27.02.2015 F+B-Wohn-Index: Gefahr einer Immobilienblase bleibt gering
Die Preise für Wohnimmobilien steigen nicht mehr so stark wie in den vorangegangenen Jahren. Im bundesweiten Durchschnitt erhöhte sich der Index bei Preisen und Mieten im Jahr 2014 nur noch um 1,2 Prozent. Gegenüber dem 3. Quartal sind Mieten und Preise im 4. Quartal 2014 sogar um 0,2 Prozent gesunken. „Trotzdem geben wir keine Entwarnung, die Entwicklung muss weiter beobachtet werden. Denn Mieten und Immobilienpreise zeigen jeweils unterschiedliche Verläufe“, sagt Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt.
Mietentwicklung im Bestand sowie bei Neu- und Wiedervermietung auf moderatem Niveau angeglichen Während in den vergangenen Jahren die Mieten bei Neu- und Wiedervermietung deutlich schneller stiegen als die Bestandsmieten, haben sich die Veränderungsraten im Jahresvergleich von 2013 zu 2014 zunehmend angeglichen. Im Bundesdurchschnitt zahlten Bestandsmieter 0,9 Prozent mehr, wer eine Wohnung neu anmietete, musste hingegen lediglich mit einer um 0,7 Prozent höheren Miete rechnen.
„Vom moderaten Durchschnitt abgekoppelt waren wiederum die großen Städte mit wesentlich höheren Mietsteigerungen, allen voran Berlin mit Steigerungsraten von 2,7 Prozent allein im vorigen Jahr und mehr als 20 Prozent in den letzten fünf Jahren“, so Dr. Bernd Leutner. Berlin geht allerdings von einem niedrigen Niveau aus, so dass die Neuvermietungsmieten für eine Standardwohnung mit 7,30 Euro (Platz 122 im Bundesvergleich) immer noch günstig sind. München behauptet seine Spitzenposition (12,40 Euro pro Quadratmeter) weiterhin, der Mietanstieg im letzten Jahr fiel mit 0,7 Prozent aber moderat aus. Jeweils um 1 Prozent stiegen die Neu-Mieten in Frankfurt (10,30 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg (9,70 Euro pro Quadratmeter).
Starke Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen
Die Preise von Eigentumswohnungen haben sich im Jahresvergleich von 2013 auf 2014 um durchschnittlich 3,2 Prozent erhöht. Eine leichte Beruhigung zeigte sich nur im 4. Quartal. Im Vergleich seit 2004 lag der Preisanstieg im Bundesdurchschnitt bei fast 20 Prozent. „Das sind aber keine Größenordnungen, die die Entwicklung einer Immobilienblase befürchten lassen“, sagt Dr. Bernd Leutner. „Auslöser für die steigenden Preise ist die dramatisch gesunkene Verzinsung von alternativen Finanzanlagen. Die Rendite umlaufender festverzinslicher Wertpapiere ist von 1,57 Prozent im Jahr 2013 auf nur noch 1,16 Prozent im vorigen Jahr gesunken.“ Weil dadurch mehr Kapitalanleger inspiriert wurden, in Eigentumswohnungen zu investieren, stiegen die Preise.
Das wird besonders in den Top-Sieben-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf) deutlich. Hier stiegen die Preise für Eigentumswohnungen erheblich überdurchschnittlich: In Berlin 2014 um 5,8 Prozent (in den letzten fünf Jahren um insgesamt 43,9 Prozent), in München um 4,3 Prozent (in den letzten fünf Jahren um insgesamt 52,2 Prozent). Frankfurt am Main verzeichnete 2014 den höchsten Preisanstieg um 6,6 Prozent (in den letzten fünf Jahren um insgesamt 29,6 Prozent).
Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen werden mit Abstand und seit Langem in München und einigen Gemeinden des Münchener Umlands beobachtet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt in München bei 4.930 Euro. In den Umlandgemeinden Dachau, Garmisch-Partenkirchen, Fürstenfeldbruck und Erding werden noch 3.200 bis 3.530 Euro pro Quadratmeter verlangt.
Einfamilien- und Reihenhäuser zeigen moderat steigende Preise
Die Preistrends bei freistehenden Einfamilienhäusern und Reihenhäusern entwickelten sich im Gegensatz zu Eigentumswohnungen moderat. Reihenhäuser wurden im Jahresvergleich um 1,8 Prozent teurer. Bei Einfamilienhäusern ist im Vergleich um Vorjahr sogar eine Stagnation eingetreten. Da in die Untersuchung jedoch sowohl attraktive Regionen mit steigenden Preisen als auch weniger attraktive Regionen mit sinkenden Preisen einfließen, sind hier genauere Unterscheidungen notwendig. F+B liefert deshalb aufgeschlüsselte Daten zu den 500 größten Standorten in Deutschland.
Mietentwicklung im Bestand sowie bei Neu- und Wiedervermietung auf moderatem Niveau angeglichen Während in den vergangenen Jahren die Mieten bei Neu- und Wiedervermietung deutlich schneller stiegen als die Bestandsmieten, haben sich die Veränderungsraten im Jahresvergleich von 2013 zu 2014 zunehmend angeglichen. Im Bundesdurchschnitt zahlten Bestandsmieter 0,9 Prozent mehr, wer eine Wohnung neu anmietete, musste hingegen lediglich mit einer um 0,7 Prozent höheren Miete rechnen.
„Vom moderaten Durchschnitt abgekoppelt waren wiederum die großen Städte mit wesentlich höheren Mietsteigerungen, allen voran Berlin mit Steigerungsraten von 2,7 Prozent allein im vorigen Jahr und mehr als 20 Prozent in den letzten fünf Jahren“, so Dr. Bernd Leutner. Berlin geht allerdings von einem niedrigen Niveau aus, so dass die Neuvermietungsmieten für eine Standardwohnung mit 7,30 Euro (Platz 122 im Bundesvergleich) immer noch günstig sind. München behauptet seine Spitzenposition (12,40 Euro pro Quadratmeter) weiterhin, der Mietanstieg im letzten Jahr fiel mit 0,7 Prozent aber moderat aus. Jeweils um 1 Prozent stiegen die Neu-Mieten in Frankfurt (10,30 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg (9,70 Euro pro Quadratmeter).
Starke Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen
Die Preise von Eigentumswohnungen haben sich im Jahresvergleich von 2013 auf 2014 um durchschnittlich 3,2 Prozent erhöht. Eine leichte Beruhigung zeigte sich nur im 4. Quartal. Im Vergleich seit 2004 lag der Preisanstieg im Bundesdurchschnitt bei fast 20 Prozent. „Das sind aber keine Größenordnungen, die die Entwicklung einer Immobilienblase befürchten lassen“, sagt Dr. Bernd Leutner. „Auslöser für die steigenden Preise ist die dramatisch gesunkene Verzinsung von alternativen Finanzanlagen. Die Rendite umlaufender festverzinslicher Wertpapiere ist von 1,57 Prozent im Jahr 2013 auf nur noch 1,16 Prozent im vorigen Jahr gesunken.“ Weil dadurch mehr Kapitalanleger inspiriert wurden, in Eigentumswohnungen zu investieren, stiegen die Preise.
Das wird besonders in den Top-Sieben-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf) deutlich. Hier stiegen die Preise für Eigentumswohnungen erheblich überdurchschnittlich: In Berlin 2014 um 5,8 Prozent (in den letzten fünf Jahren um insgesamt 43,9 Prozent), in München um 4,3 Prozent (in den letzten fünf Jahren um insgesamt 52,2 Prozent). Frankfurt am Main verzeichnete 2014 den höchsten Preisanstieg um 6,6 Prozent (in den letzten fünf Jahren um insgesamt 29,6 Prozent).
Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen werden mit Abstand und seit Langem in München und einigen Gemeinden des Münchener Umlands beobachtet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt in München bei 4.930 Euro. In den Umlandgemeinden Dachau, Garmisch-Partenkirchen, Fürstenfeldbruck und Erding werden noch 3.200 bis 3.530 Euro pro Quadratmeter verlangt.
Einfamilien- und Reihenhäuser zeigen moderat steigende Preise
Die Preistrends bei freistehenden Einfamilienhäusern und Reihenhäusern entwickelten sich im Gegensatz zu Eigentumswohnungen moderat. Reihenhäuser wurden im Jahresvergleich um 1,8 Prozent teurer. Bei Einfamilienhäusern ist im Vergleich um Vorjahr sogar eine Stagnation eingetreten. Da in die Untersuchung jedoch sowohl attraktive Regionen mit steigenden Preisen als auch weniger attraktive Regionen mit sinkenden Preisen einfließen, sind hier genauere Unterscheidungen notwendig. F+B liefert deshalb aufgeschlüsselte Daten zu den 500 größten Standorten in Deutschland.
