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05.01.2015 Stabile Mieten trotz schwachem Flächenumsatz in der Mainmetropole

Weltweite Krisen schlagen sich auf die gesamtwirtschaftliche Situation nieder - leidet darunter auch die Finanzmetropole Frankfurt? Ist das (allein) der Grund für den 20-prozentigen Rückgang des Flächenumsatzes auf ca. 393.000 Quadratmeter? Die Antwort darauf ist „nein“. Nicht die nach wie vor unsichere Zukunft hält (Groß-)Mieter davon ab, sich für einen Umzug zu entscheiden, denn immerhin sind die Gewerbemietverträge befristet und laufen alle irgendwann einmal aus. „Die in den vergangenen 15-20 Jahren neu gebauten Liegenschaften entsprechen oftmals den auch heute noch geltenden Anforderungen der Mieter für die Zukunft. Folglich sind viele Mieter mit ihren Flächen zufrieden und ziehen deshalb einen Verbleib einem oft teureren Umzug vor.“ sagt Oliver Schön, Geschäftsführer der black olive advisors GmbH Zusätzlich kämen Vermieter ihren Mietern beim Auslaufen eines Vertrages erheblich entgegen. Das Damoklesschwert langer Mietausfallszeiten und hoher Investitions- und Vermarktungskosten ist stets präsent. „Allein im Bereich ‚Verlängerungen > 2.000 Quadratmeter‘ haben wir in den vergangenen 12 Monaten ca. 210.000 Quadratmeter erfasst“, so Schön. „Die gif sollte sich Gedanken machen, auch die Verlängerungen so zu kategorisieren, dass sie veröffentlicht werden. Nur die Umzüge zu erfassen ist irreführend“

40 Prozent mehr (kleine) Abschlüsse

Positiv entwickelt hat sich die Anzahl der Neuabschlüsse. Diese stiegen im Vergleich zum Vorjahr um knapp 40 Prozent auf insgesamt 604 Abschlüsse (Wir erheben unsere Daten ohne Dunkelziffer). Der Löwenanteil fiel auf das Segment bis 1.000 Quadratmeter (ca. 88 Prozent = 530). Die Menge an Abschlüssen und die vielen großen Verlängerungen zeigten, „dass der Markt nach wie vor in Bewegung ist“, sagt blackolive Geschäftsführer Schön. Aber: „Auch bis Ende Dezember kam es nicht zu dem in der Vergangenheit typischen Jahresend-Feuerwerk, welches den Umsatz auf den 10-Jahresdurchschnitt von 450.000 Quadratmeter hätte hebeln können“

Top-Objekte in Top-Lagen nach wie vor attraktiv

Der Büroturm „WINX“ fand im Dezember mit der Union Asset Management Holding einen Ankermieter und der Frankfurter Büromarkt verbuchte damit den zweitgrößten Deal – mit einer Fläche von ca. 20.800 m² - des Jahres 2014. Die Union Asset Management Holding AG wird ab Ende 2017 ca. 60 Prozent des 29-geschossigen Büroturms belegen. Nach knapp zwei Jahren ist das MainTor-Projekt nahezu vollständig vermietet und fast vollständig verkauft. Zuletzt hatte sich die Unternehmerin Susanne Klatten zum Erwerb des „WINX“ noch vor Baustart entschlossen.

Der größte Deal des Jahres war eine Anmietung der Deutsche Bank zu Jahresbeginn (ca. 32.600 Quadratmeter). Insgesamt wurden im Gesamtjahr 2014 auf dem Frankfurter Büromarkt allerdings nur vier Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter, das entspricht 19,3 Prozent des gesamten Flächenumsatzes, registriert? im Jahr 2013 machte dieses Segment 50 Prozent des Flächenumsatzes aus. 46,5 Prozent entfallen hingegen auf die Flächenklasse bis 1.000 Quadratmeter. Neben Union und Deutscher Bank mietete die Deutsche Bundesbank ca. 15.400 Quadratmeter im Bankenviertel und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ca. 7.300 Quadratmeter in der City West.

Banken treiben den Markt, Mieten bleiben hoch

Der Anteil der Finanzdienstleister am Flächenumsatz war und ist in Frankfurt traditionell sehr hoch. Die vier größten Abschlüsse wurden im Jahr 2014 von Banken getätigt – damit liegt der Anteil der Banken am Gesamtumsatz bei 31,3 Prozent. Auf Platz zwei rangieren wie zuvor mit einem Anteil von 12 Prozent Beratungsunternehmen. Auf das flächenmäßig eher kleine Bankenviertel entfiel ein Viertel des Gesamtumsatzes. Die Projektentwicklungen in diesem Bereich tragen also Früchte. Die Mieten blieben folgerichtig auch auf stabil hohem Niveau: Die Durchschnittsmiete liegt bei 19,00 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmiete sank um 0,50 auf 36,00 Euro pro Quadratmeter.

Leicht vergrößerter Bestand, weniger Leerstand

Auch in diesem Jahr fielen durch Umnutzung beziehungsweise Abriss/Neubau viele Gebäude aus dem Bestand - in Summe ca. 195.500 Quadratmeter. Die Fertigstellung der Europäischen Zentralbank und des Taunusturms führten in letzter Konsequenz jedoch zu einer leichten Bestandszunahme. Weiter reduziert werden konnte der Leerstand: Mit 12,3 Prozent liegt die Leerstandsquote um 0,2 Prozent unter dem Vorjahreswert. Eine weitere Bestandszunahme ist bis Ende 2015 nicht zu erwarten Nicht zuletzt, da sich die Fertigstellungen von ca. 285.100 Quadratmetern im Jahr 2014 auf 172.200 in 2015 und 96.300 im Jahr 2016 reduzieren werden.

Abschied von Mega-Deals

„Von den Mega-Umzügen der Jahre 2000 bis 2008 müssen wir uns verabschieden“, prognostiziert Schön, „auch für 2015 erwarten wir keine deutlich höheren Flächenumsätze bei den Neuvermietungen. Zwar liefen auch in Zukunft größere Verträge aus, der Wille, zu optimierten Konditionen im „guten“ Bestand zu bleiben, ist jedoch groß.“ Der Flächenbedarf der Unternehmen wird sich nicht mehr so stark verändern, das schwache bis stagnierende Wirtschaftswachstum führt darüber hinaus zur (Kosten-) Zurückhaltung im Hinblick auf Standortentscheidungen. „Projektentwicklungen werden jedoch auch in Zukunft der Magnet für Umzüge sein. Mischprojekte wie das ma‘ro können zudem durch die Ausweitung der Einzelhandelslage und der damit verbundenen Veränderungen der Laufwege auch eine Aufwertung der Bürolagen nach sich ziehen.“ betont Schön abschließend.


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