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09.03.2015 Ruhige Nächte dank langer Zinsbindungen und hoher Tilgungsrate

Baugeld ist so günstig wie nie. Die Bautätigkeit ist hoch und die Immobilienpreise sind in der Landeshauptstadt seit einem Jahr in vielen Bereichen nicht mehr am Steigen. Immer mehr Menschen können sich also eigene vier Wände leisten. Was sie bei der Finanzierung beachten sollten erläutert der Ring Deutscher Makler (RDM).

Immobilienkäufer sollten mindestens 20 Prozent Eigenkapital für den Bau oder Kauf ihrer Immobilie vorweisen. In die Kaufsumme sollten nicht nur Grundstück und Immobilie, sondern auch Nebenkosten wie Maklerprovision, Notargebühren und Grunderwerbsteuer einbezogen werden. Diese erhöhen den Kostenrahmen der reinen Immobilienausgaben um zusätzlich etwa elf Prozent. „Mit der Grunderwerbsteuer stieg dieser Betrag zum Jahresanfang in NRW“, erläutert Immobilienmakler Jörg Schnorrenberger, der Vorsitzender des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf ist.

Dieses Eigenkapital müssen sie im Gespräch mit ihrem Finanzierungsberater belegen. Je mehr Mittel der Erwerber mitbringt, desto weniger Kredit benötigt er und umso schneller sind seine vier Wände abbezahlt. Ein hohes Geldvermögen reduziert auch den Zinssatz seines Darlehens. Zu Eigenkapital zählen Barvermögen sowie angelegte Gelder, die schnell verfügbar sind, also beispielsweise liquide Mittel aus Einlagen auf Sparbüchern, Tages- sowie Festgeldkonten mit kurzen Laufzeiten. Nicht sofort verfügbare Gelder können als Zusatzsicherheit verpfändet werden, um der Bank bei weniger Eigenkapital eine höhere Sicherheit zu bieten. Hierzu zählen zum Beispiel Lebensversicherungs-Rückkaufwerte.

Die Kreditrate, die Immobilienerwerber später monatlich bezahlen müssen, sollte die Hälfte ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. So lautet die Faustregel. Wer heute problemlos eine Monatsmiete von 800 Euro begleichen kann, die genannte Eigenkapitalquote zur Seite gelegt hat, kann sich ein Eigenheim im Wert von 350.000 Euro leisten. „Zu diesem Preis finden viele Käufer in Düsseldorf ein passendes Eigenheim“, so Makler Schnorrenberger. Im Schnitt kostet laut RDM-Preisspiegel in der Landeshauptstadt ein gebrauchtes Reihenhaus in mittelguter Lage etwa 330.000 Euro, in Neuss 240.000, in Ratingen 280.000 und in Mettmann etwa 255.000 Euro. Für eine gebrauchte Eigentumswohnung liegen die Quadratmeterpreise in Düsseldorf in vergleichbaren Lagen bei etwa 2.100 Euro.

Stimmen die Parameter des Immobilienkäufers wie ein unbefristetes Anstellungsverhältnis sowie eine einwandfreie Vermögenssituation und Bonität, sollte er problemlos ein Darlehen über die genannte Kaufpreissumme zu einer monatlichen Rate in Höhe von 833 Euro erhalten. (Darlehenssumme über 280.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, Effektivzins 1,58 Prozent, 15-jährige Zinsbindung).

Sofern es seine finanziellen Möglichkeiten zulassen, sollte der Immobilienerwerber eine Tilgung von über einem Prozent wählen. Denn je höher seine Tilgungsrate, umso mehr Geld hat er am Laufzeitende abbezahlt: Für die Anschlussfinanzierung benötigt er einen kleineren Kredit. Kommt es während der Laufzeit zu finanziellen Engpässen, kann er seine Tilgungshöhe bei fast allen Darlehensgebern reduzieren. Auch der umgekehrte Fall, eine Erhöhung, ist möglich. „Die meisten Banken erheben bis zu einer gewissen Anzahl an Tilgungsanpassungen keine zusätzlichen Gebühren“, erklärt Schnorrenberger.

Immobilienkäufer, die kletternde Zinsen fürchten, sollten eine möglichst lange Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre wählen. Davon machen immer mehr Kunden Gebrauch. Laut Finanzdienstleister Dr. Klein lag im Januar die durchschnittliche Bindung bei 13 Jahren und fünf Monaten. Dies ist ein Rekordwert.
Alternativ können sie ein Forward-Darlehen abschließen. Dabei wird ein Baukredit zu den derzeitigen Niedrigzins-Konditionen fixiert, die Auszahlung beginnt aber erst zu einem späteren Zeitpunkt. Maximal kann der Kredit fünf Jahre im Voraus vereinbart werden. Diese Darlehensform ist vor allem bei Anschlussfinanzierungen verbreitet, sie kann aber auch zur Erstfinanzierung eingesetzt werden. Der Abschluss des Vertrages ist bindend, man sollte sich also sicher sein, in absehbarer Zeit eigene vier Wände zu erwerben. Die Kreditinstitute lassen sich diese Planungssicherheit bezahlen: Die Zinsen sind um einige Zehntelprozentpunkte höher als bei Krediten, die direkt in Anspruch genommen werden.

Bei der Wahl ihrer Baufinanzierung sollten sie zudem auf Sondertilgungsmodalitäten achten. Damit können sie einmal im Jahr einen bestimmten Betrag zusätzlich zur monatlichen Rate begleichen. Dieser liegt in der Regel bei jährlich maximal fünf Prozent der Gesamtdarlehenssumme oder bei höchstens 50 Prozent der Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist. Auf diese Weise kann die Darlehenslaufzeit verkürzt beziehungsweise die Monatsrate reduziert werden.

Diesen Service bieten mittlerweile nahezu alle Finanzinstitute an.


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