25.02.2015 Hohe Nachfrage am deutschen Logistikmarkt bei knappem Angebot
Der Branchenverbund DIP (Deutsche Immobilien-Partner) analysiert hohe Nachfrage am deutschen Logistikmarkt bei knappem Angebot. Trotz vieler internationaler Krisen ist die deutsche Wirtschaft im Jahr 2014 so stark gewachsen wie seit 2011 nicht mehr. Das Bruttoinlandsprodukt stieg um 1,6 Prozent, und auch für 2015 fällt die Wachstumsprognose des Sachverständigenrats der Bundesregierung (+1,5%) positiv aus. Diese Wachstumsperspektiven beeinflussen die Erwartungen der Industrie und der privaten Haushalte und damit auch die der Transport- und Logistikwirtschaft in ihrer Eigenschaft als typischer Wirtschaftsfrühindikator und leistungsfähiges Bindeglied zwischen Produktion, Handel und Verbraucher:
- Die positive Ausgangssituation der Industrie und der anhaltende Outsourcing-Trend ermöglichen vor allem der Kontraktlogistik weiteres Wachstum.
- Beim Handel führt zudem der schon seit Jahren anhaltende Boom des globalen E-Commerce ebenfalls zu einer beachtlichen Dynamik in der Logistikbranche.
Beide sich überlagernden Prozesse stimulieren die Wachstumsbranche Logistik und damit die Flächennachfrage in diesem Segment. Die sich hieraus ergebenden Modernisierungs- und Neubauerfordernisse werden von Entwicklern und Investoren erkannt und genutzt:
- So ist im Berichtsjahr 2014 das bundesweit erzielte Transaktionsvolumen im Investment-Segment „Logistik“ gegenüber dem Vorjahr um EUR 1,3 Mrd. bzw. mehr als 54% auf rd. EUR 3,7 Mrd. gestiegen (2013: EUR 2,4 Mrd.).
- Analog zur starken Nachfrage zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2014 an, so dass die Spitzenrendite für erstklassige Logistikanlagen im Mittel der analysierten DIP-Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart) um 36 Basispunkte auf 6,67% nachgab (2013: 7,03%).
- Ungeachtet des knappen nachfragegerechten Angebots an modernen Logistikflächen erhöhte sich die Spitzenmiete im Mittel der DIP-Standorte bislang nur geringfügig auf EUR 5,13/m² (2013: EUR 5,07/m²).
Logistikflächen und -objekte werden knapper
Wirtschaftswachstum, Outsourcing und E-Commerce haben spürbaren Einfluss auf den Güterverkehr und den Warenfluss. Wächst die Wirtschaft, profitiert die Transportwirtschaft ebenso wie die Anbieter von Lager- bzw. Logistikflächen. Dabei führen die im Gefolge der Finanzkrise 2008 zunehmend restriktiven Finanzierungsbedingungen und hohen Forderungen seitens der Finanzierungsinstitute dazu, dass ungeachtet beträchtlich gestiegener Flächennachfrage kaum neue spekulative Logistikflächen auf den Markt kommen. Bei den Projektentwicklungen und Neubauaktivitäten handelt es sich durchwegs um (weitestgehend) vorvermarktete Bauvorhaben.
Ungeachtet dessen ist das Anlageinteresse an Logistikimmobilen bundesweit gestiegen. Zum einen sind die Einstiegsrenditen deutlich attraktiver als in anderen Asset-Klassen. Zum anderen wurde der Markt transparenter, so dass sich neben den Entwicklungsspezialisten mittlerweile auch breitere Investorenkreise in dieser Asset-Klasse erfolgreich betätigen.
Spitzenrenditen für Logistikobjekte sinken auf breiter Front
Die gestiegene Nachfrage nach Logistikimmobilien zeigt nivellierende Auswirkungen auf die Einstiegspreise bzw. Anfangsrenditen. Für erstklassige Logistikanlagen gab die Spitzenrendite im Mittel der analysierten DIP-Standorte 2014 um 36 Basispunkte auf 6,67% nach (2013: 7,03%).
- Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Logistikobjekte, sind München und Frankfurt a.M. Hier werden Top-Objekte zu einer Anfangsrendite von 6,3% gehandelt. Damit gab die Spitzenrendite in München um 20 Basispunkte und in Frankfurt sogar um 40 Basispunkte nach.
- In Hamburg wurden im Berichtsjahr erstklassige Logistikobjekte zu einer Spitzenrendite von 6,4% gehandelt (-10 Basispunkte).
- In Düsseldorf, Köln und Stuttgart liegt die Spitzenrendite bei 6,5%. In Düsseldorf gab die Spitzenrendite um 40 Basispunkte nach, in Köln und Stuttgart jeweils um 50 Basispunkte.
- Unter 7% liegt die Anfangsrendite für Top-Logistikobjekte in Berlin (6,6%; -60 Basispunkte), Hannover (6,7%; -40 Basispunkte), Nürnberg (6,7%; -30 Basispunkte) und in Leipzig (6,9%; -20 Basispunkte).
- Über 7% Anfangsrendite erzielen Spitzenobjekte in Bremen (7,1%; -40 Basispunkte) und in Dresden (7,5%; -30 Basispunkte).
Auch wenn die Differenz der Spitzenrendite in den Logistikagglomerationen immer geringer wird, ist die Bandbreite der Renditen insgesamt in Abhängigkeit von Mietlaufzeiten und Objektqualität relativ hoch. Je nach Objekt streut die Anfangsrendite in der Regel zwischen 9% bis 11%.
Ansiedlungsfreudiges Grundstückspreisniveau
Die Mehrzahl der Kommunen steht im räumlich engen Wettbewerb mit ihren Nachbargemeinden und sorgt so (abgesehen von Ausnahmen) im Rahmen einer aktiven und expansiven Baulandpolitik für ein vergleichsweise preiswertes Bodenpreisniveau. Das betrifft vor allem die Umlandgemeinden von Agglomerationsräumen. Demensprechend blieb das Bodenpreisniveau im Jahr 2013 weitgehend stabil. In den analysierten DIP-Märkten stellen sich die mittleren Gewerbebaulandpreise wie im Vorjahr auf EUR 104,-/m².
- Die teuerste Stadt war und ist Stuttgart. Hier erreichten die Baulandpreise 2014 im Mittel EUR 225,-/m².
- Zu den zweitteuersten Städten zählen München und Frankfurt a.M. In beiden Metropolen erreichte das Baulandpreisniveau 2014 im Mittel EUR 220,-/m².
- Auch in Nürnberg werden mit EUR 163,-/m² (Mittelwert) überdurchschnittlich hohe Baulandpreise erzielt. Dasselbe gilt für Hamburg EUR 160,-/m² (Mittelwert).
- An sechster Stelle rangiert Düsseldorf mit einem Grundstückspreis von EUR 115,-/m².
- Mit Grundstückpreisen zwischen EUR 55,-/m² bis EUR 85,-/m² rangieren die Städte Köln (EUR 85,-/m²), Essen (EUR 78,-/m²), Berlin (EUR 70,-/m²) und Hannover (EUR 55,-/m²) im unteren Mittelfeld.
- Vergleichbar günstig ist das Gewerbebauland in den beiden Logistikspots Bremen (EUR 48,-/m²) und Leipzig (EUR 43,-/m²). Auch in Dresden (EUR 40,-/m²) sind die Grundstückspreise ausgesprochen günstig.
- Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke im Mittel in Magdeburg und Rostock mit unverändert EUR 28,-/m² bzw. EUR 24,-/m².
Das stabile Preisniveau darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass es vielerorts an zentralen Lagen bereits heute Engpässe gibt. Nicht selten werden Spediteure bzw. Logistiker an periphere, z. T. suboptimale Standorte verdrängt. Vor dem Hintergrund des zunehmenden E- Commerce und des Multi-Chanel-Handels („Offline geht Online“) wird es künftig verstärkt Aufgabe der politischen Akteure sein, das Thema „Logistikflächen“ in den einschlägigen hubs bei der Regionalentwicklung (noch) stärker zu gewichten.
Stabiles bzw. z.T. leicht steigendes Mietniveau
Aufgrund der positiven konjunkturellen Entwicklung und der nur sehr geringen spekulativen Neubautätigkeit blieb das Mietniveau im Berichtsjahr z.T. angespannt. Vielerorts sind erste Knappheitstendenzen sichtbar, zum Teil auch ein leichtes Anziehen der Mieten. Das betrifft weniger die Top-Standorte, vielmehr holen B-Standorte langsam auf:
- In den Agglomerationen der „Big Seven“ haben sich die Spitzenmieten - ausgenommen in Köln - als stabil erwiesen. München und Stuttgart sind mit Spitzenmieten von EUR 6,60/m² die teuersten Standorte. Auch in Frankfurt a. M. sind die Mieten im Vergleich mit dem DIP-Durchschnitt (EUR 5,13/m²) mit EUR 6,20/m² recht hoch. In Hamburg liegen die Spitzenmieten bei EUR 5,70/m², in Düsseldorf bei EUR 5,40/m².
- In Köln legten die Spitzenmieten – als einzige Stadt in der Gruppe der „Big Seven“ – zu. Wurden hier im Jahr 2013 im Spitzensegment EUR 4,80/m² erzielt, waren es Ende 2014 EUR 5,-/m².
- In Berlin, Dresden, Leipzig und Nürnberg werden im Spitzensegment EUR 4,80/m² gezahlt. Während die Mieten in Berlin, Dresden und Leipzig stabil blieben, zogen sie in Nürnberg an (+ EUR 0,30/m²).
- Zu EUR 4,50/m² werden Top-Logistikflächen in Bremen und Hannover gehandelt. Dabei zogen sie in Bremen um EUR 0,30/m² an.
- Noch günstiger sind Logistikflächen im Spitzensegment in Essen (EUR 4,30/m²) und für unter vier Euro werden Logistikflächen in Magdeburg gehandelt (EUR 3,80/m²).
Perspektiven
- Logistikimmobilien wurden lange als Sonderfall und Spezialimmobilie verkannt. Das ändert sich allmählich. Allein schon aus Renditegesichtspunkten rückt diese Asset-Klasse immer mehr in den Fokus der verschiedenen Investorenkreise. Das führt zu einem vermehrten Handel und zugleich zu mehr Transparenz.
- Darüber hinaus speist sich die Nachfrage nach Logistikflächen nicht aus Verdrängung, sondern aus Branchenwachstum. Angesichts vergleichsweise verhaltener Reproduktions- und spekulativer Neubautätigkeit halten sich Leerstände in Logistikanlagen der neuen Generation in geringem Rahmen. Vor dem Hintergrund der in den hubs vorherrschenden allgemeinen Produktknappheit und des attraktiven Renditeniveaus lassen sich mit Logistikimmobilien - bei beherrschbaren Risiken - die gesteckten Investitionsziele der Investoren noch am ehesten erreichen. Deshalb bleiben Logistikimmobilien auch weiterhin gefragt.
- Zu beachten ist allerdings, dass sich aufgrund der handels- und industrietypischen Dynamik die Anforderungen an die Logistikbranche ständig ändern. Das wirkt sich auch auf die Anforderungen an marktfähige Logistik-Immobilien aus. Hohe Nutzungsflexibilität sollte deshalb dabei stets im Vordergrund stehen. Neben der Flexibilität gilt es weiter, zumindest im Industriebereich, auch Lagemerkmale wie optimale Anbindung, d. h. Straße, Schiene, Luft und Wasser, und das möglichst uneingeschränkte Betreiber-Handling der Liegenschaften zu berücksichtigen. Gerade in der Logistikindustrie sind Wettbewerbs- und Margendruck traditionell sehr hoch, so dass sogar auch lediglich partiell suboptimale Standorte und Objektlayouts höhere/hohe Kosten implizieren. Sind diese zu hoch, verlieren Standort und Objekt gleichzeitig.
- Als Trend ist davon auszugehen, dass die „letzte Meile“ weiter an Bedeutung gewinnt: Bereits heute bieten die führenden Logistiker „Time-Slot-Services“ auch im privaten Bereich an. Dass diese Dienstleistungen zunehmen, steht außer Frage. Entsprechend liegt es auf der Hand, dass verkehrsgünstige Standorte in innerstädtischen Lagen für kleinere Verteilerzentren in den Fokus rücken.
- Die positive Ausgangssituation der Industrie und der anhaltende Outsourcing-Trend ermöglichen vor allem der Kontraktlogistik weiteres Wachstum.
- Beim Handel führt zudem der schon seit Jahren anhaltende Boom des globalen E-Commerce ebenfalls zu einer beachtlichen Dynamik in der Logistikbranche.
Beide sich überlagernden Prozesse stimulieren die Wachstumsbranche Logistik und damit die Flächennachfrage in diesem Segment. Die sich hieraus ergebenden Modernisierungs- und Neubauerfordernisse werden von Entwicklern und Investoren erkannt und genutzt:
- So ist im Berichtsjahr 2014 das bundesweit erzielte Transaktionsvolumen im Investment-Segment „Logistik“ gegenüber dem Vorjahr um EUR 1,3 Mrd. bzw. mehr als 54% auf rd. EUR 3,7 Mrd. gestiegen (2013: EUR 2,4 Mrd.).
- Analog zur starken Nachfrage zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2014 an, so dass die Spitzenrendite für erstklassige Logistikanlagen im Mittel der analysierten DIP-Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart) um 36 Basispunkte auf 6,67% nachgab (2013: 7,03%).
- Ungeachtet des knappen nachfragegerechten Angebots an modernen Logistikflächen erhöhte sich die Spitzenmiete im Mittel der DIP-Standorte bislang nur geringfügig auf EUR 5,13/m² (2013: EUR 5,07/m²).
Logistikflächen und -objekte werden knapper
Wirtschaftswachstum, Outsourcing und E-Commerce haben spürbaren Einfluss auf den Güterverkehr und den Warenfluss. Wächst die Wirtschaft, profitiert die Transportwirtschaft ebenso wie die Anbieter von Lager- bzw. Logistikflächen. Dabei führen die im Gefolge der Finanzkrise 2008 zunehmend restriktiven Finanzierungsbedingungen und hohen Forderungen seitens der Finanzierungsinstitute dazu, dass ungeachtet beträchtlich gestiegener Flächennachfrage kaum neue spekulative Logistikflächen auf den Markt kommen. Bei den Projektentwicklungen und Neubauaktivitäten handelt es sich durchwegs um (weitestgehend) vorvermarktete Bauvorhaben.
Ungeachtet dessen ist das Anlageinteresse an Logistikimmobilen bundesweit gestiegen. Zum einen sind die Einstiegsrenditen deutlich attraktiver als in anderen Asset-Klassen. Zum anderen wurde der Markt transparenter, so dass sich neben den Entwicklungsspezialisten mittlerweile auch breitere Investorenkreise in dieser Asset-Klasse erfolgreich betätigen.
Spitzenrenditen für Logistikobjekte sinken auf breiter Front
Die gestiegene Nachfrage nach Logistikimmobilien zeigt nivellierende Auswirkungen auf die Einstiegspreise bzw. Anfangsrenditen. Für erstklassige Logistikanlagen gab die Spitzenrendite im Mittel der analysierten DIP-Standorte 2014 um 36 Basispunkte auf 6,67% nach (2013: 7,03%).
- Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Logistikobjekte, sind München und Frankfurt a.M. Hier werden Top-Objekte zu einer Anfangsrendite von 6,3% gehandelt. Damit gab die Spitzenrendite in München um 20 Basispunkte und in Frankfurt sogar um 40 Basispunkte nach.
- In Hamburg wurden im Berichtsjahr erstklassige Logistikobjekte zu einer Spitzenrendite von 6,4% gehandelt (-10 Basispunkte).
- In Düsseldorf, Köln und Stuttgart liegt die Spitzenrendite bei 6,5%. In Düsseldorf gab die Spitzenrendite um 40 Basispunkte nach, in Köln und Stuttgart jeweils um 50 Basispunkte.
- Unter 7% liegt die Anfangsrendite für Top-Logistikobjekte in Berlin (6,6%; -60 Basispunkte), Hannover (6,7%; -40 Basispunkte), Nürnberg (6,7%; -30 Basispunkte) und in Leipzig (6,9%; -20 Basispunkte).
- Über 7% Anfangsrendite erzielen Spitzenobjekte in Bremen (7,1%; -40 Basispunkte) und in Dresden (7,5%; -30 Basispunkte).
Auch wenn die Differenz der Spitzenrendite in den Logistikagglomerationen immer geringer wird, ist die Bandbreite der Renditen insgesamt in Abhängigkeit von Mietlaufzeiten und Objektqualität relativ hoch. Je nach Objekt streut die Anfangsrendite in der Regel zwischen 9% bis 11%.
Ansiedlungsfreudiges Grundstückspreisniveau
Die Mehrzahl der Kommunen steht im räumlich engen Wettbewerb mit ihren Nachbargemeinden und sorgt so (abgesehen von Ausnahmen) im Rahmen einer aktiven und expansiven Baulandpolitik für ein vergleichsweise preiswertes Bodenpreisniveau. Das betrifft vor allem die Umlandgemeinden von Agglomerationsräumen. Demensprechend blieb das Bodenpreisniveau im Jahr 2013 weitgehend stabil. In den analysierten DIP-Märkten stellen sich die mittleren Gewerbebaulandpreise wie im Vorjahr auf EUR 104,-/m².
- Die teuerste Stadt war und ist Stuttgart. Hier erreichten die Baulandpreise 2014 im Mittel EUR 225,-/m².
- Zu den zweitteuersten Städten zählen München und Frankfurt a.M. In beiden Metropolen erreichte das Baulandpreisniveau 2014 im Mittel EUR 220,-/m².
- Auch in Nürnberg werden mit EUR 163,-/m² (Mittelwert) überdurchschnittlich hohe Baulandpreise erzielt. Dasselbe gilt für Hamburg EUR 160,-/m² (Mittelwert).
- An sechster Stelle rangiert Düsseldorf mit einem Grundstückspreis von EUR 115,-/m².
- Mit Grundstückpreisen zwischen EUR 55,-/m² bis EUR 85,-/m² rangieren die Städte Köln (EUR 85,-/m²), Essen (EUR 78,-/m²), Berlin (EUR 70,-/m²) und Hannover (EUR 55,-/m²) im unteren Mittelfeld.
- Vergleichbar günstig ist das Gewerbebauland in den beiden Logistikspots Bremen (EUR 48,-/m²) und Leipzig (EUR 43,-/m²). Auch in Dresden (EUR 40,-/m²) sind die Grundstückspreise ausgesprochen günstig.
- Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke im Mittel in Magdeburg und Rostock mit unverändert EUR 28,-/m² bzw. EUR 24,-/m².
Das stabile Preisniveau darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass es vielerorts an zentralen Lagen bereits heute Engpässe gibt. Nicht selten werden Spediteure bzw. Logistiker an periphere, z. T. suboptimale Standorte verdrängt. Vor dem Hintergrund des zunehmenden E- Commerce und des Multi-Chanel-Handels („Offline geht Online“) wird es künftig verstärkt Aufgabe der politischen Akteure sein, das Thema „Logistikflächen“ in den einschlägigen hubs bei der Regionalentwicklung (noch) stärker zu gewichten.
Stabiles bzw. z.T. leicht steigendes Mietniveau
Aufgrund der positiven konjunkturellen Entwicklung und der nur sehr geringen spekulativen Neubautätigkeit blieb das Mietniveau im Berichtsjahr z.T. angespannt. Vielerorts sind erste Knappheitstendenzen sichtbar, zum Teil auch ein leichtes Anziehen der Mieten. Das betrifft weniger die Top-Standorte, vielmehr holen B-Standorte langsam auf:
- In den Agglomerationen der „Big Seven“ haben sich die Spitzenmieten - ausgenommen in Köln - als stabil erwiesen. München und Stuttgart sind mit Spitzenmieten von EUR 6,60/m² die teuersten Standorte. Auch in Frankfurt a. M. sind die Mieten im Vergleich mit dem DIP-Durchschnitt (EUR 5,13/m²) mit EUR 6,20/m² recht hoch. In Hamburg liegen die Spitzenmieten bei EUR 5,70/m², in Düsseldorf bei EUR 5,40/m².
- In Köln legten die Spitzenmieten – als einzige Stadt in der Gruppe der „Big Seven“ – zu. Wurden hier im Jahr 2013 im Spitzensegment EUR 4,80/m² erzielt, waren es Ende 2014 EUR 5,-/m².
- In Berlin, Dresden, Leipzig und Nürnberg werden im Spitzensegment EUR 4,80/m² gezahlt. Während die Mieten in Berlin, Dresden und Leipzig stabil blieben, zogen sie in Nürnberg an (+ EUR 0,30/m²).
- Zu EUR 4,50/m² werden Top-Logistikflächen in Bremen und Hannover gehandelt. Dabei zogen sie in Bremen um EUR 0,30/m² an.
- Noch günstiger sind Logistikflächen im Spitzensegment in Essen (EUR 4,30/m²) und für unter vier Euro werden Logistikflächen in Magdeburg gehandelt (EUR 3,80/m²).
Perspektiven
- Logistikimmobilien wurden lange als Sonderfall und Spezialimmobilie verkannt. Das ändert sich allmählich. Allein schon aus Renditegesichtspunkten rückt diese Asset-Klasse immer mehr in den Fokus der verschiedenen Investorenkreise. Das führt zu einem vermehrten Handel und zugleich zu mehr Transparenz.
- Darüber hinaus speist sich die Nachfrage nach Logistikflächen nicht aus Verdrängung, sondern aus Branchenwachstum. Angesichts vergleichsweise verhaltener Reproduktions- und spekulativer Neubautätigkeit halten sich Leerstände in Logistikanlagen der neuen Generation in geringem Rahmen. Vor dem Hintergrund der in den hubs vorherrschenden allgemeinen Produktknappheit und des attraktiven Renditeniveaus lassen sich mit Logistikimmobilien - bei beherrschbaren Risiken - die gesteckten Investitionsziele der Investoren noch am ehesten erreichen. Deshalb bleiben Logistikimmobilien auch weiterhin gefragt.
- Zu beachten ist allerdings, dass sich aufgrund der handels- und industrietypischen Dynamik die Anforderungen an die Logistikbranche ständig ändern. Das wirkt sich auch auf die Anforderungen an marktfähige Logistik-Immobilien aus. Hohe Nutzungsflexibilität sollte deshalb dabei stets im Vordergrund stehen. Neben der Flexibilität gilt es weiter, zumindest im Industriebereich, auch Lagemerkmale wie optimale Anbindung, d. h. Straße, Schiene, Luft und Wasser, und das möglichst uneingeschränkte Betreiber-Handling der Liegenschaften zu berücksichtigen. Gerade in der Logistikindustrie sind Wettbewerbs- und Margendruck traditionell sehr hoch, so dass sogar auch lediglich partiell suboptimale Standorte und Objektlayouts höhere/hohe Kosten implizieren. Sind diese zu hoch, verlieren Standort und Objekt gleichzeitig.
- Als Trend ist davon auszugehen, dass die „letzte Meile“ weiter an Bedeutung gewinnt: Bereits heute bieten die führenden Logistiker „Time-Slot-Services“ auch im privaten Bereich an. Dass diese Dienstleistungen zunehmen, steht außer Frage. Entsprechend liegt es auf der Hand, dass verkehrsgünstige Standorte in innerstädtischen Lagen für kleinere Verteilerzentren in den Fokus rücken.
