01.04.2015 Steigende Geldumsätze am Grundstücks-/Investmentmarkt Frankfurt
Laut AENGEVELT-RESEARCH erhöhte sich 2014 der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Frankfurter Grundstücksmarkt mit rd. EUR 5,77 Mrd. deutlich gegenüber dem Vorjahreswert (2013: rd. EUR 4,17 Mrd.). Er liegt damit zudem EUR 1,52 Mrd. bzw. 36% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2004-2013: rd. EUR 4,25 Mrd. p. a.).
Das Transaktionsumsatzergebnis im Berichtsjahr 2014 ist bezüglich der registrierten konventionellen Asset-Deals das dritthöchste der letzten 20 Jahre. Es ist vergleichbar mit dem Jahr 2006 (rd. EUR 5,80 Mrd.) und wird nur vom Rekordjahr 2007 mit ca. EUR 7,77 Mrd. deutlich übertroffen.
Zusätzlich wurden nach den Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Frankfurter Markt mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) wie bereits im Vorjahr rd. EUR 2 Mrd. kontrahiert – nicht zuletzt zur Vermeidung der deutlich gestiegenen Grunderwerbsteuer. Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt hat sich damit 2014 um rd. EUR 300 Mio. auf insgesamt EUR 7,8 Mrd. (2013: EUR 6,2 Mrd.) erhöht. Dabei handelt es sich um den höchsten Wert seit dem globalen Rekordjahr 2007 (rd. EUR 9,2 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 5,77 Mrd. entfielen in 2014:
• rd. EUR 4,09 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2013: rd. EUR 2,44 Mrd.) = + 68%
• rd. EUR 386 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2013: rd. EUR 442 Mio.) = - 13%
• rd. EUR 1,18 Mrd. auf Wohneigentum (2013: rd. EUR 1,05 Mrd.) = + 13%
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Der Frankfurter Investmentmarkt legte 2014 nochmals deutlich um rd. EUR 1,6 Mrd. bzw. 38% gegenüber dem Vorjahr zu und erzielte ein Transaktionsvolumen (Asset- und Share-Deals) von rd. EUR 5,8 Mrd. (2013: EUR 4,2 Mrd.).
Im Bereich der konventionellen Immobilienverkäufe legten dabei sowohl Wohninvestments als auch Gewerbeinvestments markant zu, während das Umsatzvolumen von Share-Deals mit rd. EUR 2 Mrd. auf hohem Niveau stabil blieb.
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt bleibt der Bereich der Gewerbeinvestments (Asset-Deals). Der hier kontrahierte Geldumsatz verdoppelte sich mit rd. EUR 2,96 Mrd. nahezu gegenüber dem Vorjahr (2013: EUR 1,51 Mrd.).
• Hierbei bilden Büroinvestments traditionell das größte Teilsegment: 2014 stieg Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr um rd. EUR 830 Mio. von ca. EUR 1,03 Mrd. auf rd. EUR 1,86 Mrd. (+81%). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stieg bei 59 Transaktionen (2013: 49) von EUR 21 Mio. auf EUR 31,5 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten halbierte sich das Transaktionsvolumen mit EUR 170 Mio. gegenüber dem Vorjahr (2013: EUR 334 Mio.).
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien versechsfachte sich der Geldumsatz auf rd. EUR 930 Mio. (2013: EUR 155 Mio.).
Wohninvestments legen zu
• Auch auf dem Wohninvestmentmarkt erhöhte sich der Geldumsatz (Asset-Deals), wenn auch nicht so stark wie bei den Gewerbeinvestments: Mit rd. EUR 776 Mio. stieg das Transaktionsvolumen um 11% gegenüber dem Vorjahreswert (2013: rd. EUR 699 Mio.). Es handelt sich dabei um das zweithöchste Umsatzniveau der jüngsten 20 Jahre, nach dem Rekordjahr 2007 mit rd. EUR 931 Mio.
• Die Zahl der Kauffälle stieg von 318 auf 363. Dabei erhöhte sich der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für Wohn- und Geschäftshäuser (gemischte Nutzung mit vorwiegendem Wohnanteil) von rd. EUR 2,64 Mio. in 2013 auf rd. EUR 3,55 Mio. in 2014, während er für reine Wohnhäuser von EUR 2 Mio. auf EUR 1,62 Mio. zurückging.
Anteil internationaler Investoren am Frankfurter Markt wächst
• Dank seiner im europäischen Vergleich überaus guten gesamtwirtschaftlichen Rahmen-bedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus ausländischer Immobilieninvestoren. Entsprechend erhöhte sich der Anteil von Cross-Border-Investments am Marktvolumen in Frankfurt binnen Jahresfrist.
• Der Anteil ausländischer Investoren am Investmentmarktvolumen lag im Berichtsjahr auf Käuferseite bei rd. 42% (2013: 35%) und auf Verkäuferseite bei ca. 45% (2013: 40%).
• Aufgrund der festgestellten regen Sondierungsaktivitäten ausländischer Investoren - auch aus dem asiatischen Raum -, ist davon auszugehen, dass kurz- bis mittelfristig in Frankfurt ein weiterhin hoher bis tendenziell steigender Anteil internationaler Kontrahenten aktiv sein wird.
Stabile bis leicht sinkende Renditen auf niedrigem Niveau
Im Jahresverlauf 2014 hat sich das Renditeniveau im Zuge des weiterhin dynamischen Transaktionsgeschehens und der starken Fokussierung auf attraktive Core-Objekte in bester Lage in der Regel auf niedrigem Niveau weiter moderat sinkend entwickelt:
• Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen erzielten 2014 wie im Vorjahr Anfangsrenditen zwischen 4,6% und 6,0%. Die Konzentration der Nachfrage auf Top-Lagen und die Fokussierung auf Core-Objekte mit langfristigen Mietverträgen führte in Frankfurt bei Bürogebäuden zu Deals im Spitzenrenditebereich um 4,5%, so dass die Spitzenrendite im Jahresverlauf 2014 um etwa 10 Basispunkte nachgab.
• Dies gilt auch für die Anfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser: hier hat die Spitzenrendite ebenfalls um 10 Basispunkte nachgegeben, so dass sich die Renditen nun in einer Bandbreite von 4,9% bis 6,5% bewegen (2013: 5,0% und 6,5%).
Trends der Marktentwicklung
• Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments am Frankfurter Immobilienmarkt bleibt angesichts fortgesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen auch 2015 hoch.
• Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt von der restriktiven Finanzierungsbereitschaft der Banken ab.
• Das Frankfurter Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit stabilem bis steigendem Transaktionsvolumen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Renditeniveau auf niedrigem Niveau.
• Für 2015 ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Transaktionsvolumen (Asset-Deals) von bis zu EUR 6,5 Mrd. möglich (2014: EUR 5,77 Mrd.).
Das Transaktionsumsatzergebnis im Berichtsjahr 2014 ist bezüglich der registrierten konventionellen Asset-Deals das dritthöchste der letzten 20 Jahre. Es ist vergleichbar mit dem Jahr 2006 (rd. EUR 5,80 Mrd.) und wird nur vom Rekordjahr 2007 mit ca. EUR 7,77 Mrd. deutlich übertroffen.
Zusätzlich wurden nach den Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Frankfurter Markt mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) wie bereits im Vorjahr rd. EUR 2 Mrd. kontrahiert – nicht zuletzt zur Vermeidung der deutlich gestiegenen Grunderwerbsteuer. Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt hat sich damit 2014 um rd. EUR 300 Mio. auf insgesamt EUR 7,8 Mrd. (2013: EUR 6,2 Mrd.) erhöht. Dabei handelt es sich um den höchsten Wert seit dem globalen Rekordjahr 2007 (rd. EUR 9,2 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 5,77 Mrd. entfielen in 2014:
• rd. EUR 4,09 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2013: rd. EUR 2,44 Mrd.) = + 68%
• rd. EUR 386 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2013: rd. EUR 442 Mio.) = - 13%
• rd. EUR 1,18 Mrd. auf Wohneigentum (2013: rd. EUR 1,05 Mrd.) = + 13%
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Der Frankfurter Investmentmarkt legte 2014 nochmals deutlich um rd. EUR 1,6 Mrd. bzw. 38% gegenüber dem Vorjahr zu und erzielte ein Transaktionsvolumen (Asset- und Share-Deals) von rd. EUR 5,8 Mrd. (2013: EUR 4,2 Mrd.).
Im Bereich der konventionellen Immobilienverkäufe legten dabei sowohl Wohninvestments als auch Gewerbeinvestments markant zu, während das Umsatzvolumen von Share-Deals mit rd. EUR 2 Mrd. auf hohem Niveau stabil blieb.
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt bleibt der Bereich der Gewerbeinvestments (Asset-Deals). Der hier kontrahierte Geldumsatz verdoppelte sich mit rd. EUR 2,96 Mrd. nahezu gegenüber dem Vorjahr (2013: EUR 1,51 Mrd.).
• Hierbei bilden Büroinvestments traditionell das größte Teilsegment: 2014 stieg Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr um rd. EUR 830 Mio. von ca. EUR 1,03 Mrd. auf rd. EUR 1,86 Mrd. (+81%). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stieg bei 59 Transaktionen (2013: 49) von EUR 21 Mio. auf EUR 31,5 Mio.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten halbierte sich das Transaktionsvolumen mit EUR 170 Mio. gegenüber dem Vorjahr (2013: EUR 334 Mio.).
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien versechsfachte sich der Geldumsatz auf rd. EUR 930 Mio. (2013: EUR 155 Mio.).
Wohninvestments legen zu
• Auch auf dem Wohninvestmentmarkt erhöhte sich der Geldumsatz (Asset-Deals), wenn auch nicht so stark wie bei den Gewerbeinvestments: Mit rd. EUR 776 Mio. stieg das Transaktionsvolumen um 11% gegenüber dem Vorjahreswert (2013: rd. EUR 699 Mio.). Es handelt sich dabei um das zweithöchste Umsatzniveau der jüngsten 20 Jahre, nach dem Rekordjahr 2007 mit rd. EUR 931 Mio.
• Die Zahl der Kauffälle stieg von 318 auf 363. Dabei erhöhte sich der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für Wohn- und Geschäftshäuser (gemischte Nutzung mit vorwiegendem Wohnanteil) von rd. EUR 2,64 Mio. in 2013 auf rd. EUR 3,55 Mio. in 2014, während er für reine Wohnhäuser von EUR 2 Mio. auf EUR 1,62 Mio. zurückging.
Anteil internationaler Investoren am Frankfurter Markt wächst
• Dank seiner im europäischen Vergleich überaus guten gesamtwirtschaftlichen Rahmen-bedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus ausländischer Immobilieninvestoren. Entsprechend erhöhte sich der Anteil von Cross-Border-Investments am Marktvolumen in Frankfurt binnen Jahresfrist.
• Der Anteil ausländischer Investoren am Investmentmarktvolumen lag im Berichtsjahr auf Käuferseite bei rd. 42% (2013: 35%) und auf Verkäuferseite bei ca. 45% (2013: 40%).
• Aufgrund der festgestellten regen Sondierungsaktivitäten ausländischer Investoren - auch aus dem asiatischen Raum -, ist davon auszugehen, dass kurz- bis mittelfristig in Frankfurt ein weiterhin hoher bis tendenziell steigender Anteil internationaler Kontrahenten aktiv sein wird.
Stabile bis leicht sinkende Renditen auf niedrigem Niveau
Im Jahresverlauf 2014 hat sich das Renditeniveau im Zuge des weiterhin dynamischen Transaktionsgeschehens und der starken Fokussierung auf attraktive Core-Objekte in bester Lage in der Regel auf niedrigem Niveau weiter moderat sinkend entwickelt:
• Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen erzielten 2014 wie im Vorjahr Anfangsrenditen zwischen 4,6% und 6,0%. Die Konzentration der Nachfrage auf Top-Lagen und die Fokussierung auf Core-Objekte mit langfristigen Mietverträgen führte in Frankfurt bei Bürogebäuden zu Deals im Spitzenrenditebereich um 4,5%, so dass die Spitzenrendite im Jahresverlauf 2014 um etwa 10 Basispunkte nachgab.
• Dies gilt auch für die Anfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser: hier hat die Spitzenrendite ebenfalls um 10 Basispunkte nachgegeben, so dass sich die Renditen nun in einer Bandbreite von 4,9% bis 6,5% bewegen (2013: 5,0% und 6,5%).
Trends der Marktentwicklung
• Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvestments am Frankfurter Immobilienmarkt bleibt angesichts fortgesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen auch 2015 hoch.
• Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt von der restriktiven Finanzierungsbereitschaft der Banken ab.
• Das Frankfurter Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit stabilem bis steigendem Transaktionsvolumen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Renditeniveau auf niedrigem Niveau.
• Für 2015 ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Transaktionsvolumen (Asset-Deals) von bis zu EUR 6,5 Mrd. möglich (2014: EUR 5,77 Mrd.).
