27.11.2014 Preiszuwächse für Hamburg insbesondere in mittleren Lagen erwartet
Obwohl Interessenten Immobilien wesentlich genauer prüfen als in den Vorjahren und überteuerte Angebote ignorieren, haben sich die Zeiträume bis zum Verkauf überwiegend verkürzt. Marktgerecht eingepreiste Bestandsimmobilien werden in Hamburg im Durchschnitt in zwei bis vier Monaten vermittelt. Die Preise haben sich 2014 je nach Region und Segment unterschiedlich entwickelt. „Anders als die bereits etwas verlangsamte Mietpreisentwicklung legten die maximal erzielbaren Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser 2014 deutlich zu, insbesondere im Teilmarkt Zentral und Alster“, fasst Lars Seidel, Geschäftsführer Wohnimmobilien bei Grossmann & Berger, das Hauptergebnis des hauseigenen Marktberichts Wohnen zusammen.
ETW: Harvestehude Preisspitzenreiter
Mit deutlichem Abstand erwies sich Harvestehude 2014 erneut als Stadtteil mit den höchsten erzielbaren Quadratmeterpreisen für Bestands-Eigentumswohnungen. Sie lagen bei 12.000 €/m² Wfl. und zeigten mit +2.000 €/m² Wfl. den größten Preiszuwachs in diesem Segment. „Für Penthouse-Wohnungen im Harvestehuder Weg lassen sich in der Spitze Quadratmeterpreise bis zu 16.000 €/m² Wfl. erzielen“, erläutert Seidel. Ebenfalls vierstellig mit 10.000 €/m² Wfl. waren die in der HafenCity, Uhlenhorst und Winterhude beobachteten maximalen Quadratmeterpreise. In Winterhude, Hoheluft-Ost und Poppenbüttel wurden mit +1.000 €/m² Wfl., in Finkenwerder und Hausbruch mit +800 €/m² Wfl. und in Neugraben-Fischbek mit +600 €/m² Wfl. die nächsthöheren Kaufpreiszuwächse registriert. „Auch in Hamm und Horn legten die maximalen Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 400 auf 2.000 €/m² Wfl. stark zu. Das Interesse des Senats am Hamburger Osten wird zunehmend im Markt spürbar“, so Seidel.
ETW: Süden und Süd-Osten mit niedrigsten Einstandspreisen
Am anderen Ende der Preisskala begannen die Einstiegs-Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Wilhelmsburg bei 1.100 €/m² Wfl. und in Wilstorf bei 1.250 €/m² Wfl.. „Die Strahlkraft von IBA und IGS auf den Wohnimmobilienmarkt Wilhelmsburg hat nachgelassen, die mögliche Bewerbung Hamburgs für die Olympischen Sommerspiele 2024 oder 2028 ist noch ohne Auswirkung. Daher veränderten sich die Einstiegspreise für Eigentumswohnungen in Wilhelmsburg 2014 gegenüber 2013 nicht“, so Seidel. Auch in Sinstorf und Hamm/Horn (1.300 €/m² Wfl.) sowie in Neugraben-Fischbek, Marmstorf, Billstedt/Jenfeld, Lohbrügge, Neuallermöhe und Tonndorf (1.400 €/m² Wfl.) bewegten sich die Einstandspreise im Segment Bestands-Eigentumswohnungen auf einem relativ niedrigen Niveau.
Häuser: Marienthal mit größter Steigerung bei Maximalkaufpreisen
Auch im Segment Einfamilienhäuser führt Harvestehude das Ranking der maximal erzielbaren Kaufpreise mit 11,0 Mio. € und sehr großem Abstand zu Winterhude an, wo sie bei 6,0 Mio. € lagen. „Für realistisch bewertete Häuser in den klassischen Alsterlagen Rotherbaum, Uhlenhorst und Eppendorf sehen wir die Maximalkaufpreise dieses Jahr zwischen 5,0 und 5,5 Mio. €, für Objekte in den Elbvororten Othmarschen, Nienstedten und Blankenese zwischen 3,4 und 3,5 Mio. €“, konstatiert Seidel. Die größten Zuwächse bei den für Häuser maximal erzielbaren Kaufpreisen fanden mit +400.000 € in Marienthal, +300.000 € in Hoheluft-Ost und +200.000 € in Rotherbaum und Uhlenhorst statt.
Häuser: in Finkenwerder am Erschwinglichsten
Der niedrigste Einstiegspreis für Einfamilienhäuser im Jahr 2014 lag aus Sicht von Grossmann & Berger mit 120.000 € in Finkenwerder. Die nächsthöheren Einstandspreise betrugen 180.000 € in Neugraben-Fischbek und 190.000 € in Langenbek. „Angesichts der Ausweisung neuer Wohngebiete wie dem „Fischbeker Heidbrook“ oder dem „Vogelkamp“ mit insgesamt 2.300 Wohneinheiten erwarten wir mittelfristig in Neugraben-Fischbek steigende Minimalpreise“, so Seidel. Die Einstandspreise für Häuser in Wilstorf begannen 2014 bei 200.000 € und lagen in Sinstorf, Rönneburg, Hausbruch und Hamm/Horn leicht darüber.
Energieeffizienz top, Größe Flopp
Die Nachfrage bewegte sich auch 2014 auf einem hohen Niveau, wobei nicht alle Immobilientypen gesucht wurden. Während weitläufige Grundstücke und große Landhäuser außerhalb Hamburgs seltener nachgefragt wurden, bevorzugten Interessenten energetisch optimierte und gut an Hamburg angebundene Immobilien. Viele Käufer legten Wert auf eine Bahn- oder Bushaltestelle in unmittelbarer Umgebung. „Alles, was Käufer über den Immobilienerwerb hinaus, insbesondere bei den signifikant gestiegenen Nebenkosten, kurz- bis mittelfristig monetär entlastet, ist beim Kauf aktuell sehr wichtig“, sagt Seidel.
Ausblick 2015
Bis auf die sich leicht eintrübenden Konjunkturperspektiven und die voraussichtlich im Jahresverlauf 2015 in Kraft tretende „Mietpreisbremse“ dürften die weiteren den Hamburger Bestands-Wohnimmobilienmarkt bestimmenden Parameter nahezu unverändert bleiben: Der Wohnungsbau wird trotz der gestiegenen Bauaktivitäten die Nachfrage nach Immobilien zur Miete oder zum Eigentum nicht decken, der Flächenmangel im Stadtgebiet zu einem Rückgang der Baugenehmigungen führen. Da der Trend zum Wohnen in der Stadt insbesondere bei der jüngeren Generation anhält, werden der Zuzug und die Haushaltsverkleinerung mittelfristig anhalten. „Daher erwarten wir auch für 2015 keine wesentliche Entspannung. Angesichts des anhaltend attraktiven Zinsniveaus und der Ausweichbewegung vieler Käufer werden die maximal erzielbaren Kaufpreise in den mäßigen und mittleren Lagen steigen. In den Top-Lagen dürften die Preise bei einer sinkenden Anzahl von Verkäufen hingegen nur minimal zulegen“, prognostiziert Seidel. „Dennoch sollten Verkäufer in dieser Marktsituation realistische Preise fordern. Je marktgerechter ein Objekt bewertet wird, desto eher lässt es sich rasch und zu dem vom Eigentümer gewünschten Preis veräußern.“
ETW: Harvestehude Preisspitzenreiter
Mit deutlichem Abstand erwies sich Harvestehude 2014 erneut als Stadtteil mit den höchsten erzielbaren Quadratmeterpreisen für Bestands-Eigentumswohnungen. Sie lagen bei 12.000 €/m² Wfl. und zeigten mit +2.000 €/m² Wfl. den größten Preiszuwachs in diesem Segment. „Für Penthouse-Wohnungen im Harvestehuder Weg lassen sich in der Spitze Quadratmeterpreise bis zu 16.000 €/m² Wfl. erzielen“, erläutert Seidel. Ebenfalls vierstellig mit 10.000 €/m² Wfl. waren die in der HafenCity, Uhlenhorst und Winterhude beobachteten maximalen Quadratmeterpreise. In Winterhude, Hoheluft-Ost und Poppenbüttel wurden mit +1.000 €/m² Wfl., in Finkenwerder und Hausbruch mit +800 €/m² Wfl. und in Neugraben-Fischbek mit +600 €/m² Wfl. die nächsthöheren Kaufpreiszuwächse registriert. „Auch in Hamm und Horn legten die maximalen Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 400 auf 2.000 €/m² Wfl. stark zu. Das Interesse des Senats am Hamburger Osten wird zunehmend im Markt spürbar“, so Seidel.
ETW: Süden und Süd-Osten mit niedrigsten Einstandspreisen
Am anderen Ende der Preisskala begannen die Einstiegs-Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Wilhelmsburg bei 1.100 €/m² Wfl. und in Wilstorf bei 1.250 €/m² Wfl.. „Die Strahlkraft von IBA und IGS auf den Wohnimmobilienmarkt Wilhelmsburg hat nachgelassen, die mögliche Bewerbung Hamburgs für die Olympischen Sommerspiele 2024 oder 2028 ist noch ohne Auswirkung. Daher veränderten sich die Einstiegspreise für Eigentumswohnungen in Wilhelmsburg 2014 gegenüber 2013 nicht“, so Seidel. Auch in Sinstorf und Hamm/Horn (1.300 €/m² Wfl.) sowie in Neugraben-Fischbek, Marmstorf, Billstedt/Jenfeld, Lohbrügge, Neuallermöhe und Tonndorf (1.400 €/m² Wfl.) bewegten sich die Einstandspreise im Segment Bestands-Eigentumswohnungen auf einem relativ niedrigen Niveau.
Häuser: Marienthal mit größter Steigerung bei Maximalkaufpreisen
Auch im Segment Einfamilienhäuser führt Harvestehude das Ranking der maximal erzielbaren Kaufpreise mit 11,0 Mio. € und sehr großem Abstand zu Winterhude an, wo sie bei 6,0 Mio. € lagen. „Für realistisch bewertete Häuser in den klassischen Alsterlagen Rotherbaum, Uhlenhorst und Eppendorf sehen wir die Maximalkaufpreise dieses Jahr zwischen 5,0 und 5,5 Mio. €, für Objekte in den Elbvororten Othmarschen, Nienstedten und Blankenese zwischen 3,4 und 3,5 Mio. €“, konstatiert Seidel. Die größten Zuwächse bei den für Häuser maximal erzielbaren Kaufpreisen fanden mit +400.000 € in Marienthal, +300.000 € in Hoheluft-Ost und +200.000 € in Rotherbaum und Uhlenhorst statt.
Häuser: in Finkenwerder am Erschwinglichsten
Der niedrigste Einstiegspreis für Einfamilienhäuser im Jahr 2014 lag aus Sicht von Grossmann & Berger mit 120.000 € in Finkenwerder. Die nächsthöheren Einstandspreise betrugen 180.000 € in Neugraben-Fischbek und 190.000 € in Langenbek. „Angesichts der Ausweisung neuer Wohngebiete wie dem „Fischbeker Heidbrook“ oder dem „Vogelkamp“ mit insgesamt 2.300 Wohneinheiten erwarten wir mittelfristig in Neugraben-Fischbek steigende Minimalpreise“, so Seidel. Die Einstandspreise für Häuser in Wilstorf begannen 2014 bei 200.000 € und lagen in Sinstorf, Rönneburg, Hausbruch und Hamm/Horn leicht darüber.
Energieeffizienz top, Größe Flopp
Die Nachfrage bewegte sich auch 2014 auf einem hohen Niveau, wobei nicht alle Immobilientypen gesucht wurden. Während weitläufige Grundstücke und große Landhäuser außerhalb Hamburgs seltener nachgefragt wurden, bevorzugten Interessenten energetisch optimierte und gut an Hamburg angebundene Immobilien. Viele Käufer legten Wert auf eine Bahn- oder Bushaltestelle in unmittelbarer Umgebung. „Alles, was Käufer über den Immobilienerwerb hinaus, insbesondere bei den signifikant gestiegenen Nebenkosten, kurz- bis mittelfristig monetär entlastet, ist beim Kauf aktuell sehr wichtig“, sagt Seidel.
Ausblick 2015
Bis auf die sich leicht eintrübenden Konjunkturperspektiven und die voraussichtlich im Jahresverlauf 2015 in Kraft tretende „Mietpreisbremse“ dürften die weiteren den Hamburger Bestands-Wohnimmobilienmarkt bestimmenden Parameter nahezu unverändert bleiben: Der Wohnungsbau wird trotz der gestiegenen Bauaktivitäten die Nachfrage nach Immobilien zur Miete oder zum Eigentum nicht decken, der Flächenmangel im Stadtgebiet zu einem Rückgang der Baugenehmigungen führen. Da der Trend zum Wohnen in der Stadt insbesondere bei der jüngeren Generation anhält, werden der Zuzug und die Haushaltsverkleinerung mittelfristig anhalten. „Daher erwarten wir auch für 2015 keine wesentliche Entspannung. Angesichts des anhaltend attraktiven Zinsniveaus und der Ausweichbewegung vieler Käufer werden die maximal erzielbaren Kaufpreise in den mäßigen und mittleren Lagen steigen. In den Top-Lagen dürften die Preise bei einer sinkenden Anzahl von Verkäufen hingegen nur minimal zulegen“, prognostiziert Seidel. „Dennoch sollten Verkäufer in dieser Marktsituation realistische Preise fordern. Je marktgerechter ein Objekt bewertet wird, desto eher lässt es sich rasch und zu dem vom Eigentümer gewünschten Preis veräußern.“
