26.01.2015 Fachmärkte und Zentren beliebteste Einzelhandelsprodukte in 2014
Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International stieg das Transaktionsvolumen auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt nach einem guten vierten Quartal auf 8,4 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um acht Prozent. Einen großen Anteil am Transaktionsvolumen hatten das Frankfurter Shopping Center MyZeil als Teil des im vierten Quartal von KP Investments an die Deutsche Asset & Wealth Management veräußerten Palais Quartiers sowie der bereits im ersten Quartal über die Bühne gegangene Anteilsverkauf am CentrO in Oberhausen.
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Viele Investoren zeigten ein wachsendes Interesse an Einzelhandelsportfolios und das vor allem im Segment der Fachmärkte, Discounter und Fachmarktzentren. Insgesamt wurden im Jahr 2014 über Paketverkäufe rund 3,5 Milliarden Euro umgesetzt. Dies bedeutet verglichen mit dem Vorjahr einen Anstieg um neun Prozentpunkte und einen Anteil von 41 Prozent am Transaktionsvolumen.“
Der größte Portfolioverkauf fand bereits zu Jahresanfang statt. Morgan Stanley Real Estate und Redos erwarben gemeinsam vier Einkaufs- beziehungsweise Fachmarktzentren vom Christie-Konsortium um das US-amerikanische Versicherungsunternehmen Prudential. Kurz vor Jahresende veräußerten Capital & Regional und Ares Management im Rahmen eines Share-Deals ein Paket aus 23 Einzelhandelsimmobilien an Rockspring. Ebenfalls im vierten Quartal wurde der Verkauf des unter dem Namen Sunrise bekannten Silo-E-Portfolios von Treveria zum Abschluss gebracht. Die 127 Einzelhandelsobjekte gingen für über 300 Millionen Euro an CR Investment Management. Bereits im zweiten Quartal sicherte sich Pramerica zusammen mit einer schwedischen Pensionskasse in zwei Tranchen 83 Supermärkte und Discounter von Taurus Investment für rund 265 Millionen Euro.
Internationale Marktteilnehmer weiterhin aktiv am Einzelhandelsmarkt
Deutlich aktiver als im Vorjahr waren internationale Investoren auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt tätig. Während im Vorjahr noch 2,2 Milliarden Euro von Käufern mit Sitz im Ausland investiert wurden, waren es 2014 schon 3,5 Milliarden Euro. Mit einem Anteil von 42 Prozent am Transaktionsvolumen wurde das Ergebnis des Jahres 2013 somit um 14 Prozentpunkte übertroffen. Auf Verkäuferseite war der internationale Anteil deutlich höher. Für rund 5,8 Milliarden Euro trennten sich internationale Anleger von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland und nutzten damit die aktuell hohe Nachfrage nach entsprechenden Produkten.
Nachgefragt wurden Einzelhandelsobjekte von verschiedensten Käufergruppen. Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) sowie offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds waren für jeweils 20 Prozent am Transaktionsvolumen oder knapp 1,7 Milliarden Euro verantwortlich. Drittstärkste Branche waren Immobilien AGs mit einem Volumen von gut einer Milliarde Euro bzw. 12 Prozent.
Fachmarktzentren und Fachmärkte sind das Produkt der Stunde
„Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte stellten 2014 das Produkt der Stunde dar und erfreuten sich der größten Beliebtheit. Rund 40 Prozent oder 3,4 Milliarden Euro entfielen auf dieses Marktsegment“, sagt Trumpp. Einkaufszentren folgten mit knapp 2,9 Milliarden Euro (34 Prozent). In den vergangenen Jahren lagen diese zumeist vor den Fachmarktzentren. Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage sowie Geschäftshäuser konnten gut 2,0 Milliarden Euro (24 Prozent) auf sich vereinen.
In den sieben deutschen Topstandorte Berlin, Düsseldorf Frankfurt, Hamburg. Köln, München und Stuttgart entfielen gut 2,6 Milliarden Euro auf Einzelhandelsimmobilien und damit deutlich weniger als im Vorjahr, in dem 3,9 Milliarden Euro investiert wurden. Ein Grund ist darin zu suchen, dass in den Immobilienhochburgen deutlich weniger großvolumige Einkaufszentren verkauft wurden als in den Vorjahren.
Die Bruttoanfangsrenditen für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien und Geschäftshäuser in Berlin (4,50 Prozent), Düsseldorf (4,25 Prozent), Frankfurt (4,20 Prozent) und Köln (4,20 Prozent) blieben im Vergleich zum Vorjahr auf einem konstanten Niveau. In den restlichen der sieben Topstandorte war eine sinkende Tendenz festzustellen. In Hamburg und Stuttgart gab die Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr um jeweils 10 Basispunkte auf nunmehr 4,60 Prozent bzw. 4,20 Prozent nach. Ein Absinken um 25 Basispunkte wurde in München festgestellt. Die Spitzenrendite lag hier bei nur noch 3,50 Prozent.
Für moderne Einkaufzentren bewegte sich die Bruttoanfangsrendite im Jahr 2014 je nach Standort in einer Spanne zwischen 5,00 und 6,00 Prozent. Neu errichtete Fachmarktzentren in sehr guten Lagen kamen durchschnittlich auf eine Spitzenrendite zwischen 6,00 und 6,60 Prozent. Einzelne Fachmärkte in sehr guter Lage lagen zwischen 6,00 und 7,00 Prozent.
Ausblick: Fachmarktzentren bestimmen das Marktgeschehen
„Im laufenden Jahr dürften auch weiterhin zum größten Teil Fachmarktzentren und Fachmarktportfolios nachgefragt werden. Hier ist jedoch das Angebot, insbesondere bei neuen oder neuwertigen Objekten, als ein limitierender Faktor zu sehen. Die angestrebten Investitionsvolumina für Fachmarktzentren bewegen sich in der Regel zwischen 15 und 50 Millionen Euro“, so Trumpp. Marktbestimmend werden neben dem Verkauf von Fachmarktzentren auch Portfolioabschlüsse sein. Eine große Zahl an Fachmärkten und Discountern werden 2015 im Rahmen von Paketverkäufen neue Eigentümer finden, weshalb wir insgesamt ein Transaktionsvolumen von bis zu 10 Milliarden Euro für erzielbar erachten.
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Viele Investoren zeigten ein wachsendes Interesse an Einzelhandelsportfolios und das vor allem im Segment der Fachmärkte, Discounter und Fachmarktzentren. Insgesamt wurden im Jahr 2014 über Paketverkäufe rund 3,5 Milliarden Euro umgesetzt. Dies bedeutet verglichen mit dem Vorjahr einen Anstieg um neun Prozentpunkte und einen Anteil von 41 Prozent am Transaktionsvolumen.“
Der größte Portfolioverkauf fand bereits zu Jahresanfang statt. Morgan Stanley Real Estate und Redos erwarben gemeinsam vier Einkaufs- beziehungsweise Fachmarktzentren vom Christie-Konsortium um das US-amerikanische Versicherungsunternehmen Prudential. Kurz vor Jahresende veräußerten Capital & Regional und Ares Management im Rahmen eines Share-Deals ein Paket aus 23 Einzelhandelsimmobilien an Rockspring. Ebenfalls im vierten Quartal wurde der Verkauf des unter dem Namen Sunrise bekannten Silo-E-Portfolios von Treveria zum Abschluss gebracht. Die 127 Einzelhandelsobjekte gingen für über 300 Millionen Euro an CR Investment Management. Bereits im zweiten Quartal sicherte sich Pramerica zusammen mit einer schwedischen Pensionskasse in zwei Tranchen 83 Supermärkte und Discounter von Taurus Investment für rund 265 Millionen Euro.
Internationale Marktteilnehmer weiterhin aktiv am Einzelhandelsmarkt
Deutlich aktiver als im Vorjahr waren internationale Investoren auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt tätig. Während im Vorjahr noch 2,2 Milliarden Euro von Käufern mit Sitz im Ausland investiert wurden, waren es 2014 schon 3,5 Milliarden Euro. Mit einem Anteil von 42 Prozent am Transaktionsvolumen wurde das Ergebnis des Jahres 2013 somit um 14 Prozentpunkte übertroffen. Auf Verkäuferseite war der internationale Anteil deutlich höher. Für rund 5,8 Milliarden Euro trennten sich internationale Anleger von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland und nutzten damit die aktuell hohe Nachfrage nach entsprechenden Produkten.
Nachgefragt wurden Einzelhandelsobjekte von verschiedensten Käufergruppen. Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager) sowie offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds waren für jeweils 20 Prozent am Transaktionsvolumen oder knapp 1,7 Milliarden Euro verantwortlich. Drittstärkste Branche waren Immobilien AGs mit einem Volumen von gut einer Milliarde Euro bzw. 12 Prozent.
Fachmarktzentren und Fachmärkte sind das Produkt der Stunde
„Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte stellten 2014 das Produkt der Stunde dar und erfreuten sich der größten Beliebtheit. Rund 40 Prozent oder 3,4 Milliarden Euro entfielen auf dieses Marktsegment“, sagt Trumpp. Einkaufszentren folgten mit knapp 2,9 Milliarden Euro (34 Prozent). In den vergangenen Jahren lagen diese zumeist vor den Fachmarktzentren. Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage sowie Geschäftshäuser konnten gut 2,0 Milliarden Euro (24 Prozent) auf sich vereinen.
In den sieben deutschen Topstandorte Berlin, Düsseldorf Frankfurt, Hamburg. Köln, München und Stuttgart entfielen gut 2,6 Milliarden Euro auf Einzelhandelsimmobilien und damit deutlich weniger als im Vorjahr, in dem 3,9 Milliarden Euro investiert wurden. Ein Grund ist darin zu suchen, dass in den Immobilienhochburgen deutlich weniger großvolumige Einkaufszentren verkauft wurden als in den Vorjahren.
Die Bruttoanfangsrenditen für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien und Geschäftshäuser in Berlin (4,50 Prozent), Düsseldorf (4,25 Prozent), Frankfurt (4,20 Prozent) und Köln (4,20 Prozent) blieben im Vergleich zum Vorjahr auf einem konstanten Niveau. In den restlichen der sieben Topstandorte war eine sinkende Tendenz festzustellen. In Hamburg und Stuttgart gab die Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr um jeweils 10 Basispunkte auf nunmehr 4,60 Prozent bzw. 4,20 Prozent nach. Ein Absinken um 25 Basispunkte wurde in München festgestellt. Die Spitzenrendite lag hier bei nur noch 3,50 Prozent.
Für moderne Einkaufzentren bewegte sich die Bruttoanfangsrendite im Jahr 2014 je nach Standort in einer Spanne zwischen 5,00 und 6,00 Prozent. Neu errichtete Fachmarktzentren in sehr guten Lagen kamen durchschnittlich auf eine Spitzenrendite zwischen 6,00 und 6,60 Prozent. Einzelne Fachmärkte in sehr guter Lage lagen zwischen 6,00 und 7,00 Prozent.
Ausblick: Fachmarktzentren bestimmen das Marktgeschehen
„Im laufenden Jahr dürften auch weiterhin zum größten Teil Fachmarktzentren und Fachmarktportfolios nachgefragt werden. Hier ist jedoch das Angebot, insbesondere bei neuen oder neuwertigen Objekten, als ein limitierender Faktor zu sehen. Die angestrebten Investitionsvolumina für Fachmarktzentren bewegen sich in der Regel zwischen 15 und 50 Millionen Euro“, so Trumpp. Marktbestimmend werden neben dem Verkauf von Fachmarktzentren auch Portfolioabschlüsse sein. Eine große Zahl an Fachmärkten und Discountern werden 2015 im Rahmen von Paketverkäufen neue Eigentümer finden, weshalb wir insgesamt ein Transaktionsvolumen von bis zu 10 Milliarden Euro für erzielbar erachten.
