wir beobachten seit geraumer Zeit einen Trend zu Abriss und Neubau von Büroflächen sowie zur Umwandlung von Büros in Wohnungen. Dieser Trend hält unvermindert an.“
Der Flächenabbau, das geringe Neubauvolumen sowie Neuvermietungen haben dazu geführt, dass der Leerstand weiter gesunken ist und im 3. Quartal bei 11,9 Prozent liegt. Damit liegt dieser Wert erstmals seit 2003 unter 12 Prozent.
Vorläufiger Höhepunkt bei Baufertigstellungen erreicht
Mit dem Jahr 2014 wird ein vorläufiger Höhepunkt bei Baufertigstellungen erreicht. Bis Ende des Jahres werden voraussichtlich 319.000 Quadratmeter übergeben, das sind doppelt so viel wie im Vorjahr. Einen großen Anteil daran hat der Neubau für die Zentrale der Europäischen Zentralbank in Ostend mit 104.000 Quadratmetern.
2015 sinken die angekündigten Baufertigstellungen auf etwa 120.000 Quadratmeter, für 2016 werden bislang 170.000 Quadratmeter prognostiziert. 2017 könnten wieder 340.000 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt werden. Da sich jedoch erst ein Bruchteil der geplanten Projekte im Bau befindet, sind hier noch größere Verschiebungen möglich. Das betrifft bereits das Jahr 2015, wo im Übrigen mehr als die Hälfte der Fertigstellungen aus Kernsanierungen beziehungsweise Abriss und Neubau stammen. Für 80 Prozent dieser Flächen gibt es noch keine Nutzer, das ist im Vergleich zu den beiden Vorjahren eine sehr hohe Zahl. Angesichts der aktuell schwachen Umsatzzahlen sind deshalb für 2015 Projektverschiebungen nicht auszuschließen.
Yvo Postleb, Country Head Germany bei DTZ, sagt: „Wir reduzieren unsere Prognose für den Frankfurter Büromarkt für das Gesamtjahr 2014 von ursprünglich mehr als 400.000 Quadratmeter auf circa 350.000 Quadratmeter Flächenumsatz. Gründe sind die bisherige Entwicklung in diesem Jahr und die seit dem Spätsommer kursierenden Befürchtungen einer Rezession, die einige Unternehmen veranlassen dürften, Flächenentscheidungen zu vertagen.“
Zwei Großabschlüsse und ein stabiler Sockel unter 1.000 Quadratmeter
Im Einzelnen sorgten im 3. Quartal die Anmietung von 15.400 Quadratmeter Bürofläche im Bankenviertel durch die Deutsche Bundesbank sowie die Flächenerweiterung um 7.300 Quadratmeter der KfW Bank in der City West für etwas Erholung. Während sich der durchschnittliche Flächenumsatz durch Neuvermietungen und Eigennutzertransaktionen im Zehnjahresdurchschnitt der ersten neun Monate auf knapp 340.000 Quadratmeter belief, lag er in diesem Jahr nur bei 255.800 Quadratmetern, dem schlechtesten Wert seit 2004.
Als stabiler Sockel erweisen sich die Anmietungen von Flächen unter 1.000 Quadratmeter. Sie trugen im Jahresverlauf mit insgesamt 118.300 Quadratmetern und damit 47 Prozent fast zur Hälfte zum Gesamtumsatz bei. Um fast 45 Prozent ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die Bedeutung von Flächenanmietungen zwischen 1.000 und 3.000 Quadratmetern gestiegen.
Realisierbare Spitzenmiete bleibt bei 38 Euro
Seit Ende 2013 verharrt die realisierbare Spitzenmiete für Büroflächen in Frankfurt bei 38 Euro pro Quadratmeter und Monat. Sie wird nur in einer begrenzten Anzahl von Objekten im Bankenviertel erreicht. Trotzdem wird in den nächsten zwei Jahren kein Anstieg erwartet, jedoch aktuell auch kein Nachgeben des Preises.
In der Frankfurter Bankenlage bewegt sich der Mietpreis zwischen 28 und 38 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Übrigen erweiterten Innenstadtbereich werden, je nach Mikrostandort, zwischen 10 und 22 Euro erreicht. Eine Sonderposition nimmt der Flughafen ein, wo Spitzenmieten bis zu 30 Euro registriert werden.
Mehr Flächenabgang als Neuzugang
Im 3. Quartal 2014 wurden dem Büroflächenmarkt knapp 78.000 Quadratmeter entzogen. Insgesamt betraf das im bisherigen Jahresverlauf fast 50 Objekte mit 280.000 Quadratmetern. Ein Viertel davon liegt in der Bürostadt Niederrad. Dem steht ein Baufertigstellungsvolumen von rund 165.000 Quadratmetern gegenüber. Der Bestand hat sich damit im 3. Quartal um 100.000 Quadratmeter verringert.
Mathias Finger, Head of Office Letting Frankfurt, sagt: „Wir beobachten seit geraumer Zeit einen Trend zu Abriss und Neubau von Büroflächen sowie zur Umwandlung von Büros in Wohnungen. Dieser Trend hält unvermindert an.“
Der Flächenabbau, das geringe Neubauvolumen sowie Neuvermietungen haben dazu geführt, dass der Leerstand weiter gesunken ist und im 3. Quartal bei 11,9 Prozent liegt. Damit liegt dieser Wert erstmals seit 2003 unter 12 Prozent.
Vorläufiger Höhepunkt bei Baufertigstellungen erreicht
Mit dem Jahr 2014 wird ein vorläufiger Höhepunkt bei Baufertigstellungen erreicht. Bis Ende des Jahres werden voraussichtlich 319.000 Quadratmeter übergeben, das sind doppelt so viel wie im Vorjahr. Einen großen Anteil daran hat der Neubau für die Zentrale der Europäischen Zentralbank in Ostend mit 104.000 Quadratmetern.
2015 sinken die angekündigten Baufertigstellungen auf etwa 120.000 Quadratmeter, für 2016 werden bislang 170.000 Quadratmeter prognostiziert. 2017 könnten wieder 340.000 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt werden. Da sich jedoch erst ein Bruchteil der geplanten Projekte im Bau befindet, sind hier noch größere Verschiebungen möglich. Das betrifft bereits das Jahr 2015, wo im Übrigen mehr als die Hälfte der Fertigstellungen aus Kernsanierungen beziehungsweise Abriss und Neubau stammen. Für 80 Prozent dieser Flächen gibt es noch keine Nutzer, das ist im Vergleich zu den beiden Vorjahren eine sehr hohe Zahl. Angesichts der aktuell schwachen Umsatzzahlen sind deshalb für 2015 Projektverschiebungen nicht auszuschließen.