19.12.2014 AENGEVELT attestiert Dresdner Immobilienmarkt großes Potential
Ungeachtet der Mikroelektronik-Krise, die durchaus in Dresden ihre Spuren hinterlassen hatte, sind die Entwicklungen in der Elbmetropole u. a. dank der hervorragenden Hochschul- und Wissenschaftslandschaft positiv.
Das spiegelt sich auch in den Prognosen des ifo Instituts wider: Demnach wird das reale Bruttoinlandsprodukt in Ostdeutschland (einschließlich Berlin) 2015 voraussichtlich um 1,3% wachsen. Aufgrund der spezifischen Wirtschaftsstruktur des Freistaates (Spezialisierung auf Investitionsgüter sowie die höhere Exportquote) dürfte das Wachstum in Sachsen mit 1,8% etwas höher ausfallen. Davon profitiert die Landeshauptstadt Dresden.
Diese positiven Impulse haben bereits im letzten Jahr bzw. in der Vergangenheit den Arbeitsmarkt und damit auch die arbeitsplatzorientierte Zuwanderung stimuliert:
• So wuchs die Zahl der registrierten Einwohner mit Hauptwohnsitz in Dresden binnen fünf Jahren um mehr als 27.000 auf ca. 538.000 Einwohner an.
• Die Zahl der Arbeitslosen in Dresden sank zwischen Mitte 2010 und Mitte 2014 um rd. 9.000 Personen auf rd. 29.000. Analog dazu sank die Arbeitslosenquote von 11% auf 8,2%.
„Die wirtschaftlichen Perspektiven für Dresden sind günstig“ bestätigt Ullrich Müller, Niederlassungsleiter AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden und ergänzt „Deutsche A-Städte, die sogenannten Big Five, sind seit langem seitens nationaler und internationaler Investoren gefragt. Allerdings sind die Spitzenrenditen hier deutlich auf z.T. unter 5% gesunken. Höhere Renditen finden sich in Städten abseits der Big Five. Hier wiederum zählt Dresden zweifelsohne zur ersten Liga: Die Elb-Metropole bietet im Vergleich mit einer A-Stadt bei kaum höherem Risiko deutlich attraktivere Einstiegsrenditen.“
Robuster Büromarkt in Dresden
• In Dresden wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2014 rd. 55.000 m² Bürofläche umgesetzt. Müller: „Damit wurde der Vorjahreswert leicht übertroffen und bestätigt unsere Anfang des Jahres getroffene Prognose von rd. 80.000 m² bis zum Jahresende.“
• Günstig entwickelte sich auch der Leerstand, der inzwischen auf 11% des Bestands bzw. 250.000 m² gesunken ist. Neben Flächenexpansionen ist dies auch Folge der geringen Neubautätigkeit. Spekulative Projektentwicklungen sind in Dresden selten. Hier zeichnet sich auch 2015 keine Trendwende ab.
• Das Spitzenmietniveau zog bereits zum Jahreswechsel 2013/2014 auf EUR 12,-/m² an und blieb stabil auf diesem Niveau.
Investmentnachfrage in Dresden legt zu
• „Das Transaktionsvolumen am Dresdner Grundstücks- und Immobilien¬markt wird 2014 voraussichtlich die 1,5 Mrd.-Euro-Marke erreichen und das Vorjahr (rd. EUR EUR 1,4 Mrd.) übertreffen“, so die Einschätzung von Ulrich Müller und weiter: „Dresden nimmt damit Kurs auf das Rekordjahr 2006 (EUR 1,74 Mrd.).“
• Die Nachfrage ist grundsätzlich hoch. Allerdings werden überdurchschnittlich viele Baugrundstücke gehandelt, während der Handel von bebauten Grundstücken - gemessen am Geldvolumen - voraussichtlich leicht gesunken ist.
Dazu Müller: „Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage nach Wohnungseigentum, vor allem Eigentumswohnungen, kommt es vorrangig zum Weiterverkauf von Wohnungen im Teileigentum.“ Damit spielt er auf das knappe Angebot der von einigen Investoren vorrangig gesuchten Wohninvestments (Mietzinshäuser) in Dresden an.
• Insgesamt führte die hohe Nachfrage nach Baugrundstücken, Wohninvestments bzw. Teileigentum zu einem Anstieg des Preisniveaus bzw. zu sinkenden Renditen. So sind die Bodenpreise (pro m²) etwa um 15% und die Wohnungspreise (pro m²) um 5% bis 12% gestiegen.
Zu den bedeutendsten Transaktionen im Bereich der Entwicklungs-grundstücke zählt Ullrich Müller 2014 den durch AENGEVELT im Exklusivauftrag vermittelten Verkauf des ehemaligen Robotron-Areals mit knapp 98.000 m² Grundstücksfläche in sehr guter innerstädtischer Lage. „Hier wird in den nächsten Jahren einer der Schwerpunkte der Dresdner Stadtentwicklung liegen“, ist sich Müller sicher.
• Analog zu dem gestiegenen Kaufpreisniveau für Grundstücke und Wohnungen sank die Spitzenrendite für Top-Wohnobjekte im Jahresverlauf 2014 um 50 Basispunkte auf rd. 5 %. Dresden bleibt damit aber im bundesweiten Vergleich immer noch attraktiv. In Berlin liegt die Spitzenrendite für Bestandswohnimmobilien z. B. bei 4%.
Ausblick 2015
Büromarkt
Bereits im vergangen Jahr zeichneten sich zwei z. T. gegenläufige Trends ab, die sich auch weiterhin fortsetzen werden: Zum einen weichen die ersten Nachfrager von Büroflächen kosten- und angebotsbedingt auf preisgünstigere B-Flächen und B-Lagen aus. Zum anderen begünstigt die gestiegene Wohnungsnachfrage Projektentwicklungen im Wohnsegment. Da Wohnen in der Regel einfacher zu finanzieren ist als z.B. Büroobjekte ohne signifikante Vorvermarktungsquoten >/= 50%, werden in Dresden kaum neue Büroflächen (spekulativ) entwickelt.
„Im Spitzensegment gibt es daher kein Angebot, während es zugleich in guten Lagen (ausweichbedingt) am unteren Preisband immer enger wird“, so das Fazit von Ullrich Müller.
Investmentmarkt
Angesichts der Fokussierung der Investorennachfrage auf die A-Städte wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind die Spitzenrenditen dort in den letzten Jahren auf bzw. z. T. sogar deutlich unter 5% gesunken. Das ist und war Folge des zunehmenden Risikobewusstseins.
Vielen Investoren ist die Rendite z.T. zu niedrig, auch sind in vielen A-Städten Objekte in zentralen Lagen rar. Dementsprechend rücken andere wachstumsstarke Städte wie Dresden zunehmend in den Fokus der Investoren. Das war bereits 2014 so und wird sich 2015 fortsetzen bzw. verstärken.
Insgesamt ist Ullrich Müller nach jetzigem Analysestand optimistisch, dass der Dresdner Grundstücksmarkt auch 2015 die 1,5-Milliarden-Euro-Marke wieder „knackt“. Müller: „Mit etwas Glück kann sogar das Rekord-Niveau von 2006 erreicht werden.“
Das spiegelt sich auch in den Prognosen des ifo Instituts wider: Demnach wird das reale Bruttoinlandsprodukt in Ostdeutschland (einschließlich Berlin) 2015 voraussichtlich um 1,3% wachsen. Aufgrund der spezifischen Wirtschaftsstruktur des Freistaates (Spezialisierung auf Investitionsgüter sowie die höhere Exportquote) dürfte das Wachstum in Sachsen mit 1,8% etwas höher ausfallen. Davon profitiert die Landeshauptstadt Dresden.
Diese positiven Impulse haben bereits im letzten Jahr bzw. in der Vergangenheit den Arbeitsmarkt und damit auch die arbeitsplatzorientierte Zuwanderung stimuliert:
• So wuchs die Zahl der registrierten Einwohner mit Hauptwohnsitz in Dresden binnen fünf Jahren um mehr als 27.000 auf ca. 538.000 Einwohner an.
• Die Zahl der Arbeitslosen in Dresden sank zwischen Mitte 2010 und Mitte 2014 um rd. 9.000 Personen auf rd. 29.000. Analog dazu sank die Arbeitslosenquote von 11% auf 8,2%.
„Die wirtschaftlichen Perspektiven für Dresden sind günstig“ bestätigt Ullrich Müller, Niederlassungsleiter AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden und ergänzt „Deutsche A-Städte, die sogenannten Big Five, sind seit langem seitens nationaler und internationaler Investoren gefragt. Allerdings sind die Spitzenrenditen hier deutlich auf z.T. unter 5% gesunken. Höhere Renditen finden sich in Städten abseits der Big Five. Hier wiederum zählt Dresden zweifelsohne zur ersten Liga: Die Elb-Metropole bietet im Vergleich mit einer A-Stadt bei kaum höherem Risiko deutlich attraktivere Einstiegsrenditen.“
Robuster Büromarkt in Dresden
• In Dresden wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2014 rd. 55.000 m² Bürofläche umgesetzt. Müller: „Damit wurde der Vorjahreswert leicht übertroffen und bestätigt unsere Anfang des Jahres getroffene Prognose von rd. 80.000 m² bis zum Jahresende.“
• Günstig entwickelte sich auch der Leerstand, der inzwischen auf 11% des Bestands bzw. 250.000 m² gesunken ist. Neben Flächenexpansionen ist dies auch Folge der geringen Neubautätigkeit. Spekulative Projektentwicklungen sind in Dresden selten. Hier zeichnet sich auch 2015 keine Trendwende ab.
• Das Spitzenmietniveau zog bereits zum Jahreswechsel 2013/2014 auf EUR 12,-/m² an und blieb stabil auf diesem Niveau.
Investmentnachfrage in Dresden legt zu
• „Das Transaktionsvolumen am Dresdner Grundstücks- und Immobilien¬markt wird 2014 voraussichtlich die 1,5 Mrd.-Euro-Marke erreichen und das Vorjahr (rd. EUR EUR 1,4 Mrd.) übertreffen“, so die Einschätzung von Ulrich Müller und weiter: „Dresden nimmt damit Kurs auf das Rekordjahr 2006 (EUR 1,74 Mrd.).“
• Die Nachfrage ist grundsätzlich hoch. Allerdings werden überdurchschnittlich viele Baugrundstücke gehandelt, während der Handel von bebauten Grundstücken - gemessen am Geldvolumen - voraussichtlich leicht gesunken ist.
Dazu Müller: „Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage nach Wohnungseigentum, vor allem Eigentumswohnungen, kommt es vorrangig zum Weiterverkauf von Wohnungen im Teileigentum.“ Damit spielt er auf das knappe Angebot der von einigen Investoren vorrangig gesuchten Wohninvestments (Mietzinshäuser) in Dresden an.
• Insgesamt führte die hohe Nachfrage nach Baugrundstücken, Wohninvestments bzw. Teileigentum zu einem Anstieg des Preisniveaus bzw. zu sinkenden Renditen. So sind die Bodenpreise (pro m²) etwa um 15% und die Wohnungspreise (pro m²) um 5% bis 12% gestiegen.
Zu den bedeutendsten Transaktionen im Bereich der Entwicklungs-grundstücke zählt Ullrich Müller 2014 den durch AENGEVELT im Exklusivauftrag vermittelten Verkauf des ehemaligen Robotron-Areals mit knapp 98.000 m² Grundstücksfläche in sehr guter innerstädtischer Lage. „Hier wird in den nächsten Jahren einer der Schwerpunkte der Dresdner Stadtentwicklung liegen“, ist sich Müller sicher.
• Analog zu dem gestiegenen Kaufpreisniveau für Grundstücke und Wohnungen sank die Spitzenrendite für Top-Wohnobjekte im Jahresverlauf 2014 um 50 Basispunkte auf rd. 5 %. Dresden bleibt damit aber im bundesweiten Vergleich immer noch attraktiv. In Berlin liegt die Spitzenrendite für Bestandswohnimmobilien z. B. bei 4%.
Ausblick 2015
Büromarkt
Bereits im vergangen Jahr zeichneten sich zwei z. T. gegenläufige Trends ab, die sich auch weiterhin fortsetzen werden: Zum einen weichen die ersten Nachfrager von Büroflächen kosten- und angebotsbedingt auf preisgünstigere B-Flächen und B-Lagen aus. Zum anderen begünstigt die gestiegene Wohnungsnachfrage Projektentwicklungen im Wohnsegment. Da Wohnen in der Regel einfacher zu finanzieren ist als z.B. Büroobjekte ohne signifikante Vorvermarktungsquoten >/= 50%, werden in Dresden kaum neue Büroflächen (spekulativ) entwickelt.
„Im Spitzensegment gibt es daher kein Angebot, während es zugleich in guten Lagen (ausweichbedingt) am unteren Preisband immer enger wird“, so das Fazit von Ullrich Müller.
Investmentmarkt
Angesichts der Fokussierung der Investorennachfrage auf die A-Städte wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind die Spitzenrenditen dort in den letzten Jahren auf bzw. z. T. sogar deutlich unter 5% gesunken. Das ist und war Folge des zunehmenden Risikobewusstseins.
Vielen Investoren ist die Rendite z.T. zu niedrig, auch sind in vielen A-Städten Objekte in zentralen Lagen rar. Dementsprechend rücken andere wachstumsstarke Städte wie Dresden zunehmend in den Fokus der Investoren. Das war bereits 2014 so und wird sich 2015 fortsetzen bzw. verstärken.
Insgesamt ist Ullrich Müller nach jetzigem Analysestand optimistisch, dass der Dresdner Grundstücksmarkt auch 2015 die 1,5-Milliarden-Euro-Marke wieder „knackt“. Müller: „Mit etwas Glück kann sogar das Rekord-Niveau von 2006 erreicht werden.“
