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11.01.2015 Flächenumsatz am Büromarkt Hamburg legt deutlich zu

Der Hamburger Büromarkt erzielte im Jahr 2014 einen Flächenumsatz von 513.000 m². Mit diesem hervorragenden Resultat steigerte die Hansestadt nicht nur das Vorjahresergebnis um knapp 17 %, sondern liegt auch 7 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Das ergibt der Büromarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.

Im Vergleich mit den anderen großen Bürostandorten ist Hamburg damit neben Berlin der einzige Markt, der gegenüber dem Vorjahr spürbar zulegen kann, und belegt nach Berlin (609.000 m²) und München (597.000 m²) den dritten Platz. „Überdurchschnittlich viele Großabschlüsse über 10.000 m² haben dieses Ergebnis ermöglicht und auch zu einem hohen Eigennutzeranteil beigetragen“, erläutert Marco Stahl, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Die größten Verträge des Jahres entfielen auf die Telekom in der City Nord (32.200 m²) und die VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft Gesetzliche Unfallversicherung in Barmbek (22.000 m²).

City beliebtester Teilmarkt – Großverträge mit hohem Anteil

Wie schon in den Vorjahren führt die City das Ranking der Büromarktzonen deutlich an. Mit 116.500 m² (knapp 23 %) kann sie ihr Vorjahresresultat sogar noch etwas steigern. Dabei profitiert sie mit dem Umzug der Funke Mediengruppe (Hamburger Abendblatt) lediglich von einem Großabschluss (12.000 m²). Von den Sammelkategorien erweiterte Innenstadt (71.000 m²) und übriges Stadtgebiet (68.500 m²) abgesehen, folgt der Teilmarkt City Süd auf dem zweiten Platz. Diese Cityrandlage erzielt mit 58.000 m² (gut 11 %) jedoch ein niedrigeres Resultat als im Vorjahr. Insbesondere durch die großen Abschlüsse der Telekom und von Edeka (14.300 m²) schiebt sich die City Nord mit einem Anteil von gut 10 % am Gesamtumsatz an die dritte Position und liegt damit deutlich vor der HafenCity, die auf gut 7 % kommt (36.500 m²).

Die Umsatzverteilung auf die Größenklassen wird von den Großverträgen eindeutig angeführt. Abschlüsse über 10.000 m² tragen mehr als 24 % zum Gesamtergebnis bei und setzen damit fast fünfmal so viel um wie im Vorjahr. Darüber hinaus kann auch das Segment zwischen 5.000 und 10.000 m² zulegen und steuert weitere 12 % zum Resultat bei. Beide Kategorien erzielen damit überdurchschnittlich viel Flächenumsatz – lediglich im Jahr 2007 wurde in diesem Segment ein höherer Wert verzeichnet. In den mittelgroßen Kategorien von 1.000 bis 5.000 m² nahm der Umsatz dagegen auf 15 % (1.000-2.000 m²) und gut 16 % (2.000-5.000 m²) ab. Erfreulich ist, dass auch die kleineren Verträge absolut noch einmal spürbar zulegen konnten: Flächen unter 1.000 m² generierten ein Drittel des Gesamtumsatzes.

Neuer Spitzenreiter bei der Branchenstruktur – Leerstand unverändert

Bei der Branchenverteilung des Flächenumsatzes haben sich die Informations- und Kommunikationstechnologien mit einem Anteil von über 15 % an die Spitze gesetzt. Unterstützt durch den Telekom-Vertrag konnten sie ihr Ergebnis gegenüber dem Vorjahr verdoppeln. Verwaltungen von Industrieunternehmen landen mit 12,5 % unverändert auf dem zweiten Platz. Auch die drittplatzierten Beratungsgesellschaften erreichen mit gut 11 % wieder die gleiche Position und damit einen ähnlichen Anteil wie 2013. Handelsunternehmen können dagegen einige Prozentpunkte zulegen und schieben sich auf den vierten Platz vor. Die noch im Vorjahr führenden sonstigen Dienstleistungen werden mit 10 % auf den fünften Rang verwiesen. Insgesamt unterstreicht die Branchenverteilung erneut die breit aufgestellte Nachfrage des Hamburger Markts.

Der Leerstand hat sich in den vergangenen zwölf Monaten kaum verändert und lag Ende 2014 bei 853.000 m². Das am stärksten nachgefragte Segment der modern ausgestatteten Leerstandsflächen hat nach einem leichten Anstieg im Jahresverlauf wieder abgenommen und beläuft sich aktuell auf 201.000 m². Ihr Anteil am Gesamtvolumen ist damit weiter gesunken und beträgt nur noch knapp 24 %. In den einzelnen Büromarktzonen hat sich der Leerstand unterschiedlich entwickelt. Neben den beiden Sammelkategorien übriges Stadtgebiet (202.000 m²) und erweiterte Innenstadt (135.000 m²) stehen in der Büromarktzone City die meisten Flächen leer und haben sich leicht auf 114.000 m² erhöht. In der City Süd hat sich das Volumen dagegen um 18 % auf 84.500 m² reduziert. Die Leerstandsquote des Gesamtmarkts liegt bei 6,3 %.

Die Flächen im Bau haben wieder spürbar zugenommen und belaufen sich Ende 2014 auf 337.000 m² Dies entspricht einem Anstieg um 37 % gegenüber dem Vorjahr. Vor allem die Baustarts einiger größerer Projekte in der Innenstadt mit den Stadthöfen und dem Alten Wall sowie auch in der City Nord haben zu dieser deutlichen Steigerung geführt. Für den überwiegenden Teil der Flächen wird jedoch erst eine Fertigstellung ab 2016 erwartet. Die aus Marktgesichtspunkten interessantere Größe der noch verfügbaren Flächen im Bau hat sich im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert. Mit 143.000 m² liegt ihr Anteil am gesamten Bauvolumen bei gut 42 %. Das insgesamt zur Verfügung stehende Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist mit 996.000 m² stabil geblieben.

Spitzenmiete konstant

Die Spitzenmiete des Hamburger Büromarkts hat sich im Jahresverlauf bei 25 €/m² stabilisiert und wird für hochwertige Flächen in sehr guten Lagen der City erzielt. Auch in der HafenCity ist die Höchstmiete konstant geblieben und liegt mit 24 €/m² nur auf einem etwas niedrigeren Niveau als in der Innenstadt. In den Cityrandlagen sind die Spitzenmietpreise teilweise gestiegen. Insbesondere mit Blickbezug zu Alster und Elbe werden Preise über 20 €/m² erzielt, dazu zählen Standorte in den Büromarktzonen erweiterte Innenstadt (23 €/m²), Alsterlagen (22 €/m²) und westlicher Hafenrand (21 €/m²). In den Nebenlagen haben die Höchstmieten vor allem durch einige hochwertige Neubauentwicklungen in den Teilmärkten Ottensen-Bahrenfeld (16,50 €/m²) und City Nord (15,50 €/m²) angezogen. Zwar ist in einigen Büromarktzonen auch ein leichter Mietpreisrückgang zu verzeichnen, insgesamt ist aber sowohl bei den Spitzen- als auch bei den Durchschnittsmieten eine steigende Tendenz festzustellen.

Stabile Entwicklung für 2015 erwartet

„Der Hamburger Büromarkt hat 2014 ein sehr gutes Resultat erzielt, das stark von großflächigen Abschlüssen profitiert hat. Für das Jahr 2015 kann insbesondere bei positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen von einer grundsätzlich stabilen Entwicklung ausgegangen werden. Dabei können jedoch voraussichtlich nicht wieder so viele großflächige Verträge abgeschlossen werden. Nichtsdestotrotz sollte für den Flächenumsatz ein Ergebnis im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts erreicht werden können (480.000 m²). Auf der Angebotsseite sind keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten. Der kontinuierliche Leerstandsabbau der vergangenen Jahre ist weitgehend abgeschlossen, sodass sich hier nur geringfügige Änderungen abzeichnen. Lediglich die modern ausgestatteten Flächen könnten noch weiter reduziert werden. Das Volumen der Flächen im Bau wird sich voraussichtlich nicht wesentlich erhöhen, gleiches gilt für die davon noch verfügbaren Flächen. Durch die stabilen Rahmenbedingungen sollte die Spitzenmiete zunächst unverändert bleiben“, sagt Marco Stahl.



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