News RSS-Feed

19.12.2014 Divergenz zwischen Investment- und Vermietungsmärkten bleibt

Während die weltweiten Investmentmärkte mit einem Anstieg von rund einem Fünftel auf voraussichtlich 700 Mrd. USD boomen, weisen die Bürovermietungsmärkte eine nur verhaltene Entwicklung auf.

INVESTMENTMÄRKTE AUCH IN 2015 STARK

Vor dem Hintergrund nach wie vor attraktiver Immobilienrenditen könnte die weltweit starke Investorennachfrage das globale Volumen in Gewerbeimmobilien 2015 noch einmal um 10 bis 15 % ansteigen lassen. Damit wäre das Rekordniveau von 2007 (758 Mrd. USD) in Reichweite.

Die Region Amerika übertrifft voraussichtlich bereits in diesem Jahr das Spitzenniveau von 2007 (304 Mrd. USD). Sowohl institutionelle als auch Private Equity-Investoren, einheimische wie auch grenzüberschreitende, kaufen vor allem qualitativ hochwertige Immobilien in den Primärmärkten (New York, Washington DC, Los Angeles und San Francisco). Zunehmend sind aber auch Aktivitäten in den wichtigsten Sekundärstädten wie Boston und Chicago zu beobachten.

Deutlich unter dem Rekordjahr 2007 (333 Mrd. USD) werden sich 2014 die direkten Immobilieninvestitionen in Europa bewegen. Im Einjahresvergleich könnte 2014 ein Plus von 13 % auf 250 Mrd. USD in der Region zu Buche schlagen. In der zweiten Jahreshälfte wurde ein gestiegenes Investoreninteresse in Benelux, Zentraleuropa, aber auch in Südeuropa registriert, in Spanien beispielsweise führte das zu einer Verdreifachung des Investitionsvolumens nach den ersten neun Monaten auf 6,7 Mrd. USD. In Deutschland scheint (in Euro) für das Gesamtjahr 2014 ein Anstieg um ein Viertel auf über 37 Mrd. Euro wahrscheinlich.

In der asiatisch-pazifischen Region wird sich das Transaktionsergebnis 2014 voraussichtlich unter dem Volumen des Vorjahres bewegen. Starke Rückgänge sind durch die restriktivere Kreditvergabe vor allem in China zu verzeichnen (-27 % im Dreivierteljahresvergleich 2013 / 2014). Auch in Singapur und Hongkong zeigt sich der Markt deutlich verhaltener. Grund ist der Mangel an verfügbaren Investitionsobjekten sowie politische Risiken.

Die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Objekte in sehr guten Lagen sind im Laufe des Jahres weiter leicht gesunken auf global 5,1 %. Im Zuge politischer und wirtschaftlicher Turbulenzen hatte Moskau Ende September als einziger Markt im Jahresvergleich eine steigende Spitzenrendite zu verzeichnen (um 75 Basispunkte). "Aufgrund der starken Investorennachfrage, der vergleichsweise hohen Attraktivität von gewerblichen Immobilienanlagen und des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals, speziell von globalen Fonds, wird in vielen Märkten der Druck auf die Ankaufsrenditen auch in 2015 nicht nachlassen", so HELA HINRICHS, JLL Research EMEA.

STARKER ANSTIEG DER BÜROFLÄCHENUMSÄTZE IN ASIEN, ABER ERHOLUNG SCHWÄCHER ALS IN DEN VORHERIGEN ZYKLEN

Mit ca. 37 Mio. m² bewegt sich der erwartete Umsatz auf den weltweiten Vermietungsmärkten 2014 auf dem Niveau des Vorjahres, mit einem deutlichen Zuwachs in der asiatisch-pazifischen Region (+15 bis + 20 %). Zwei Drittel der Büronutzernachfrage entfallen hier auf China, wo vor allem nationale Finanz- und unternehmensbezogene Dienstleister aktiv sind und auf Indien mit seinem starken Technologiesektor. Für die Region werden auch im kommenden Jahr weitere Umsatzsteigerungen von 10 bis 15 % prognostiziert.

In den USA könnten nach einem sehr aktiven Vorjahr und einem stabilen 2014 die Vermietungsumsätze 2015 durchschnittlich um 5 % zulegen. Expansiv zeigt sich vor allem der Technologiesektor, auch Finanzdienstleister und der Gesundheitssektor fragen wieder mehr Büroflächen nach.

Unter dem schwachen Wirtschaftswachstum und der nach wie vor verhaltenen Schaffung neuer Arbeitsplätze leiden die Büroflächenumsätze in Europa. "Unternehmensexpansionen bleiben rar. 2015 könnte unter anderem der Nutzerfokus auf moderne, effiziente Flächen zu einem leichten Plus von 5 % führen und damit die 10 Mio. m² - Marke übertreffen", so HELA HINRICHS.

Positiv in allen Regionen ist die Nettoabsorption (Veränderung im belegten Bestand). Insgesamt könnte 2014 eine Steigerung von bis zu 30 % (auf 11,1 Mio. m²) gegenüber dem Vorjahr erreicht werden und damit über dem 10-Jahresschnitt von 10,7 Mio. m² liegen.

Büromieten legen 2014 in den meisten Märkten zu. Nach einem durchschnittlichen globalen Anstieg um bis zu 4 % im laufenden Jahr, werden 2015 aufgrund des geringen Angebots an modernen, gut ausgestatteten Flächen weitere +4 bis +5 % erwartet. Dabei dürfte das rückläufige Flächenangebot in Tokio und Peking für mehr als 10 % Zuwachs sorgen, in Boston, Chicago, Los Angeles, New York und San Francisco könnten die Mieten um 5 bis 10 % zulegen. In EMEA könnten nur London, Madrid und Dubai Mietpreissteigerungen von über 5 % aufweisen.

Die spekulativen Fertigstellungen sind nach wie vor moderat, so dass die globale Leerstandsquote auf knapp 13 % gefallen ist. "In Europa lässt die schwache wirtschaftliche Entwicklung nur eine Prognose von insgesamt stabilen Leerständen zu, die 10%-Marke dürfte leicht unterschritten werden", so HELA HINRICHS. Weitere Rückgänge werden in den USA erwartet, während in Lateinamerika und Asien aufgrund hoher spekulativer Fertigstellungen die Büroleerstände in 2015 voraussichtlich steigen.


Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!