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12.01.2015 Flächenumsatz am Kölner Büromarkt gesunken

Der Kölner Büromarkt erzielte 2014 einen Flächenumsatz von 241.000 m² und liegt damit knapp 13 % unter dem Vorjahresresultat. Die Nachfrage legte in den letzten Monaten des Jahres zwar noch einmal spürbar zu, sodass mit 79.000 m² ein gutes Quartalsergebnis erzielt wurde. Durch die schwächeren Umsätze des zweiten und dritten Quartals liegt das Gesamtergebnis jedoch knapp unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Insbesondere im großflächigen Segment über 5.000 m² wurde deutlich weniger umgesetzt als im Vorjahr, in dem allein zwei Verträge 32.000 m² zum Flächenumsatz beisteuerten“, so Jens Hoppe, Geschäftsführer und Kölner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die größten Abschlüsse entfielen 2014 auf die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung in der Büromarktzone Kalk/Mülheim (12.600 m²) sowie auf den Eigennutzer Erzbistum Köln/Berufskolleg Sülz im Teilmarkt Sülz/Lindenthal (9.000 m²).

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Büromarktzonen zeigt sich ein gewohntes Bild. Die City ist erneut der mit Abstand beliebteste Teilmarkt, in dem mehr als die Hälfte aller insgesamt verzeichneten Verträge abgeschlossen wurden. Mit fast 89.000 m² und knapp 37 % erzielt sie den höchsten Umsatzanteil. Die Cityrandlage Kalk/Mülheim folgt mit rund 15 % auf dem zweiten Platz, wozu die Projektanmietung der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung einen wesentlichen Beitrag geleistet hat. Die Büromarktzonen Ehrenfeld/Braunsfeld (11 %) sowie Ossendorf/Nippes (gut 10 %) zeigten sich ebenfalls umsatzstark und belegen die Ränge drei und vier. Alle übrigen Teilmärkte steuern weniger als 10 % zum Gesamtergebnis bei - dazu zählt auch die rechtsrheinische Citylage Deutz mit gut 7 %.

Die Größenklassenverteilung des Flächenumsatzes wird von Abschlüssen zwischen 2.000 und 5.000 m² angeführt, die mit rund einem Viertel ein sehr gutes Ergebnis erzielen. Sie verdoppeln ihr Vorjahresresultat und sind darüber hinaus das einzige Segment, das gegenüber 2013 absolut zulegen kann. Eine sehr hohe Nachfrage bestand auch nach Verträgen im Bereich von 200 bis 500 m², die mit einem Fünftel des Umsatzes ebenfalls einen ausgezeichneten Wert erreichen. Die stärksten Rückgänge gegenüber dem Vorjahr müssen die beiden großflächigen Kategorien über 5.000 m² hinnehmen: Beide verlieren rund 6 Prozentpunkte. Während zwischen 5.000 und 10.000 m² knapp 12 % umgesetzt wurden, steuerten Abschlüsse über 10.000 m² lediglich gut 5 % zum Gesamtergebnis bei.

Öffentliche Verwaltung erneut vorn, Leerstandsabbau setzt sich fort

Die Branchenverteilung wird wie schon im Vorjahr von der öffentlichen Verwaltung angeführt. Durch einige größere Verträge kann sie um 8 Prozentpunkte zulegen und führt das Feld mit einem Anteil von knapp 27 % deutlich an. Die Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen steigerte sich gegenüber 2013 noch etwas und erreicht mit gut 16 % den zweiten Rang. Beratungsgesellschaften verlieren eine Position im Ranking und landen mit rund 12 % auf dem dritten Platz. Mit gut 11 % schieben sich die Verwaltungen von Industrieunternehmen auf die vierte Position (+7 Prozentpunkte). Während Handelsunternehmen über 8 % erreichen, steuern Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Medien und Werbung jeweils etwa 7 % bei. Auf alle übrigen Branchen entfallen weniger als 5 %.

Der seit 2012 zu beobachtende Leerstandsabbau hat sich auch 2014 weiter fortgesetzt. Mit 517.000 m² ist das Volumen der leer stehenden Flächen um knapp 7 % gegenüber dem Jahresende 2013 gesunken und weist das niedrigste Niveau der vergangenen zehn Jahre auf. Der Anteil der am stärksten nachgefragten modernen Leerstandsflächen liegt bei gut 36 % (187.000 m²). Die City ist der Teilmarkt, in dem die meisten Flächen leer stehen. Mit gut 180.000 m² entfällt mehr als ein Drittel des Leerstands auf die wichtigste Büromarktzone des Kölner Markts. Gut die Hälfte dieser Flächen verfügt dabei über eine moderne Ausstattung. Größere Angebotsreserven finden sich darüber hinaus in den Cityrandlagen Ehrenfeld/Braunsfeld (rund 13 %) sowie Kalk/Mülheim (11 %). Die Leerstandsquote ist weiter gesunken und beträgt zum Jahresende 6,6 %.

Flächen im Bau spürbar reduziert, Spitzenmiete leicht nachgegeben

Das Volumen der Flächen im Bau beläuft sich zum Jahresende auf 122.000 m² und hat durch einige größere Fertigstellungen in den vergangenen zwölf Monaten um gut 37 % abgenommen. Die aus Marktgesichtspunkten interessantere Größe der verfügbaren Flächen im Bau ist ebenfalls gesunken (-32 %) und summiert sich auf insgesamt 45.000 m² (Anteil 37 %). Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei auf nur wenige Lagen

in der City und am Cityrand. Der überwiegende Teil entsteht in der Innenstadt (69.800 m²), wovon fast die Hälfte noch verfügbar ist und voraussichtlich im Jahr 2015 fertiggestellt wird. Darüber hinaus werden in der Büromarktzone Ehrenfeld/Braunsfeld umfangreichere Neubauflächen spekulativ errichtet. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) wurde um knapp 10 % auf 562.000 m² reduziert.

Die Spitzenmiete des Kölner Büromarkts beläuft sich aktuell auf 21 €/m² und wird für moderne Flächen in sehr guten Lagen der City erzielt. Sie hat zum Jahresende etwas nachgegeben (-2 %), was unter anderem auf das knappe Angebot größerer zusammenhängender Flächen im Premiumsegment zurückzuführen ist. Auch in Deutz, der zweiten Innenstadtlage, liegt die Höchstmiete aufgrund geringerer Umsätze im hochpreisigen Segment leicht unter dem Vorjahresniveau (18,50 €/m²; -5 %). In der Cityrandlage Bayenthal/Marienburg ist sie dagegen mit 15,50 €/m² stabil auf dem Niveau des Vorjahres geblieben, im Teilmarkt Porz/Flughafen konnte sie auf 13 €/m² zulegen. Über den Gesamtmarkt betrachtet verzeichneten mehrere Büromarktzonen etwas niedrigere Mietpreise, was sich sowohl in den Spitzen- als auch in den Durchschnittsmieten widerspiegelt.

Positive Aussichten

Aus heutiger Sicht kann davon ausgegangen werden, dass sich der Kölner Büromarkt 2015 positiv entwickeln wird. Eine solide gesamtwirtschaftliche Entwicklung vorausgesetzt, sollte sich der Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts bewegen und mit einem Ergebnis um 260.000 m² auf einem höheren Niveau als im Jahr 2014 liegen. Ein großflächiger Abschluss könnte das Resultat darüber hinaus noch erheblich erhöhen. Gleichzeitig dürfte das Flächenangebot weiter abnehmen. Der langsame, aber stetige Abbau des Leerstands sollte sich dabei weiter fortsetzen und sich insbesondere im stark nachgefragten Segment der modern ausgestatteten Büroflächen etwas beschleunigt vollziehen. Während sich das gesamte Bauvolumen aufgrund neuer Projektstarts nicht wesentlich verändern sollte, kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die für den Markt noch verfügbaren Flächen weiter reduziert werden. Dabei bleibt voraussichtlich auch das Volumen spekulativer Entwicklungen verhältnismäßig gering. Aufgrund des geringen Angebots im Premiumsegment bleibt abzuwarten, ob die Spitzenmiete wieder anziehen kann.


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