06.01.2015 Vertragsverlängerungen führen zu weniger Umsatz am Büromarkt Frankfurt
Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group schließt der Frankfurter Büroflächenvermietungsmarkt (inkl. Eschborn und Offenbach Kaiserlei) 2014 mit einem Umsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von 369.400 m² ab. Damit präsentiert sich das abgelaufene Jahr als das zweitschwächste der letzten zehn Jahre. Gegenüber 2013 (452.000 m²) liegt die Abnahme bei 18,3 %. Auf die letzten drei Monate, die gleichzeitig das stärkste Quartal 2014 darstellen, entfällt ein Volumen von 111.200 m². Im Vergleich zum Vorquartal legt das finale Quartal 2014 um 23,1 % (Q3 2014: 90.300 m²) zu, im Vergleich zum Schlussquartal 2013 (125.600 m²) muss hingegen eine Abnahme um 11,5 % verzeichnet werden.
„Das Jahr 2014 hätte für den Büromarkt Frankfurt mit einem durchschnittlichen Ergebnis abschließen können. Durch den fortgesetzten Trend der Vertragsverlängerungen entgingen dem Markt jedoch über 200.000 m² an zusätzlichem Flächenumsatz“, so Radomir Vasilijevic, Head of Office & Retail Letting der NAI apollo group. Zu den Großverlängerungen im vierten Quartal 2014 zählen u.a. 30.000 m² durch die Zurich Versicherung in der Solmsstraße sowie ebenfalls 30.000 m² durch die Deutsche Bank in der Wilhelm-Fay-Straße, wo auch die IBM 18.000 m² prolongierte.
Hinsichtlich der Neuvermietungen hat der Großteil aller Deals in 2014 im kleinteiligen Segment in der Größenklasse „unter 1.000 m²“ stattgefunden. Hierbei ist der Anteil am Gesamtumsatz von 39,7 % in 2013 auf aktuell 43,3 % gestiegen. Eine spürbare Abnahme ist mit nur noch 2,0 % Umsatzanteil bei Flächen von „5.000 bis 10.00 m²“ registrierbar (2013: 19,1 %).
Der größte Abschluss des Schlussquartals ist die Anmietung von 20.500 m² durch die Union Investment im Winx, die nach der Vertragsunterzeichnung der Deutschen Bank im ersten Quartal (32.000 m²) gleichzeitig den zweitgrößten Deal des Jahres darstellt. „Durch die Großanmietung der Union Investment verbleibt der Anteil der Branche ‚Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen‘ sowohl im Vorquartals- als auch im Vorjahresvergleich auf dem ersten Rang mit einem Anteil von 36,0 %“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Ebenso behält räumlich das CBD seine Spitzenposition mit einem Flächenumsatzanteil von 71,9 % (265.730 m²). Der umsatzstärkste Teilmarkt ist weiterhin die Bankenlage mit 101.090 m² (27,4 %). Unverändert zeigt sich auch das Spitzen- und Durchschnittsmietniveau, das bei 38,00 €/m² bzw. 20,50 €/m² verbleibt.
Der marktaktive Leerstand* auf dem Frankfurter Büromarkt hat im Vorquartalsvergleich um 0,2 %-Punkte abgenommen. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang um 0,3 %-Punkte. Summa summarum stehen aktuell 1,316 Mio. m² Bürofläche leer.
„Im Gesamtjahr 2014 sind 300.520 m² Bürofläche auf den Markt gekommen, wovon 49.940 m² noch verfügbar sind. Die größte Fertigstellung des Jahres 2014 ist dabei im vierten Quartal mit dem Neubau der Europäischen Zentralbank an der Sonnenmannstraße im Teilmarkt City Ostend erfolgt“, so Vasilijevic. Büroflächenabgänge summieren sich im Gesamtjahr auf über 270.000 m², die größtenteils einer Wohnnutzung zugeführt werden. „2015 bewegt sich das Fertigstellungsvolumen nach derzeitigem Kenntnisstand bei 121.180 m² mit einer Vorvermietungsquote von 58,5 %. 2016 wird aktuell ein Neubauvolumen von 132.410 m² prognostiziert“, ergänzt Dr. Kanzler.
Für das Jahr 2015 rechnet die NAI apollo group mit einer moderaten Belebung des Vermietungsumsatzes, der zwischen dem aktuellen Wert (2014: 369.400 m²) und dem langjährigen Durchschnitt von 463.200 m² liegen wird. Für die Leerstandsentwicklung ist infolgedessen in 2015 von einer Stabilisierung auszugehen. Hinsichtlich der Entwicklung der Spitzenmiete ist aufgrund von Abschlüssen in Projektentwicklungen nach Ansicht der NAI apollo group ein Anstieg möglich, während für die Durchschnittsmiete keine Veränderung zu erwarten ist.
* hierunter fasst die NAI apollo group Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind
„Das Jahr 2014 hätte für den Büromarkt Frankfurt mit einem durchschnittlichen Ergebnis abschließen können. Durch den fortgesetzten Trend der Vertragsverlängerungen entgingen dem Markt jedoch über 200.000 m² an zusätzlichem Flächenumsatz“, so Radomir Vasilijevic, Head of Office & Retail Letting der NAI apollo group. Zu den Großverlängerungen im vierten Quartal 2014 zählen u.a. 30.000 m² durch die Zurich Versicherung in der Solmsstraße sowie ebenfalls 30.000 m² durch die Deutsche Bank in der Wilhelm-Fay-Straße, wo auch die IBM 18.000 m² prolongierte.
Hinsichtlich der Neuvermietungen hat der Großteil aller Deals in 2014 im kleinteiligen Segment in der Größenklasse „unter 1.000 m²“ stattgefunden. Hierbei ist der Anteil am Gesamtumsatz von 39,7 % in 2013 auf aktuell 43,3 % gestiegen. Eine spürbare Abnahme ist mit nur noch 2,0 % Umsatzanteil bei Flächen von „5.000 bis 10.00 m²“ registrierbar (2013: 19,1 %).
Der größte Abschluss des Schlussquartals ist die Anmietung von 20.500 m² durch die Union Investment im Winx, die nach der Vertragsunterzeichnung der Deutschen Bank im ersten Quartal (32.000 m²) gleichzeitig den zweitgrößten Deal des Jahres darstellt. „Durch die Großanmietung der Union Investment verbleibt der Anteil der Branche ‚Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen‘ sowohl im Vorquartals- als auch im Vorjahresvergleich auf dem ersten Rang mit einem Anteil von 36,0 %“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Ebenso behält räumlich das CBD seine Spitzenposition mit einem Flächenumsatzanteil von 71,9 % (265.730 m²). Der umsatzstärkste Teilmarkt ist weiterhin die Bankenlage mit 101.090 m² (27,4 %). Unverändert zeigt sich auch das Spitzen- und Durchschnittsmietniveau, das bei 38,00 €/m² bzw. 20,50 €/m² verbleibt.
Der marktaktive Leerstand* auf dem Frankfurter Büromarkt hat im Vorquartalsvergleich um 0,2 %-Punkte abgenommen. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang um 0,3 %-Punkte. Summa summarum stehen aktuell 1,316 Mio. m² Bürofläche leer.
„Im Gesamtjahr 2014 sind 300.520 m² Bürofläche auf den Markt gekommen, wovon 49.940 m² noch verfügbar sind. Die größte Fertigstellung des Jahres 2014 ist dabei im vierten Quartal mit dem Neubau der Europäischen Zentralbank an der Sonnenmannstraße im Teilmarkt City Ostend erfolgt“, so Vasilijevic. Büroflächenabgänge summieren sich im Gesamtjahr auf über 270.000 m², die größtenteils einer Wohnnutzung zugeführt werden. „2015 bewegt sich das Fertigstellungsvolumen nach derzeitigem Kenntnisstand bei 121.180 m² mit einer Vorvermietungsquote von 58,5 %. 2016 wird aktuell ein Neubauvolumen von 132.410 m² prognostiziert“, ergänzt Dr. Kanzler.
Für das Jahr 2015 rechnet die NAI apollo group mit einer moderaten Belebung des Vermietungsumsatzes, der zwischen dem aktuellen Wert (2014: 369.400 m²) und dem langjährigen Durchschnitt von 463.200 m² liegen wird. Für die Leerstandsentwicklung ist infolgedessen in 2015 von einer Stabilisierung auszugehen. Hinsichtlich der Entwicklung der Spitzenmiete ist aufgrund von Abschlüssen in Projektentwicklungen nach Ansicht der NAI apollo group ein Anstieg möglich, während für die Durchschnittsmiete keine Veränderung zu erwarten ist.
* hierunter fasst die NAI apollo group Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind
