30.01.2015 Stimmung in der Immobilienwirtschaft trotzt Turbulenzen am Finanzmarkt
Die Erholung der Immobilienwirtschaft in den meisten europäischen Märkten setzt sich angesichts der positiven Entwicklungen der Miet- und Investmentmärkte in Irland, Spanien und Portugal fort. Das ist das zentrale Ergebnis des RICS Global Commercial Property Monitor für das vierte Quartal 2014. In Russland wirkt sich der wirtschaftliche Druck hingegen auf die dortige Stimmung aus.
In einigen Teilen der Welt verzeichnet die RICS eine erhöhte Dynamik. Dennoch unterscheiden sich die Märkte erheblich. Die weltweite RICS-Umfrage zeigt, dass die Immobilienwirtschaft in Japan trotz der dortigen Rezession weiter im Wachstum begriffen ist. Der dynamischste Markt sind jedoch die USA. Und auch die Aussichten für Indien sind positiv. Demgegenüber verzeichnet der Immobilienmarkt in Brasilien eine Abwärtsbewegung, und Russland bekommt eine ganze Reihe negativer wirtschaftlicher Faktoren zu spüren.
In Europa zeigt sich nach Angaben der RICS ein differenziertes Bild. Die Indikatoren deuten darauf hin, dass Gewerbeimmobilien in Spanien, Portugal, Deutschland und Großbritannien in diesem Jahr solide Kapitalwerte und ein stabiles Mietwachstum verzeichnen werden. Der deutlichste Zuwachs der Investorennachfrage fand im vierten Quartal 2014 in Portugal und Spanien statt. Nach den negativen Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise 2008 zeichnet sich in beiden Ländern eine Erholung ab.
Im vierten Quartal 2014 ist in Deutschland die Mieternachfrage in allen Marktbereichen gestiegen, wobei der Zuwachs im Einzelhandel am deutlichsten ausfiel. Es wird erwartet, dass die Mieten in den kommenden drei Monaten überall steigen. Investitionsanfragen haben in allen Bereichen spürbar zugenommen, allen voran bei Büros und im Einzelhandel. Der gleiche Entwicklungstrend findet sich auch bei ausländischen Investoren. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien nahm in allen Asset-Klassen merklich ab. Die Kapitalwerte werden voraussichtlich in allen Branchen ein robustes Wachstum verzeichnen.
Jens Giere MRICS, Vorsitzender der Professional Group Commercial Property der RICS Deutschland: „Die Jahresendrallye im vierten Quartal 2014 war besonders ausgeprägt. Verkäufer von Immobilien in nachgefragten Lagen konnten sprichwörtlich ihren Käufer aussuchen.“
In Frankreich und Italien schneiden die Mietmärkte hingegen weiterhin schwach ab, hier verbindet sich die mangelnde Mieternachfrage mit einem wachsenden Angebot. Die Arbeitslosenquoten sind im letzten Jahr in beiden Ländern leicht gestiegen, was mit ein Grund für die negative Stimmung ist. Die RICS-Umfrage zeigt die Erwartung, dass die Mietpreise zunächst weiter fallen werden. Allerdings sind auf den Investmentmärkten erste Anzeichen einer Besserung in Sicht. In Frankreich steigen die Investitionsanfragen deutlich, in Italien moderat.
In Polen ist die Wirtschaft bisher von der russisch-ukrainischen Krise nicht tangiert worden, was sich aber nicht vollständig auf die Stimmung am Immobilienmarkt auswirkt. Der RICS-Monitor zeigt, dass sich die Mieterstimmung im vierten Quartal so gut wie nicht verändert hat und weiterhin negativ ist. Bei den Investoren hat sich die Stimmung allerdings ins Positive umgekehrt, wenn auch nicht stark. Positive Aussichten sind vor allem im Prime-Immobilienmarkt auszumachen und hier insbesondere im Bereich Einzelhandel. Bei Sekundärimmobilien ist die Stimmung dagegen zurückhaltender.
In China zeigen die Ergebnisse bei Mietern und Investoren wiederum auf einen flachen Markt hin, auf dem das Angebotswachstum die Nachfrage bei beiden Gruppen übersteigt. Dieser Trend entspricht in etwa der Abkühlung des chinesischen Wirtschaftswachstums in den vorangegangenen Quartalen. Dennoch werden für die kommenden 12 Monate leichte Zugewinne bei Immobilienpreisen und Mieten erwartet, wenngleich die Umfrageteilnehmer ihre Erwartungen inzwischen wieder zurückgeschraubt haben.
In Brasilien deuten die Indikatoren noch immer auf eine sich verschlechternde Marktlage hin, in der Mieter- und Investorennachfrage weiter zurückgehen. Dementsprechend wird erwartet, dass Kapitalwerte und Mieten im kommenden Jahr in sämtlichen Bereichen fallen werden, wenn auch die Aussichten nicht ganz so schlecht sind wie bei früheren Umfragen. Mittelfristig hellt sich die Lage auf, was auch auf die aktuelle Politik zurückzuführen ist, die sich der Stabilisierung der Makroumgebung verschrieben hat. Unter diesem Eindruck erwarten die Umfrageteilnehmer, dass die Preise für Gewerbeimmobilien und Mieten in den kommenden drei Jahren wieder auf Wachstum umschwenken werden.
Die zahlreichen wirtschaftlichen Probleme Russlands wirken sich auf das dortige Marktvertrauen aus. 54 Prozent der Teilnehmer gaben an, dass die Abwertung des Rubels eine Bedrohung für das Geschäft sei. 31 Prozent meinten, dass es für eine Einschätzung noch zu früh sei. Des Weiteren hat die russische Zentralbank letzten Dezember den Leitzins auf 17 Prozent angehoben, die Wirtschaft schrumpft, und der dramatische Verfall des Ölpreises dürfte die wirtschaftlichen Unruhen noch weiter anheizen. Die genannten Faktoren wirken sich negativ auf den russischen Gewerbeimmobilienmarkt. In absehbarer Zeit sind hier kaum Veränderungen zu erwarten.
Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „Zwar sind die Erwartungen in den Märkten der BRICS-Staaten insgesamt etwas zurückhaltender, Indien bildet aber eine Ausnahme. Dort steigert die positive Stimmung für die neue Regierung und die jüngste Senkung der Zinssätze die positiven Erwartungen für die Immobilienwirtschaft. Der Gegensatz zur Rezession in Russland könnte nicht deutlicher sein, wo man 2015 einen starken Rückgang bei Mieten und Kapitalwerten erwartet, sofern sich die Gesamtlage nicht etwas verbessert.“
Im vierten Quartal 2014 ist in Deutschland die Mieternachfrage in allen Marktbereichen gestiegen, wobei der Zuwachs im Einzelhandelssektor am deutlichsten ausfiel. Es wird erwartet, dass die Mieten in den kommenden drei Monaten überall steigen. Investitionsanfragen haben in allen Bereichen spürbar zugenommen, allen voran bei Büros und im Einzelhandel. Der gleiche Entwicklungstrend findet sich auch in den Daten zu Auslandsinvestitionen. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien schrumpfte in allen Segmenten merklich. Die Kapitalwerte werden voraussichtlich in allen Branchen ein robustes Wachstum zeigen.
In einigen Teilen der Welt verzeichnet die RICS eine erhöhte Dynamik. Dennoch unterscheiden sich die Märkte erheblich. Die weltweite RICS-Umfrage zeigt, dass die Immobilienwirtschaft in Japan trotz der dortigen Rezession weiter im Wachstum begriffen ist. Der dynamischste Markt sind jedoch die USA. Und auch die Aussichten für Indien sind positiv. Demgegenüber verzeichnet der Immobilienmarkt in Brasilien eine Abwärtsbewegung, und Russland bekommt eine ganze Reihe negativer wirtschaftlicher Faktoren zu spüren.
In Europa zeigt sich nach Angaben der RICS ein differenziertes Bild. Die Indikatoren deuten darauf hin, dass Gewerbeimmobilien in Spanien, Portugal, Deutschland und Großbritannien in diesem Jahr solide Kapitalwerte und ein stabiles Mietwachstum verzeichnen werden. Der deutlichste Zuwachs der Investorennachfrage fand im vierten Quartal 2014 in Portugal und Spanien statt. Nach den negativen Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise 2008 zeichnet sich in beiden Ländern eine Erholung ab.
Im vierten Quartal 2014 ist in Deutschland die Mieternachfrage in allen Marktbereichen gestiegen, wobei der Zuwachs im Einzelhandel am deutlichsten ausfiel. Es wird erwartet, dass die Mieten in den kommenden drei Monaten überall steigen. Investitionsanfragen haben in allen Bereichen spürbar zugenommen, allen voran bei Büros und im Einzelhandel. Der gleiche Entwicklungstrend findet sich auch bei ausländischen Investoren. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien nahm in allen Asset-Klassen merklich ab. Die Kapitalwerte werden voraussichtlich in allen Branchen ein robustes Wachstum verzeichnen.
Jens Giere MRICS, Vorsitzender der Professional Group Commercial Property der RICS Deutschland: „Die Jahresendrallye im vierten Quartal 2014 war besonders ausgeprägt. Verkäufer von Immobilien in nachgefragten Lagen konnten sprichwörtlich ihren Käufer aussuchen.“
In Frankreich und Italien schneiden die Mietmärkte hingegen weiterhin schwach ab, hier verbindet sich die mangelnde Mieternachfrage mit einem wachsenden Angebot. Die Arbeitslosenquoten sind im letzten Jahr in beiden Ländern leicht gestiegen, was mit ein Grund für die negative Stimmung ist. Die RICS-Umfrage zeigt die Erwartung, dass die Mietpreise zunächst weiter fallen werden. Allerdings sind auf den Investmentmärkten erste Anzeichen einer Besserung in Sicht. In Frankreich steigen die Investitionsanfragen deutlich, in Italien moderat.
In Polen ist die Wirtschaft bisher von der russisch-ukrainischen Krise nicht tangiert worden, was sich aber nicht vollständig auf die Stimmung am Immobilienmarkt auswirkt. Der RICS-Monitor zeigt, dass sich die Mieterstimmung im vierten Quartal so gut wie nicht verändert hat und weiterhin negativ ist. Bei den Investoren hat sich die Stimmung allerdings ins Positive umgekehrt, wenn auch nicht stark. Positive Aussichten sind vor allem im Prime-Immobilienmarkt auszumachen und hier insbesondere im Bereich Einzelhandel. Bei Sekundärimmobilien ist die Stimmung dagegen zurückhaltender.
In China zeigen die Ergebnisse bei Mietern und Investoren wiederum auf einen flachen Markt hin, auf dem das Angebotswachstum die Nachfrage bei beiden Gruppen übersteigt. Dieser Trend entspricht in etwa der Abkühlung des chinesischen Wirtschaftswachstums in den vorangegangenen Quartalen. Dennoch werden für die kommenden 12 Monate leichte Zugewinne bei Immobilienpreisen und Mieten erwartet, wenngleich die Umfrageteilnehmer ihre Erwartungen inzwischen wieder zurückgeschraubt haben.
In Brasilien deuten die Indikatoren noch immer auf eine sich verschlechternde Marktlage hin, in der Mieter- und Investorennachfrage weiter zurückgehen. Dementsprechend wird erwartet, dass Kapitalwerte und Mieten im kommenden Jahr in sämtlichen Bereichen fallen werden, wenn auch die Aussichten nicht ganz so schlecht sind wie bei früheren Umfragen. Mittelfristig hellt sich die Lage auf, was auch auf die aktuelle Politik zurückzuführen ist, die sich der Stabilisierung der Makroumgebung verschrieben hat. Unter diesem Eindruck erwarten die Umfrageteilnehmer, dass die Preise für Gewerbeimmobilien und Mieten in den kommenden drei Jahren wieder auf Wachstum umschwenken werden.
Die zahlreichen wirtschaftlichen Probleme Russlands wirken sich auf das dortige Marktvertrauen aus. 54 Prozent der Teilnehmer gaben an, dass die Abwertung des Rubels eine Bedrohung für das Geschäft sei. 31 Prozent meinten, dass es für eine Einschätzung noch zu früh sei. Des Weiteren hat die russische Zentralbank letzten Dezember den Leitzins auf 17 Prozent angehoben, die Wirtschaft schrumpft, und der dramatische Verfall des Ölpreises dürfte die wirtschaftlichen Unruhen noch weiter anheizen. Die genannten Faktoren wirken sich negativ auf den russischen Gewerbeimmobilienmarkt. In absehbarer Zeit sind hier kaum Veränderungen zu erwarten.
Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „Zwar sind die Erwartungen in den Märkten der BRICS-Staaten insgesamt etwas zurückhaltender, Indien bildet aber eine Ausnahme. Dort steigert die positive Stimmung für die neue Regierung und die jüngste Senkung der Zinssätze die positiven Erwartungen für die Immobilienwirtschaft. Der Gegensatz zur Rezession in Russland könnte nicht deutlicher sein, wo man 2015 einen starken Rückgang bei Mieten und Kapitalwerten erwartet, sofern sich die Gesamtlage nicht etwas verbessert.“
Im vierten Quartal 2014 ist in Deutschland die Mieternachfrage in allen Marktbereichen gestiegen, wobei der Zuwachs im Einzelhandelssektor am deutlichsten ausfiel. Es wird erwartet, dass die Mieten in den kommenden drei Monaten überall steigen. Investitionsanfragen haben in allen Bereichen spürbar zugenommen, allen voran bei Büros und im Einzelhandel. Der gleiche Entwicklungstrend findet sich auch in den Daten zu Auslandsinvestitionen. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien schrumpfte in allen Segmenten merklich. Die Kapitalwerte werden voraussichtlich in allen Branchen ein robustes Wachstum zeigen.
