26.01.2015 Ferienimmobilienkauf: Bei der Finanzierung gelten besondere Regeln
Ob Alterswohnsitz oder Kapitalanlage: Der Traum vom Ferienhaus im Ausland ist für viele verlockend. Doch ist beim Kauf, durch die Wirtschafts- und Finanzkrise, die aktuell in vielen Ferienimmobilienmärkten vorherrscht, Vorsicht geboten. Eine klassische Immobilienfinanzierung für Ferienhäuser ist derzeit nur unter bestimmten Voraussetzungen ratsam und will gut geprüft sein.
Landestypische Besonderheiten
Vor dem Kauf einer Ferienimmobilie ist es sinnvoll ausführliche Informationen einzuholen, um sich vor einem Fehlkauf oder späteren Schwierigkeiten zu schützen: Welche Steuern fallen beim Kauf an? Ist die Immobilie baurechtlich genehmigt oder liegt für ein Grundstück eine Baugenehmigung vor? Sind Um- und Anbauten erlaubt? Wie gut ist die Bausubstanz? Ab wann ist (auch ein formloser) Kaufvertrag bindend? Sind die Eigentumsverhältnisse eindeutig geklärt? Wurden im Grundbuch alle Eintragungen vollständig vorgenommen?
Ein Sachverständiger, der mit den Gegebenheiten vor Ort vertraut ist, kann beratend zur Seite stehen. Dabei ist es in jedem Fall empfehlenswert, einen kompetenten Dolmetscher hinzuzuziehen, der bei Verhandlungen unterstützt und Verständigungsschwierigkeiten ausräumt. Professionelle Kreditanbieter arbeiten zudem im Ausland mit Rechtsanwälten und Treuhändern zusammen, die vor Ort die Grundbuchprüfung, die Beurkundung und die Eintragung der Hypothek vornehmen.
Auflagen berücksichtigen
Eine Kreditzusage für die Finanzierung von Immobilieneigentum im Ausland ist oft mit Auflagen bezüglich der Nutzung und Lage verbunden. So darf sich die Immobilie beispielsweise nicht in einem reinen Feriendorf befinden. Mit dieser Vorgabe soll sichergestellt werden, dass das Ferienquartier sich dauerhaft und nicht nur an Urlauber vermieten lässt, was die Verwertbarkeit und damit auch die Werthaltigkeit der Immobilie verbessert.
Finanzierung der Ferienimmobilie
Wer bereits Eigentümer einer vollständig oder weitestgehend schuldenfreien Immobilie in Deutschland ist, kann diese mit einer Grundschuld belasten um die Ferienimmobilie zu finanzieren. „Allerdings sind die Konditionen für die Finanzierung der Zweitimmobilie im Ausland meist weniger attraktiv als für eine deutsche Wohnsitz-Immobilie.“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. „Ausländische Objekte werden durch heimische Institute in der Regel nicht so hoch beliehen, wie das bei Immobilien auf deutschem Boden der Fall wäre. So liegt die Beleihungsgrenze von Auslandsimmobilien bei maximal 70 Prozent des Kaufpreises, in Deutschland sind dagegen bis zu 100 Prozent und mehr möglich.“ Wie die monatlichen Raten aus Zins und Tilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, kann schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner ermittelt werden.
Ob statt dem Eigenheim auch das Auslandsdomizil als Sicherheit dienen kann, hängt maßgeblich vom Standort ab. Für Ferienhäuser in strukturschwachen Regionen mit schrumpfenden Einwohnerzahlen beispielsweise werden Kreditanfragen so gut wie immer abgelehnt.
Finanzierung durch ausländische Kreditinstitute
Scheidet die Finanzierung einer Auslandsimmobilie durch eine inländische Bank aus, kommt gegebenenfalls auch ein örtliches Kreditinstitut in Frage. Allerdings liegen die Kosten für Kauf und Finanzierung einer Immobilie in der Regel deutlich höher als in Deutschland: Während hierzulande etwa acht bis zehn Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten anfallen, sind es beispielsweise in Frankreich bis zu 30 Prozent. Für Objekte außerhalb des Euro-Raumes kann zusätzlich ein Fremdwährungsrisiko bestehen. Das in der jeweiligen Landeswährung aufgenommene Darlehen unterliegt möglicherweise Währungsschwankungen, die einkalkuliert werden sollten.
Landestypische Besonderheiten
Vor dem Kauf einer Ferienimmobilie ist es sinnvoll ausführliche Informationen einzuholen, um sich vor einem Fehlkauf oder späteren Schwierigkeiten zu schützen: Welche Steuern fallen beim Kauf an? Ist die Immobilie baurechtlich genehmigt oder liegt für ein Grundstück eine Baugenehmigung vor? Sind Um- und Anbauten erlaubt? Wie gut ist die Bausubstanz? Ab wann ist (auch ein formloser) Kaufvertrag bindend? Sind die Eigentumsverhältnisse eindeutig geklärt? Wurden im Grundbuch alle Eintragungen vollständig vorgenommen?
Ein Sachverständiger, der mit den Gegebenheiten vor Ort vertraut ist, kann beratend zur Seite stehen. Dabei ist es in jedem Fall empfehlenswert, einen kompetenten Dolmetscher hinzuzuziehen, der bei Verhandlungen unterstützt und Verständigungsschwierigkeiten ausräumt. Professionelle Kreditanbieter arbeiten zudem im Ausland mit Rechtsanwälten und Treuhändern zusammen, die vor Ort die Grundbuchprüfung, die Beurkundung und die Eintragung der Hypothek vornehmen.
Auflagen berücksichtigen
Eine Kreditzusage für die Finanzierung von Immobilieneigentum im Ausland ist oft mit Auflagen bezüglich der Nutzung und Lage verbunden. So darf sich die Immobilie beispielsweise nicht in einem reinen Feriendorf befinden. Mit dieser Vorgabe soll sichergestellt werden, dass das Ferienquartier sich dauerhaft und nicht nur an Urlauber vermieten lässt, was die Verwertbarkeit und damit auch die Werthaltigkeit der Immobilie verbessert.
Finanzierung der Ferienimmobilie
Wer bereits Eigentümer einer vollständig oder weitestgehend schuldenfreien Immobilie in Deutschland ist, kann diese mit einer Grundschuld belasten um die Ferienimmobilie zu finanzieren. „Allerdings sind die Konditionen für die Finanzierung der Zweitimmobilie im Ausland meist weniger attraktiv als für eine deutsche Wohnsitz-Immobilie.“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. „Ausländische Objekte werden durch heimische Institute in der Regel nicht so hoch beliehen, wie das bei Immobilien auf deutschem Boden der Fall wäre. So liegt die Beleihungsgrenze von Auslandsimmobilien bei maximal 70 Prozent des Kaufpreises, in Deutschland sind dagegen bis zu 100 Prozent und mehr möglich.“ Wie die monatlichen Raten aus Zins und Tilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, kann schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner ermittelt werden.
Ob statt dem Eigenheim auch das Auslandsdomizil als Sicherheit dienen kann, hängt maßgeblich vom Standort ab. Für Ferienhäuser in strukturschwachen Regionen mit schrumpfenden Einwohnerzahlen beispielsweise werden Kreditanfragen so gut wie immer abgelehnt.
Finanzierung durch ausländische Kreditinstitute
Scheidet die Finanzierung einer Auslandsimmobilie durch eine inländische Bank aus, kommt gegebenenfalls auch ein örtliches Kreditinstitut in Frage. Allerdings liegen die Kosten für Kauf und Finanzierung einer Immobilie in der Regel deutlich höher als in Deutschland: Während hierzulande etwa acht bis zehn Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten anfallen, sind es beispielsweise in Frankreich bis zu 30 Prozent. Für Objekte außerhalb des Euro-Raumes kann zusätzlich ein Fremdwährungsrisiko bestehen. Das in der jeweiligen Landeswährung aufgenommene Darlehen unterliegt möglicherweise Währungsschwankungen, die einkalkuliert werden sollten.
