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07.01.2015 Hohe Nachfrage auf dem Investmentmarkt für Wohnportfolios

Das Segment der Wohnimmobilien zählte auch im Jahr 2014 weiter zu den beliebtesten Anlagezielen auf dem deutschen Immobilienmarkt, sodass der Handel mit Wohnungsbeständen weiterhin sehr dynamisch bleibt. Nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden 2014 deutschlandweit Investments in Höhe von circa 13,3 Milliarden Euro in Wohnpakete und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von mindestens 50 Wohneinheiten getätigt. Damit lag das Transaktionsvolumen wiederholt auf einem sehr hohem Niveau und nur knapp drei Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Nach den Boomjahren 2004 bis 2006 sowie dem Rekordwert aus dem Vorjahr stellt dies den fünfthöchsten Jahreswert seit Beginn der Erhebung im Jahr 1997 dar.

Interesse der Immobilieninvestoren ungebrochen hoch "Wie bereits im Vorjahr ist die Dynamik am deutschen Investmentmarkt für Wohnportfolios weiterhin hoch und die Nachfrage, vor allem seitens der großen Wohnungsbestandhalter sowie institutionellen Investoren, kann durch das vorhandene Angebot nur unzureichend bedient werden", stellt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland fest. "Vor allem sehr robuste Fundamentaldaten, historisch niedrige Finanzierungszinsen und eine äußerst niedrige Leerstandsrate im Bereich des marktfähigen Wohnbestands in den Metropolen und Universitätsstädten von teilweise unter einem Prozent verstärken das ungebrochen große Interesse der Immobilieninvestoren am deutschen Wohnungsmarkt. Hierdurch wird dieser angesichts der aktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten quasi zu einem must-have der Vermögensbildung", so Lüttger.

Nach Angaben von CBRE wurden im Jahresverlauf 2014 bei 232 registrierten Portfoliotransaktionen (plus 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr) über 226.000 Wohneinheiten (plus vier Prozent) mit insgesamt knapp 13,7 Millionen Quadratmetern Wohnfläche gehandelt. Alleine im vierten Quartal 2014 konnten 54.330 Wohneinheiten für rund 3,5 Milliarden Euro verkauft werden; ein Plus von 46 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Mit 9,9 Milliarden Euro waren die ersten drei Monate die umsatzstärksten im Gesamtjahr 2014.

Fünf Großportfolios dominierten den Investmentmarkt 2014 Vor allem der Verkauf sehr großer Wohnpakete an börsennotierte Wohnungsunternehmen dominierte den Investmentmarkt 2014. Im zurückliegenden Jahr wurden fünf Großportfolios - unter anderem das Vitus-Portfolio und das Dewag-Portfolio an die Deutsche Annington sowie das DGAG-Portfolio an die Buwog Group - mit insgesamt knapp 81.000 Wohneinheiten im Wert von 4,2 Milliarden Euro veräußert. Das entspricht knapp einem Drittel des gesamten Investitionsvolumens im vergangenen Kalenderjahr. Hierunter fällt auch die Übernahme eines Wohnpakets aus dem Vitus-Portfolios der Deutsche Annington mit rund 9.600 Wohneinheiten in Nordrhein-Westfalen zu gut 480 Millionen Euro durch die LEG Immobilien AG im vierten Quartal. Darüber hinaus wurden 33 weitere Portfoliotransaktionen mit jeweils 1.000 und mehr Wohneinheiten mit einem Investitionsvolumen von insgesamt über 5,0 Milliarden Euro registriert.

Aufgrund der Vielzahl großvolumiger Transaktionen von Bestandsimmobilien mittlerer Qualität außerhalb der Top-Standorte ging das durchschnittliche Investitionsvolumen pro Transaktion 2014 gegenüber dem Vorjahr um knapp 16 Prozent auf 57,5 Millionen Euro zurück.

Preisniveau stabilisiert sich auf hohem Niveau - Berlin mit ungebrochenem Aufwärtstrend "Mit Ausnahme von Berlin befinden sich die Preise von Wohnimmobilien nach wie vor auf einem hohen, aber stabilen Niveau", sagt Lüttger. Berlin ist neben dem Flächenstaat Nordrhein-Westfalen weiterhin einer der gefragtesten Investmentstandorte im Segment Wohnen, auf das rund 2,5 Milliarden Euro oder knapp 19 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens 2014 entfielen. Die große Nachfrage und die limitierte Produktverfügbarkeit machen sich auch bei den Verkaufspreisen bemerkbar. So sind derzeit Ankaufsfaktoren für institutionelle Core-Produkte in Berlin deutlich über dem 20-fachen der Ist-Miete eher die Regel als die Ausnahme. "Grund hierfür sind zum einen die Zukäufe von institutionellen Investoren, die nicht unter reinen Renditegesichtspunkten kaufen, sondern als Bestandshalter an langfristig gesicherten Mieteinahmen und an der Wertbeständigkeit des Berliner Wohnungsmarktes partizipieren wollen. Zum anderen verzeichnen wir gerade in Berlin eine hohe Investitionstätigkeit kommunaler Wohnungsgesellschaften, die 2014 für rund 960 Millionen Euro ihre Immobilienbestände in der Hauptstadt nach dem Motto Kaufen ist billiger als Bauen aufgestockt haben", ergänzt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. "Die weitere Preisentwicklung in den kommenden Monaten wird im Wesentlichen vom weiteren Verhalten der kommunalen Bestandshalter bestimmt werden."

Nationale Investoren dominieren weiterhin den heimischen Wohnungsmarkt Das Gros der Investoren, gemessen am Transaktionsvolumen, stammt aus der DACH-Region, wobei deutsche Investoren mit einem Anteil von vier Fünfteln den heimischen Markt klar bestimmen. Infolge großvolumiger Paketverkäufe dominieren überwiegend die heimischen börsennotierten Immobilienunternehmen den Markt für Wohnportfolios, die über sieben Milliarden Euro oder knapp 54 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens 2014 in deutsche Wohnungsbestände investiert haben. Damit stieg das Investitionsvolumen der großen Wohnungsbestandhalter noch einmal um mehr als elf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Daneben zählen institutionelle Investoren wie Immobilienspezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von über zwei Milliarden Euro oder rund 15 Prozent Marktanteil zu den aktivsten Käufergruppen.

Bedeutung von Neubauprojekten nimmt weiter zu Betrachtet man die Transaktionen von institutionellen Investoren der vergangenen Jahre ist festzustellen, dass sie zunehmend mehr in Projektentwicklungen investieren. 2014 floss so fast jeder zweite Euro in neuerstellten Geschosswohnbau. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen pro Deal betrug dabei rund 33 Millionen Euro oder circa 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wobei sich der Investitionsfokus hier auf die prosperierenden Top-Standorte und auf Universitätsstädte richtete. Vor dem Hintergrund der zuletzt wieder gestiegenen Fertigstellungszahlen im Geschosswohnbau ist davon auszugehen, dass die Bedeutung von Neubauobjekten am Gesamtvolumen weiter zunehmen wird. Mit 263 Millionen Euro zeichneten sich Privatinvestoren für lediglich zwei Prozent des gesamten Transaktionsumsatzes bei Wohnpakten verantwortlich.

Attraktive Investitionsziele auch in Ostdeutschland Die ungebrochen hohe Nachfrage institutioneller Investoren nach Mehrfamilienhäusern in den großen Investmentzentren und deren Speckgürteln haben die Kaufpreise und Ankaufsfaktoren für Core-Immobilien in den letzten Jahren kontinuierlich ansteigen lassen. Aufgrund der gestiegenen Risikoneigung der Investoren sind auch die Kaufpreisfaktoren von Non-Core-Objekten mit höherem Managementaufwand in den Top-Standorten um ein bis zwei Jahresmieten gestiegen. Aktuell beobachtet CBRE vor allem bei institutionellen Investoren einen zunehmenden Investitionstrend in Richtung wachstumsstarker Mittelzentren in Nord- und vor allem Ostdeutschland.

"Nach Potsdam, Dresden und Jena stellen nun Rostock und Leipzig attraktive Investitionsziele für institutionelle Investoren dar", so Schlatterer. "Ebenfalls werden Magdeburg und Halle ein zunehmend attraktives Investitionsziel infolge der Stabilisierung des dortigen Wohnungsmarktes bedingt durch den Rückbau der nicht mehr marktfähigen Plattenbaubestände in den vergangenen Jahren", ergänzt Lüttger. Auf diese B-Standorte, aber vor allem auch C-Standorte weichen besonders opportunistische Investoren vermehrt aus, zumal hier der Wettbewerb noch weniger ausgeprägt ist und sich so höhere Renditen erzielen lassen.

B-Standorte rücken in den Fokus
Daneben erweitern besonders börsennotierte Wohnungsgesellschaften mit einer im Markt verankerten und vernetzten Plattform ihre Portfolios um die B-Standorte in Ost- und Westdeutschland und nutzen dabei ihre Wettbewerbsvorteile aus. "Börsennotierte Unternehmen auf Käuferseite werden den Markt dominieren, zumal sich derzeit eine Konsolidierung hin zu weniger, aber größeren Playern bereits abzeichnet", erwartet Lüttger. Nach der Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen im vergangenen Jahr haben die Deutschen Annington und GAGFAH bereits ihre Fusion angekündigt. Mit der Konsolidierung wird ein Unternehmen mit insgesamt 350.000 Wohnungen mit mehr als einer Millionen Mietern und einem Unternehmenswert von derzeit 21 Milliarden Euro entstehen, welches nicht nur auf dem deutschen Wohnungsmarkt, sondern auch in Kontinentaleuropa die Spitzenposition einnimmt. Für das kommende Jahr erwartet CBRE - neben der Marktkonsolidierung - bei den börsennotierten Wohnungsgesellschaften der ersten Stunde auch einen verstärkten Trend hin zur Portfoliobereinigung auf Basis einer räumlichen Fokussierung auf wenige Kernmärkte, wie es beispielsweise die GAGFAH zeigt.

Günstiges Umfeld sorgt für Fortsetzung der dynamischen Investitionstätigkeit "Mittelfristig führt die ultraexpansive Zinspolitik der EZB dazu, dass sich einerseits die Finanzierungskonditionen weiterhin auf historisch niedrigem Niveau verfestigen und andererseits die Verzinsung risikoarmer Alternativinvestments in Form langfristiger Staatsanleihen unterhalb der Ein-Prozent-Marke rentiert", prognostiziert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Vor diesem Hintergrund wird die Nachfrage nach Wohnungsportfolios trotz geplanter Mietpreisbremse auch 2015 ungebrochen hoch bleiben und das Angebot an marktfähigem Produkt deutlich übersteigen. Durch immer knapper werdende Core-Produkte wird der Fokus der Investoren angesichts eines gestiegenen Risikoappetits vermehrt auch auf management-intensivere und opportunistische Produkte gelenkt". Dementsprechend wird sich die dynamische Investitionstätigkeit am Markt für Wohnportfolios auch 2015 fortsetzen. Dafür spricht, neben dem günstigen Finanzierungsumfeld, zum einen die Bereitschaft der finanzierenden Banken sich verstärkt im Wohnsegment mit großvolumigen Kreditzusagen zu engagieren und zum anderen das aktuell hohe Preisniveau, welches eine Verkaufsentscheidung der Bestandshalter weiter fördern werden.



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