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08.01.2015 Büroflächenumsatz dank starkem Schlussquartal über Vorjahresniveau

Rund 2,9 Mio. m² Bürofläche wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München im Jahr 2014 umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis leicht über dem Vorjahresniveau. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Der Büroflächenumsatz fällt etwas besser aus als erwartet und liegt leicht (knapp 1 %) über Vorjahresniveau. Allerdings verlief die Entwicklung an den einzelnen Standorten unterschiedlich.
- Vor allem im vierten Quartal legte der Umsatz deutlich gegenüber dem Vorjahr zu (+18 %).
- Bemerkenswert ist der hohe Anteil kleinerer und mittlerer Deals bis 5.000 m² (77 %), was für eine insgesamt lebhafte Nachfrage spricht.
- Die Leerstände konnten weiter leicht abgebaut werden.
- Die Spitzenmieten blieben überwiegend stabil; positive Entwicklung vor allem in Berlin.
- Leicht verbesserte Perspektiven für 2015.

„Aufgrund eines etwas stärker als erwartet ausgefallenen Schlussquartals haben die deutschen Büromärkte mit rund 2,9 Mio. m² noch ein Jahresergebnis erzielt, das leicht über dem Vorjahresniveau liegt“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „In den vergangenen drei Monaten wurde ein Flächenumsatz von 888.000 m² registriert, der 18 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert lag. Bemerkenswert ist vor allem, dass 2014 kleinere und mittlere Deals bis 5.000 m² zulegen konnten und rund 77 % des Umsatzes ausmachten, wohingegen der langjährige Durchschnitt lediglich bei knapp 67 % liegt. Diese Entwicklung spricht für ein insgesamt lebhaftes Marktgeschehen und eine grundsätzlich positive Stimmung bei den Unternehmen. Großverträge über 5.000 m² trugen aber lediglich 23 % zum Ergebnis bei. Ihr durchschnittlicher Anteil über die vergangenen 15 Jahre liegt dagegen bei rund einem Drittel. Ein Grund hierfür ist auch in der in den letzten Jahren gestiegenen Qualität eines aktiven Assetmanagements zu sehen, wodurch es häufiger als früher gelingt, gerade große Anmietungen rechtzeitig zu verlängern.“

Bezogen auf die einzelnen Städte sind allerdings sehr deutliche Unterschiede zu beobachten. Lediglich drei Standorte weisen eine Umsatzsteigerung auf. In Berlin konnte das Ergebnis um stolze 34 % auf 609.000 m² gesteigert werden. Ähnlich positiv verlief die Entwicklung in Hamburg mit 513.000 m² (+17 %) und Leipzig mit 102.000 m² (+24 %). In etwa das Vorjahresniveau gehalten hat München, wo ein Flächenumsatz von 597.000 m² (-1 %) erfasst wurde. Alle übrigen Städte mussten dagegen spürbare Rückgänge verkraften. Am stärksten fiel dieser in Düsseldorf aus, wo 325.000 m² (-2 %) umgesetzt wurden. Ein niedrigeres Ergebnis war aber auch in Frankfurt mit 360.000 m² im gif-Gebiet (-15,5 %) bzw. 411.000 m² (-17 %) im gesamten Marktgebiet sowie in Essen mit 101.000 m² (-16,5 %) zu verzeichnen. In vergleichbarer Größenordnung bewegte sich auch der Umsatzrückgang in Köln, wo 241.000 m² registriert wurden (-13 %). „Diese doch relativ unterschiedlichen Entwicklungen zeigen, dass das gesamtwirtschaftliche Umfeld 2014 nicht ganz unproblematisch war“, ergänzt Marcus Zorn.

Leerstände weiter rückläufig

Der Leerstandsabbau hat sich auch 2014 fortgesetzt. Über alle Standorte betrachtet reduzierte er sich um knapp 4 % auf 6,89 Mio. m². Eine spürbare Zunahme war lediglich in Essen (+20 %) zu verzeichnen, allerdings auf weiterhin niedrigem Niveau. Kaum Veränderungen waren in Hamburg und Düsseldorf (+1,5 %) zu beobachten. Alle übrigen Städte konnten die Leerstände verringern, wobei sich vor allem in Berlin (-13 %) der hohe Flächenumsatz in der Leerstandsentwicklung widerspiegelt. Mit knapp 7 % erzielte auch Köln einen spürbaren Abbau und die Rückgänge in Frankfurt und Leipzig beliefen sich jeweils auf knapp 5 %. Vergleichsweise moderat war die Entwicklung in München, wo der Leerstand um fast 2 % gesunken ist.

Spitzenmieten überwiegend konstant

Im Durchschnitt über alle Standorte haben sich die Spitzenmieten 2014 stabil gezeigt. Zuwächse verzeichneten Berlin mit 4,5 % (auf 23 €/m²) sowie München mit 3 % (auf 34,50 €/m²). Demgegenüber mussten die NRW-Städte Düsseldorf (-5,5 % auf 26 €/m²) sowie Köln (-2 % auf 21 €/m²) Einbußen bei den Höchstmieten verkraften. Insbesondere in Düsseldorf hatten sie in den vergangenen drei Jahren aber auch überproportional angezogen, sodass eine leichte Konsolidierung zu erwarten war. Die übrigen Standorte zeigten 2014 eine stabile Entwicklung.

Perspektiven

„Da die Prognosen für das gesamtwirtschaftliche Wachstum 2015 eher moderat sind, auch wenn sie sich aktuell wieder etwas verbessern, ist auch dieses Jahr eine deutliche Zunahme des Flächenumsatzes eher unwahrscheinlich. Gleichzeitig hat sich aber im zweiten Halbjahr 2014 gezeigt, dass vor allem im kleinteiligen und mittleren Marktsegment die Nachfrage angezogen hat, was auf steigende Zuversicht der Unternehmen hindeutet. Vor diesem Hintergrund erscheint eine leichte Umsatzsteigerung um bis zu 5 % durchaus möglich. Die Leerstände werden sich in den meisten Städten weiter moderat verringern; nicht zuletzt, da das Neubauvolumen weiterhin vergleichsweise gering ausfällt. Bei einer anziehenden Nachfrage sind demzufolge auch vereinzelte, leichte Mietpreisanstiege nicht auszuschließen“, fasst Marcus Zorn die weiteren Perspektiven zusammen.


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