01.12.2014 Besonderheiten beim Immobilienkauf vom Bauträger
Für angehende Immobilieneigentümer entwickelt sich der Kauf vom Bauträger zu einer sicheren und kalkulierbaren Alternative zum Bau auf einem eigenem Grundstück. Gerade im Hinblick auf die Grundstücksknappheit in Ballungsgebieten ist dies oft die einzige Möglichkeit, eine Neubauimmobilie in attraktiver Lage zu erwerben. Der Kauf einer Immobilie vom Plan ist jedoch mit einigen Besonderheiten verbunden, die bereits im Vorfeld berücksichtigt werden sollten.
Beim Erwerb einer Bauträger-Immobilie werden sämtliche relevanten Entscheidungen der Bauplanung und Fertigstellung des Objektes von einem Projektentwickler getroffen. Zukünftige Eigentümer sollten in diesem Zusammenhang alle Unterlagen sorgfältig prüfen und einige Vorsichtsmaßnahmen treffen, um später keine Überraschungen zu erleben.
Bau- und Leistungsbeschreibung prüfen
Im notariell beglaubigten Bauvertrag ist neben dem Kaufvertrag auch die Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten. Sie regelt Bauweise, Form und Ausstattung des Objektes. Hier gilt: je konkreter die Beschreibung, desto größer die Planungssicherheit für den Käufer. Eine gute Baubeschreibung definiert, welche Materialien von welcher Qualität verwendet und in welcher Weise verbaut werden. Im Umkehrschluss ist der Bauträger auch nur zur Erbringung derjenigen Leistungen verpflichtet, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung vertraglich geregelt sind. Bei späteren Änderungs- oder Sonderwünschen empfiehlt es sich, Zusatzabsprachen und eventuell damit verbundene Mehrkosten vertraglich zu fixieren.
Ratenzahlung nach Baufortschritt
Der Kaufpreis wird, anders als beim Kauf einer bestehenden Immobilie, per Ratenzahlung gemäß Baufortschritt in sieben Tranchen fällig. Die Zahlungsmodalitäten sind dabei durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Daraus ergeben sich auch für die Finanzierung abweichende Voraussetzungen. Das Darlehen wird nicht in einer Summe, sondern in Teilzahlungen abgerufen. Vor allem im Hinblick auf die Bereitstellungszinsen ist hier Vorsicht geboten. "Bei einem Kauf vom Bauträger ist es sehr wichtig, bei der Finanzierung die gesamte geplante Bauzeit zu berücksichtigen und eine entsprechend lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren.“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.
Derzeit bewegen sich die Bereitstellungszinsen je nach Kreditinstitut zwischen 0,15 und 0,35 Prozent pro Monat. Die Berechnungsgrundlage stellt dabei der nicht in Anspruch genommene Betrag dar. Diese Zinsen werden dem Darlehensnehmer erst drei bis 15 Monate nach der bereitstellungszinsfreien Zeit fällig gestellt.
Wie die monatlichen Raten aus Zins und Tilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, kann schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de ermittelt werden.
Sicherheitseinbehalt oder Bürgschaft vereinbaren
Nachdem die Immobilie bei Vertragsschluss noch nicht errichtet ist, entsteht ein Fertigstellungsrisiko, gegen das sich Käufer absichern sollten. Nicht selten entstehen im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens Mehrkosten in Höhe von zehn bis 20 Prozent des Auftragswertes. Bauträger sind verpflichtet vor der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der gesamten Bausumme zu leisten, beispielsweise in Form einer Bürgschaft ihrer Hausbank. Für die anfallenden Mehrkosten reichen diese Summen jedoch meist nur teilweise aus. Daher ist es ratsam, mit dem Bauträger einen Betrag von mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten in Form einer Vertragserfüllungsbürgschaft oder eines entsprechenden Sicherheitseinbehalts zu vereinbaren. Schließt der Bauträger die Baumaßnahme aus wirtschaftlichen Gründen nicht ab, kommt die Bank in dieser Höhe für die Fertigstellung der Immobilie auf.
Auch nach Fertigstellung können im Konkursfall nachträglich auftretende Baumängel zu weiteren Kosten führen. Eine Absicherung entweder in Form einer Gewährleistungsbürgschaft oder eines Sicherheitseinbehalts ist auch für die Zeit nach dem Bau empfehlenswert.
Fertigstellungstermin fixieren
Ein plötzlicher Anstieg des Grundwasserspiegels oder ein langer, kalter Winter führt nicht selten zu einer Unterbrechung der Baumaßnahmen und damit zur Verzögerung des Baufortschritts. Damit dem Käufer im Falle einer Bauzeitüberschreitung keine finanzielle Doppelbelastung durch Bereitstellungszinsen, Finanzierungsraten und Miete droht, ist auf eine Nutzungsausfallentschädigung im Bauvertrag zu achten. So wird nach Ablauf des vertraglich geregelten Fertigstellungstermins für jeden weiteren Verzögerungsmonat eine fest vereinbarte Summe an den Käufer entrichtet.
Beim Erwerb einer Bauträger-Immobilie werden sämtliche relevanten Entscheidungen der Bauplanung und Fertigstellung des Objektes von einem Projektentwickler getroffen. Zukünftige Eigentümer sollten in diesem Zusammenhang alle Unterlagen sorgfältig prüfen und einige Vorsichtsmaßnahmen treffen, um später keine Überraschungen zu erleben.
Bau- und Leistungsbeschreibung prüfen
Im notariell beglaubigten Bauvertrag ist neben dem Kaufvertrag auch die Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten. Sie regelt Bauweise, Form und Ausstattung des Objektes. Hier gilt: je konkreter die Beschreibung, desto größer die Planungssicherheit für den Käufer. Eine gute Baubeschreibung definiert, welche Materialien von welcher Qualität verwendet und in welcher Weise verbaut werden. Im Umkehrschluss ist der Bauträger auch nur zur Erbringung derjenigen Leistungen verpflichtet, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung vertraglich geregelt sind. Bei späteren Änderungs- oder Sonderwünschen empfiehlt es sich, Zusatzabsprachen und eventuell damit verbundene Mehrkosten vertraglich zu fixieren.
Ratenzahlung nach Baufortschritt
Der Kaufpreis wird, anders als beim Kauf einer bestehenden Immobilie, per Ratenzahlung gemäß Baufortschritt in sieben Tranchen fällig. Die Zahlungsmodalitäten sind dabei durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Daraus ergeben sich auch für die Finanzierung abweichende Voraussetzungen. Das Darlehen wird nicht in einer Summe, sondern in Teilzahlungen abgerufen. Vor allem im Hinblick auf die Bereitstellungszinsen ist hier Vorsicht geboten. "Bei einem Kauf vom Bauträger ist es sehr wichtig, bei der Finanzierung die gesamte geplante Bauzeit zu berücksichtigen und eine entsprechend lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren.“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.
Derzeit bewegen sich die Bereitstellungszinsen je nach Kreditinstitut zwischen 0,15 und 0,35 Prozent pro Monat. Die Berechnungsgrundlage stellt dabei der nicht in Anspruch genommene Betrag dar. Diese Zinsen werden dem Darlehensnehmer erst drei bis 15 Monate nach der bereitstellungszinsfreien Zeit fällig gestellt.
Wie die monatlichen Raten aus Zins und Tilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, kann schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de ermittelt werden.
Sicherheitseinbehalt oder Bürgschaft vereinbaren
Nachdem die Immobilie bei Vertragsschluss noch nicht errichtet ist, entsteht ein Fertigstellungsrisiko, gegen das sich Käufer absichern sollten. Nicht selten entstehen im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens Mehrkosten in Höhe von zehn bis 20 Prozent des Auftragswertes. Bauträger sind verpflichtet vor der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der gesamten Bausumme zu leisten, beispielsweise in Form einer Bürgschaft ihrer Hausbank. Für die anfallenden Mehrkosten reichen diese Summen jedoch meist nur teilweise aus. Daher ist es ratsam, mit dem Bauträger einen Betrag von mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten in Form einer Vertragserfüllungsbürgschaft oder eines entsprechenden Sicherheitseinbehalts zu vereinbaren. Schließt der Bauträger die Baumaßnahme aus wirtschaftlichen Gründen nicht ab, kommt die Bank in dieser Höhe für die Fertigstellung der Immobilie auf.
Auch nach Fertigstellung können im Konkursfall nachträglich auftretende Baumängel zu weiteren Kosten führen. Eine Absicherung entweder in Form einer Gewährleistungsbürgschaft oder eines Sicherheitseinbehalts ist auch für die Zeit nach dem Bau empfehlenswert.
Fertigstellungstermin fixieren
Ein plötzlicher Anstieg des Grundwasserspiegels oder ein langer, kalter Winter führt nicht selten zu einer Unterbrechung der Baumaßnahmen und damit zur Verzögerung des Baufortschritts. Damit dem Käufer im Falle einer Bauzeitüberschreitung keine finanzielle Doppelbelastung durch Bereitstellungszinsen, Finanzierungsraten und Miete droht, ist auf eine Nutzungsausfallentschädigung im Bauvertrag zu achten. So wird nach Ablauf des vertraglich geregelten Fertigstellungstermins für jeden weiteren Verzögerungsmonat eine fest vereinbarte Summe an den Käufer entrichtet.
