10.12.2014 Transaktionsvolumen von über 27 Mrd. am Portfolioinvestmentmarkt
Mehr als 27 Mrd. Euro wurden in den zwölf Monaten zwischen Oktober 2013 und September 2014 in deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert und damit mehr als im selben Zeitraum in Einzelobjekte floss. Dieser Vergleich verdeutlicht, dass der aktuelle Boom am deutschen Immobilieninvestmentmarkt vor allem ein Resultat der zuletzt stark gestiegenen Aktivität im Portfoliosegment ist.
Die höchste Dynamik wies dabei der Wohnungsportfoliomarkt auf, wo sich das Transaktionsvolumen von etwa 3 Mrd. Euro im Jahr 2009 auf knapp 15 Mrd. Euro im vergangenen Jahr nahezu verfünffachte. Damit dürfte in diesem Marktsegment der zyklische Höhepunkt jedoch erreicht sein, im bisherigen Jahresverlauf war das Transaktionsvolumen hier bereits leicht rückläufig. Demgegenüber waren im Gewerbeimmobiliensegment in den vergangenen Monaten deutliche Anstiege zu beobachten, insbesondere bei Büro-, Hotel- und Logistikimmobilienpaketen. So hat sich das Zwölf-Monats-Transaktionsvolumen bei Büroportfolios seit Ende 2013 auf ca. 5,1 Mrd. Euro mehr als verdoppelt.
Bezogen auf das gesamte Portfoliotransaktionsvolumen (Wohnen und Gewerbe) seit 2009 waren Immobilien-AGs / REITs mit einem Anteil von 31 % die mit Abstand aktivste Käufergruppe, gefolgt von Private-Equity-Fonds (13 %). Beide Akteursgruppen sind insofern typische Portfolioinvestoren, als sie am Markt für Einzelimmobilien im selben Zeitraum wesentlich weniger präsent waren. Hier erreichten sie einen Anteil von lediglich 6 % bzw. 3 %. „Der Portfolioinvestmentmarkt ist viel stärker als der Markt für Einzelimmobilien von ausländischen Investoren geprägt“, erläutert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills und nennt hierzu Zahlen: „Im Portfoliosegment lag der Anteil ausländischer Käufer seit 2009 bei 44 %, bei Single Assets betrug er im selben Zeitraum lediglich 31 %“. Ein Grund für diese Differenz: Über Portfolioakquisitionen können sich Investoren schneller nennenswerte Anteile an einem regionalen Markt sichern bzw. sich in gewissem Umfang an einer Volkswirtschaft beteiligen.
Am Beispiel der Private-Equity-Fonds lassen sich noch weitere bei Portfoliokäufern häufig zu beobachtende Motive und Verhaltensweisen aufzeigen. So spielt etwa die Nutzungsart als solche für diese Investoren keine entscheidende Rolle. „Private-Equity-Fonds haben in den letzten Jahren deutsche Immobilienpakete verschiedener Nutzungsarten erworben, allerdings zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten“ so Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills. In den Jahren 2011 und 2012 haben Private-Equity-Fonds netto, d. h. Ankäufe abzüglich Verkäufe, ca. 1,0 Mrd. Euro in deutsche Wohnportfolios investiert, seit 2013 haben sie Wohnpakete für netto knapp 2,7 Mrd. Euro abgestoßen. Im Bürosegment scheint ein ähnlicher Zyklus gerade erst begonnen zu haben. Hier waren Private-Equity-Investoren zwischen 2009 und 2013 praktisch nicht aktiv, in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres haben sie dagegen mehr als 1,6 Mrd. Euro investiert.
„Weil opportunistisch orientierte Investoren wie die Private-Equity-Fonds am Portfoliomarkt wesentlich präsenter sind als am Markt für Einzelimmobilien, ist der Anteil an gehandelten Non-Core-Objekten hier auch deutlich höher“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Ausdruck dessen ist unter anderem ein deutlich niedrigerer durchschnittlicher Quadratmeterpreis. So wurden für Gewerbeportfolios in den vergangenen Jahren knapp 1.700 EUR/m² gezahlt, für Einzelimmobilien fast 2.100 EUR/m². Seit 2011 ist der durchschnittliche Kaufpreis zudem stetig gesunken, vor allem im laufenden Jahr. Dies ist ein Hinweis darauf, dass die Risikobereitschaft der Investoren kontinuierlich gestiegen ist – ein Trend, der sich auch im Jahr 2015 fortsetzen dürfte.
Die höchste Dynamik wies dabei der Wohnungsportfoliomarkt auf, wo sich das Transaktionsvolumen von etwa 3 Mrd. Euro im Jahr 2009 auf knapp 15 Mrd. Euro im vergangenen Jahr nahezu verfünffachte. Damit dürfte in diesem Marktsegment der zyklische Höhepunkt jedoch erreicht sein, im bisherigen Jahresverlauf war das Transaktionsvolumen hier bereits leicht rückläufig. Demgegenüber waren im Gewerbeimmobiliensegment in den vergangenen Monaten deutliche Anstiege zu beobachten, insbesondere bei Büro-, Hotel- und Logistikimmobilienpaketen. So hat sich das Zwölf-Monats-Transaktionsvolumen bei Büroportfolios seit Ende 2013 auf ca. 5,1 Mrd. Euro mehr als verdoppelt.
Bezogen auf das gesamte Portfoliotransaktionsvolumen (Wohnen und Gewerbe) seit 2009 waren Immobilien-AGs / REITs mit einem Anteil von 31 % die mit Abstand aktivste Käufergruppe, gefolgt von Private-Equity-Fonds (13 %). Beide Akteursgruppen sind insofern typische Portfolioinvestoren, als sie am Markt für Einzelimmobilien im selben Zeitraum wesentlich weniger präsent waren. Hier erreichten sie einen Anteil von lediglich 6 % bzw. 3 %. „Der Portfolioinvestmentmarkt ist viel stärker als der Markt für Einzelimmobilien von ausländischen Investoren geprägt“, erläutert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills und nennt hierzu Zahlen: „Im Portfoliosegment lag der Anteil ausländischer Käufer seit 2009 bei 44 %, bei Single Assets betrug er im selben Zeitraum lediglich 31 %“. Ein Grund für diese Differenz: Über Portfolioakquisitionen können sich Investoren schneller nennenswerte Anteile an einem regionalen Markt sichern bzw. sich in gewissem Umfang an einer Volkswirtschaft beteiligen.
Am Beispiel der Private-Equity-Fonds lassen sich noch weitere bei Portfoliokäufern häufig zu beobachtende Motive und Verhaltensweisen aufzeigen. So spielt etwa die Nutzungsart als solche für diese Investoren keine entscheidende Rolle. „Private-Equity-Fonds haben in den letzten Jahren deutsche Immobilienpakete verschiedener Nutzungsarten erworben, allerdings zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten“ so Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills. In den Jahren 2011 und 2012 haben Private-Equity-Fonds netto, d. h. Ankäufe abzüglich Verkäufe, ca. 1,0 Mrd. Euro in deutsche Wohnportfolios investiert, seit 2013 haben sie Wohnpakete für netto knapp 2,7 Mrd. Euro abgestoßen. Im Bürosegment scheint ein ähnlicher Zyklus gerade erst begonnen zu haben. Hier waren Private-Equity-Investoren zwischen 2009 und 2013 praktisch nicht aktiv, in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres haben sie dagegen mehr als 1,6 Mrd. Euro investiert.
„Weil opportunistisch orientierte Investoren wie die Private-Equity-Fonds am Portfoliomarkt wesentlich präsenter sind als am Markt für Einzelimmobilien, ist der Anteil an gehandelten Non-Core-Objekten hier auch deutlich höher“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Ausdruck dessen ist unter anderem ein deutlich niedrigerer durchschnittlicher Quadratmeterpreis. So wurden für Gewerbeportfolios in den vergangenen Jahren knapp 1.700 EUR/m² gezahlt, für Einzelimmobilien fast 2.100 EUR/m². Seit 2011 ist der durchschnittliche Kaufpreis zudem stetig gesunken, vor allem im laufenden Jahr. Dies ist ein Hinweis darauf, dass die Risikobereitschaft der Investoren kontinuierlich gestiegen ist – ein Trend, der sich auch im Jahr 2015 fortsetzen dürfte.
