15.01.2015 Berliner Investmentmarkt mit zweitbestem Ergebnis aller Zeiten
Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4,28 Mrd. € verzeichnete der Berliner Investmentmarkt 2014 das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten; nur im Boomjahr 2007 wurde mehr umgesetzt. Der bereits gute Vorjahresumsatz wurde um ca. 19 % und der zehnjährige Durchschnitt um stolze 27 % übertroffen. Im bundesweiten Vergleich liegt Berlin damit auf Rang drei hinter München und Frankfurt. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses außergewöhnliche Resultat mit vergleichsweise wenigen Großdeals im dreistelligen Millionenbereich erzielt wurde“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Insgesamt wurden nur sieben Verkaufsfälle in diesem Segment erfasst, von denen drei auf anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen entfallen. Dagegen wurden über 150 Deals in den übrigen Größenklassen registriert, wodurch die breite und stabile Nachfragebasis unterstrichen wird. Zu den größten und wichtigsten Transaktionen gehören die Verkäufe des Hackeschen Quartiers sowie des Upper West.
Im Gegensatz zu anderen Standorten entfällt der höchste Umsatzanteil auf die Größenklasse 50 bis 100 Mio. € (gut 28 %) und nicht auf Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, die mit über 24 % nur auf Platz zwei rangieren. Dies ist ein im bundesweiten Vergleich sehr niedriger Wert. Nur geringfügig weniger umgesetzt wurde mit 23 % im Bereich von 10 bis 25 Mio. €. Die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € ist darüber hinaus für weitere 18,5 % des Investmentumsatzes verantwortlich. An kaum einem anderen Standort zeigt sich so eine ausgeglichene Verteilung des investierten Kapitals wie in Berlin. Dieses Strukturmerkmal ist als Stärke des Marktes zu interpretieren, da gute Ergebnisse weniger von Großdeals abhängen als in anderen Städten.
Mit einem Anteil von gut 23 % haben sich Equity/Real Estate Funds an die Spitze der Käufer gesetzt, die vor allem in Büroobjekte im Core-plus und Value-add-Bereich sowie in Fachmarktzentren investiert haben. Auf Platz zwei folgen schon private Anleger, die auf 17,5 % kommen. Einen zweistelligen Umsatzanteil weisen auch Projektentwickler auf, die knapp 13 % zum Ergebnis beitragen. Allein auf diese drei Investorengruppen entfallen 53,5 % des Transaktionsvolumens. In größerem Umfang am Geschehen beteiligt waren noch Immobilienunternehmen (knapp 9 %), Spezialfonds (rund 8 %) sowie Investment/Asset Manager mit knapp 7 %. Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei fast 56 % und damit über dem bundesweiten Durchschnitt.
Verkäufer relativ breit gestreut; Büros weiter an der Spitze
Die Verkäuferseite war 2014 etwas breiter aufgestellt als die Käufer. Insgesamt kommen vier Anlegergruppen auf zweistellige Umsatzanteile am Verkaufsvolumen. Die Führungsposition haben sich Projektentwickler gesichert, die gut 18 % zum Umsatz beigetragen haben. Platz zwei belegen private Anleger mit über 14 %, dicht gefolgt von den Equity/Real Estate Funds mit 13 %. Vervollständigt wird das Führungsquartett durch Versicherungen, auf die 10 % entfielen. Etwas größere Verkaufsvolumina verbuchten darüber hinaus Spezialfonds (knapp 9 %), Immobilienunternehmen (gut 6 %), Immobilien AGs/REITs (knapp 6 %) sowie geschlossene Fonds (gut 5 %). Der Beitrag ausländischer Verkäufer bleibt mit über 54 % auf einem für Berlin typisch hohen Niveau.
Auch 2014 entfiel der größte Umsatzanteil auf Büroobjekte, die auf gut 40 % kommen. Gegenüber dem Vorjahresergebnis haben sie allerdings fünf Prozentpunkte eingebüßt. Im Vergleich zu vielen anderen deutschen Standorten fällt die Dominanz von Büros in Berlin traditionell spürbar geringer aus. Deutlich eingebüßt haben auch Einzelhandelsimmobilien, die über 15 Prozentpunkte abgeben mussten, mit knapp 21 % aber immer noch Platz zwei belegen. Den Bronzeplatz sicherten sich mit einem Anteil von knapp 10 % Entwicklungsgrundstücke, was dafür spricht, dass die Projektentwickler an eine positive Entwicklung des Standorts Berlin glauben. Auch in Hotels wurden absolut betrachtet etwa 75 % mehr investiert, was ihnen mit einem Umsatzanteil von gut 8 % den vierten Platz sichert. Mit knapp 17 % fällt der Anteil der sonstigen Assetklassen, zu denen auch gemischt genutzte Objekte zählen, relativ hoch aus.
Alle Marktgebiete mit größeren Umsatzanteilen; Renditen haben überwiegend weiter nachgegeben
Auch 2014 konnten alle Marktgebiete an der positiven Entwicklung des Investmentmarkts partizipieren, allerdings fiel die Verteilung nicht mehr ganz so homogen aus wie im Vorjahr. Als Sieger gingen erneut die Cityzonen hervor, die auf einen Umsatzanteil von knapp 44 % kommen. Mit deutlichem Abstand folgen die Topcity-Standorte mit gut 26 %, die 2013 noch fast gleichauf mit der City lagen. Weniger umgesetzt als im Vorjahr wurde in den Cityrandlagen, die mehr als 15 % zum Ergebnis beigetragen haben. Nur knapp dahinter folgen die Nebenlagen auf Platz vier mit einem Anteil von fast 15 %. Hier wurde vor allem in Fachmarktzentren, Logistik- bzw. Light-Industrial-Objekte und Entwicklungsgrundstücke investiert.
Die große Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot hat den Wettbewerb unter den Investoren, insbesondere im Core-Bereich, weiter steigen lassen. Als Konsequenz hieraus hat die Spitzenrendite für Büroobjekte in den vergangenen zwölf Monaten noch einmal um 25 Basispunkte nachgegeben. Ende 2014 ist sie mit 4,45 % anzusetzen. Damit liegt Berlin hinter München und Hamburg bundesweit an Position drei der teuersten Standorte. Auch dies spricht dafür, dass sowohl deutsche als auch internationale Investoren von weiterem Entwicklungspotenzial der Hauptstadt ausgehen.
Im Logistiksegment ist die Yield-Compression noch deutlicher aus-gefallen. Hier hat die Spitzenrendite im Laufe des Jahres 2014 um 45 Basispunkte auf aktuell 6,40 % nachgegeben. Stabil geblieben ist dagegen die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen, die bereits sehr niedrig ist und weiterhin bei etwa 4,35 % anzusetzen ist. Gerade in diesem Marktsegment ist aber darauf hinzuweisen, dass bei besonderen Rahmenbedingungen vereinzelt auch noch höhere Preise erzielt werden können.
Auch 2015 hoher Investmentumsatz zu erwarten
„Auch für 2015 stehen die Ampeln für den Berliner Investmentmarkt auf Grün. Der seit Längerem zu beobachtende Trend, dass Berlin in der Gunst der Investoren noch zulegt, dürfte sich unverändert fortsetzen und die Nachfrage hoch halten. Dies gilt vor allem im Zusammenhang mit den insgesamt guten Rahmenbedingungen. Dazu gehören insbesondere das nach Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau sowie die verbesserten Finanzierungsbedingungen. Hinzu kommen die etwas aufgehellten Prognosen für das Wirtschaftswachstum für 2015, was sich auch in den leicht gestiegenen Stimmungsindikatoren von Ifo und ZEW widerspiegelt. In Verbindung mit dem stabilen Arbeitsmarkt werden Immobilieninvestments weiterhin sehr attraktiv bleiben. Deshalb ist auch für 2015 ein sehr hohes Transaktionsvolumen zu erwarten, das deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen sollte. Ob das Vorjahresergebnis aber wieder erreicht oder sogar überboten werden kann, hängt nicht zuletzt von einem ausreichenden Angebot ab“, prognostiziert Jan Dohrwardt.
„Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses außergewöhnliche Resultat mit vergleichsweise wenigen Großdeals im dreistelligen Millionenbereich erzielt wurde“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Insgesamt wurden nur sieben Verkaufsfälle in diesem Segment erfasst, von denen drei auf anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen entfallen. Dagegen wurden über 150 Deals in den übrigen Größenklassen registriert, wodurch die breite und stabile Nachfragebasis unterstrichen wird. Zu den größten und wichtigsten Transaktionen gehören die Verkäufe des Hackeschen Quartiers sowie des Upper West.
Im Gegensatz zu anderen Standorten entfällt der höchste Umsatzanteil auf die Größenklasse 50 bis 100 Mio. € (gut 28 %) und nicht auf Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, die mit über 24 % nur auf Platz zwei rangieren. Dies ist ein im bundesweiten Vergleich sehr niedriger Wert. Nur geringfügig weniger umgesetzt wurde mit 23 % im Bereich von 10 bis 25 Mio. €. Die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € ist darüber hinaus für weitere 18,5 % des Investmentumsatzes verantwortlich. An kaum einem anderen Standort zeigt sich so eine ausgeglichene Verteilung des investierten Kapitals wie in Berlin. Dieses Strukturmerkmal ist als Stärke des Marktes zu interpretieren, da gute Ergebnisse weniger von Großdeals abhängen als in anderen Städten.
Mit einem Anteil von gut 23 % haben sich Equity/Real Estate Funds an die Spitze der Käufer gesetzt, die vor allem in Büroobjekte im Core-plus und Value-add-Bereich sowie in Fachmarktzentren investiert haben. Auf Platz zwei folgen schon private Anleger, die auf 17,5 % kommen. Einen zweistelligen Umsatzanteil weisen auch Projektentwickler auf, die knapp 13 % zum Ergebnis beitragen. Allein auf diese drei Investorengruppen entfallen 53,5 % des Transaktionsvolumens. In größerem Umfang am Geschehen beteiligt waren noch Immobilienunternehmen (knapp 9 %), Spezialfonds (rund 8 %) sowie Investment/Asset Manager mit knapp 7 %. Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei fast 56 % und damit über dem bundesweiten Durchschnitt.
Verkäufer relativ breit gestreut; Büros weiter an der Spitze
Die Verkäuferseite war 2014 etwas breiter aufgestellt als die Käufer. Insgesamt kommen vier Anlegergruppen auf zweistellige Umsatzanteile am Verkaufsvolumen. Die Führungsposition haben sich Projektentwickler gesichert, die gut 18 % zum Umsatz beigetragen haben. Platz zwei belegen private Anleger mit über 14 %, dicht gefolgt von den Equity/Real Estate Funds mit 13 %. Vervollständigt wird das Führungsquartett durch Versicherungen, auf die 10 % entfielen. Etwas größere Verkaufsvolumina verbuchten darüber hinaus Spezialfonds (knapp 9 %), Immobilienunternehmen (gut 6 %), Immobilien AGs/REITs (knapp 6 %) sowie geschlossene Fonds (gut 5 %). Der Beitrag ausländischer Verkäufer bleibt mit über 54 % auf einem für Berlin typisch hohen Niveau.
Auch 2014 entfiel der größte Umsatzanteil auf Büroobjekte, die auf gut 40 % kommen. Gegenüber dem Vorjahresergebnis haben sie allerdings fünf Prozentpunkte eingebüßt. Im Vergleich zu vielen anderen deutschen Standorten fällt die Dominanz von Büros in Berlin traditionell spürbar geringer aus. Deutlich eingebüßt haben auch Einzelhandelsimmobilien, die über 15 Prozentpunkte abgeben mussten, mit knapp 21 % aber immer noch Platz zwei belegen. Den Bronzeplatz sicherten sich mit einem Anteil von knapp 10 % Entwicklungsgrundstücke, was dafür spricht, dass die Projektentwickler an eine positive Entwicklung des Standorts Berlin glauben. Auch in Hotels wurden absolut betrachtet etwa 75 % mehr investiert, was ihnen mit einem Umsatzanteil von gut 8 % den vierten Platz sichert. Mit knapp 17 % fällt der Anteil der sonstigen Assetklassen, zu denen auch gemischt genutzte Objekte zählen, relativ hoch aus.
Alle Marktgebiete mit größeren Umsatzanteilen; Renditen haben überwiegend weiter nachgegeben
Auch 2014 konnten alle Marktgebiete an der positiven Entwicklung des Investmentmarkts partizipieren, allerdings fiel die Verteilung nicht mehr ganz so homogen aus wie im Vorjahr. Als Sieger gingen erneut die Cityzonen hervor, die auf einen Umsatzanteil von knapp 44 % kommen. Mit deutlichem Abstand folgen die Topcity-Standorte mit gut 26 %, die 2013 noch fast gleichauf mit der City lagen. Weniger umgesetzt als im Vorjahr wurde in den Cityrandlagen, die mehr als 15 % zum Ergebnis beigetragen haben. Nur knapp dahinter folgen die Nebenlagen auf Platz vier mit einem Anteil von fast 15 %. Hier wurde vor allem in Fachmarktzentren, Logistik- bzw. Light-Industrial-Objekte und Entwicklungsgrundstücke investiert.
Die große Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot hat den Wettbewerb unter den Investoren, insbesondere im Core-Bereich, weiter steigen lassen. Als Konsequenz hieraus hat die Spitzenrendite für Büroobjekte in den vergangenen zwölf Monaten noch einmal um 25 Basispunkte nachgegeben. Ende 2014 ist sie mit 4,45 % anzusetzen. Damit liegt Berlin hinter München und Hamburg bundesweit an Position drei der teuersten Standorte. Auch dies spricht dafür, dass sowohl deutsche als auch internationale Investoren von weiterem Entwicklungspotenzial der Hauptstadt ausgehen.
Im Logistiksegment ist die Yield-Compression noch deutlicher aus-gefallen. Hier hat die Spitzenrendite im Laufe des Jahres 2014 um 45 Basispunkte auf aktuell 6,40 % nachgegeben. Stabil geblieben ist dagegen die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den besten Lauflagen der Fußgängerzonen, die bereits sehr niedrig ist und weiterhin bei etwa 4,35 % anzusetzen ist. Gerade in diesem Marktsegment ist aber darauf hinzuweisen, dass bei besonderen Rahmenbedingungen vereinzelt auch noch höhere Preise erzielt werden können.
Auch 2015 hoher Investmentumsatz zu erwarten
„Auch für 2015 stehen die Ampeln für den Berliner Investmentmarkt auf Grün. Der seit Längerem zu beobachtende Trend, dass Berlin in der Gunst der Investoren noch zulegt, dürfte sich unverändert fortsetzen und die Nachfrage hoch halten. Dies gilt vor allem im Zusammenhang mit den insgesamt guten Rahmenbedingungen. Dazu gehören insbesondere das nach Aussage der EZB noch längerfristig sehr niedrige Zinsniveau sowie die verbesserten Finanzierungsbedingungen. Hinzu kommen die etwas aufgehellten Prognosen für das Wirtschaftswachstum für 2015, was sich auch in den leicht gestiegenen Stimmungsindikatoren von Ifo und ZEW widerspiegelt. In Verbindung mit dem stabilen Arbeitsmarkt werden Immobilieninvestments weiterhin sehr attraktiv bleiben. Deshalb ist auch für 2015 ein sehr hohes Transaktionsvolumen zu erwarten, das deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen sollte. Ob das Vorjahresergebnis aber wieder erreicht oder sogar überboten werden kann, hängt nicht zuletzt von einem ausreichenden Angebot ab“, prognostiziert Jan Dohrwardt.
