08.04.2015 Berliner Einzelhandelsspitzenmiete zieht laut AENGEVELT-RESEARCH an
Berlin rangiert mit rd. EUR 18,7 Mrd. Einzelhandelsumsatz (2014) uneinholbar auf dem ersten Rang mit deutlichem Abstand vor Hamburg (EUR 11,4 Mrd.) und München (EUR 11,1 Mrd.). Die Stadt ist im Trend und hat sich als Modemetropole in Deutschland einen Namen gemacht. Zugleich strahlt die Bundeshauptstadt mit ihren vielen attraktiven und sehr variantenreichen Handelslagen (Konsum, Luxus, Niveau- bzw. Trendlagen) eine anhaltend hohe Anziehungskraft sowohl auf Filialisten als auch auf Modelabels aus. Entsprechend wählen immer mehr (neue) nationale und internationale Unternehmen Berlin für ihren Markteintritt als Testmarkt aus.
Dies spiegelt sich auch in einer kontinuierlich steigenden Spitzenmiete für Einzelhandelsflächen: 2014 stieg diese in Berlin erneut auf aktuell rd. EUR 300,-/m² (2013: EUR 270,-/m²). Damit hat Berlin mittlerweile Düsseldorf und Hamburg (jeweils EUR 280,-/m²) überholt und belegt zusammen mit Köln den dritten Platz hinter München (EUR 380,-/m²) sowie Frankfurt/M. und Stuttgart mit jeweils EUR 320,-/m².
• Im europäischen Vergleich ist Berlin ungeachtet des Aufholprozesses indessen immer noch “preiswert“ (z. Vgl. Paris: EUR 950,-/m²; London: EUR 890,-/m²). Insofern bietet Berlin aus Sicht internationaler Filialisten/Label hochinteressante Standortoptionen bzw. attraktive Geschäftsmöglichkeiten. Die stark frequentierten, imagestiftenden und führenden Einzelhandelslagen werden weiter von dieser Nachfrage profitieren.
• Wie viel Potential Berlin noch besitzt, belegen die einzelhandelsrelevanten Kennziffern „Umsatz“ (103,2), „Kaufkraft“ (96) und „Zentralität“ (108), mit denen die Hauptstadt im Vergleich der deutschen „Big Seven“ unverändert lediglich auf dem jeweils letzten Platz rangiert.
Lagendifferenzierte Nachfrage – neue Einzelhandelsstandorte
• Für nationale und internationale Filialisten bzw. Brands sind die Konsumlagen am Alexanderplatz, am Tauentzien, in der Schloßstraße sowie in Teilbereichen der Friedrichstraße die Handelsstandorte. Am Tauentzien-/Ecke Nürnberger Straße eröffnete z.B. die japanische Modekette Uniqlo im April 2014 ihre größte europäische Filiale und auch der polnische Modefilialist Reserved setzte seine Expansion in den deutschen Top-A-Lagen im Haus Tauentzienstraße 18 weiter fort (rd. 2.000 m², Eröffnung voraussichtlich 2016).
• Der High-End-Einzelhandel ist in der City-West auf dem Kurfürstendamm angesiedelt, zum Teil auch in der Friedrichstraße bzw. rund um die Französische Straße. Dabei steht der Kurfürstendamm derzeit besonders hoch im Kurs: Das Luxus-Modelabel von Wolfgang Joop „Wunderkind“ präsentiert seine Kollektion seit Anfang Oktober 2014 am Kurfürstendamm 46 in einer zweistöckigen Boutique. Und auch der US-amerikanische Modedesigner Michael Kors hat die City-West für sich entdeckt. Er eröffnete Anfang November 2014 für sein gleichnamiges Label einen zweistöckigen Lifestyle-Store.
• Als Design- und Kreativzentrum hat sich zudem das Gebiet rund um den Hackeschen Markt etabliert. Entlang der Torstraße entwickelt sich ein Zentrum der Digital- und Kreativkultur.
• Aufbruchsstimmung herrscht am Breitscheidtplatz. Das „Waldorf Astoria Berlin“ (Eröffnung 2013) gab das Startsignal. 2014 eröffnete dann das „Bikini“-Haus mit rd. 25.000 m² Handelsfläche und Gastronomie, 17.000 m² Büro und 7.000 m² Hotel als Concept-Mall. Die genannte Entwicklung setzt sich fort: Neben dem Waldorf Astoria wird das „Upper West“ mit 44.000 m² Einzelhandel, Büro und eventuell Wohnen gebaut. Mit Fertigstellung des 118 Meter hohen Gebäudeensembles im Jahr 2016 („Upper West“) sowie flankierenden Aufwertungsmaßnahmen im Umfeld wird dieses Quartier noch weiter an internationalem Profil gewinnen.
• Vor dem Hintergrund der berlintypischen Polyzentralität haben neben den vielen (nicht genannten) Stadtteilzentren noch weitere 67 Shopping-Center Handelsmarktrelevanz. Das neueste Center ist die „Mall of Berlin“. Sie eröffnete im September 2014 ihre Pforten. In Nähe des Potsdamer Platzes, auf dem Areal des ehemaligen traditionsreichen Wertheim-Warenhauses, können Kunden in 270 Geschäften auf rund 76.000 Quadratmetern Verkaufsfläche shoppen. Die "Mall of Berlin" ist mit dem „Boulevard Berlin“ in Steglitz-Zehlendorf (76.000 m²) das zweit- bzw. drittgrößte Einkaufscenter Berlins nach den Gropius- Passagen mit über 100.000 m² Handelsfläche.
• Berlin ist damit in Deutschland auch „Hauptstadt der Shopping-Center“. Doch es sind nicht ausschließlich die klassischen Einkaufsquartiere bzw. Shopping-Center, denen Handelsrelevanz zukommt. So bietet Berlins polyzentrale Struktur verschiedene Expansionsansätze, die in den Stadtteillagen (Stadtteilzentren) beginnen und sich über Konsum-, Niveau- und Tourismuslagen bis hin zur Luxuslage erstrecken. Genau das ist es, was Berlin für breite Kreise von Einzelhändlern, Konsumenten und Investoren hochinteressant und abwechslungsreich macht.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Zu den absoluten Top-A-Lagen gehören in Berlin der Tauentzien bzw. der Kurfürstendamm, die Friedrichstraße und seit 2008 auch (wieder) der Alexanderplatz. Weiterer Aufsteiger ist die Spandauer Vorstadt (Dircksen-, Münzstraße, Rosenthaler- und Oranienburger Straße) rund um den Hackeschen Markt.
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH werden aktuell folgende Spitzenmieten erzielt:
- Tauentzien/Kurfürstendamm: rd. EUR 300,-/m² (2013: EUR 270,-/m²)
- Alexanderplatz: rd. EUR 220,-/m² (2013: EUR 220,-/m²)
- Hackescher Markt: rd. EUR 190,-/m² (2013: EUR 190,-/m²)
- Friedrichstraße: rd. EUR 170,-/m² (2013: EUR 150,-/m²)
- Schlossstraße: rd. EUR 105,-/m² (2013: EUR 100,-/m²)
Trends 2014
• Berlin bleibt umsatzstärkster Einzelhandelsmarkt in Deutschland und Nr. 1 im Tourismus-, Kultur- und Kongressmarkt. Gleichzeitig ist Berlin hinsichtlich der Einzelhandelsspitzenmieten im Vergleich europäischer Metropolen immer noch günstig und damit der ideale Einstiegs- und Testmarkt für internationale und national expandierende Filialisten.
• Ladenlokale in den Top-A-Lagen und A-Lagen (z.B. Kurfürstendamm, Friedrichstraße) treffen weiterhin auf sehr hohe Nachfrage. Vor diesem Hintergrund geht AENGEVELT-RESEARCH von weiter anziehenden Spitzenmieten in den Top-A-Lagen aus.
• Für Stadtteilzentren mit geringer(er) Anziehungskraft ist es dagegen zunehmend schwerer, überregionale Kaufkraft zu binden. Diese Zentren oder Lagen profitieren allerdings vom ständigen Zuzug nach Berlin bzw. vom Bevölkerungswachstum. Die Potentiale dieser Standorte liegen daher vorrangig im gezielten Abschöpfen der lokalen Kaufkraft.
• Zudem entstehen neue Trendlagen: Am Hackeschen Markt hat sich ein Preisniveau etabliert, das sich die neuen Kreativen kaum leisten können. Viele Kreative ziehen daher weiter in die Trendlagen der Bezirke. Davon profitieren im Prenzlauer Berg die Kastanienstraße, in Mitte die Torstraße, in Friedrichshain die Wühlischstraße und in Neukölln die Hobrechtstraße. Die Mieten sind für junge Gründer noch bezahlbar und bieten daher genügend Spielraum für neue Konzepte. In der Regel bewegen sich die Mieten in diesen Gebieten zwischen EUR 10,-/m² und EUR 20,-/m², in exponierter Lage werden z.T. sogar bereits EUR 50,-/m² erzielt.
Dies spiegelt sich auch in einer kontinuierlich steigenden Spitzenmiete für Einzelhandelsflächen: 2014 stieg diese in Berlin erneut auf aktuell rd. EUR 300,-/m² (2013: EUR 270,-/m²). Damit hat Berlin mittlerweile Düsseldorf und Hamburg (jeweils EUR 280,-/m²) überholt und belegt zusammen mit Köln den dritten Platz hinter München (EUR 380,-/m²) sowie Frankfurt/M. und Stuttgart mit jeweils EUR 320,-/m².
• Im europäischen Vergleich ist Berlin ungeachtet des Aufholprozesses indessen immer noch “preiswert“ (z. Vgl. Paris: EUR 950,-/m²; London: EUR 890,-/m²). Insofern bietet Berlin aus Sicht internationaler Filialisten/Label hochinteressante Standortoptionen bzw. attraktive Geschäftsmöglichkeiten. Die stark frequentierten, imagestiftenden und führenden Einzelhandelslagen werden weiter von dieser Nachfrage profitieren.
• Wie viel Potential Berlin noch besitzt, belegen die einzelhandelsrelevanten Kennziffern „Umsatz“ (103,2), „Kaufkraft“ (96) und „Zentralität“ (108), mit denen die Hauptstadt im Vergleich der deutschen „Big Seven“ unverändert lediglich auf dem jeweils letzten Platz rangiert.
Lagendifferenzierte Nachfrage – neue Einzelhandelsstandorte
• Für nationale und internationale Filialisten bzw. Brands sind die Konsumlagen am Alexanderplatz, am Tauentzien, in der Schloßstraße sowie in Teilbereichen der Friedrichstraße die Handelsstandorte. Am Tauentzien-/Ecke Nürnberger Straße eröffnete z.B. die japanische Modekette Uniqlo im April 2014 ihre größte europäische Filiale und auch der polnische Modefilialist Reserved setzte seine Expansion in den deutschen Top-A-Lagen im Haus Tauentzienstraße 18 weiter fort (rd. 2.000 m², Eröffnung voraussichtlich 2016).
• Der High-End-Einzelhandel ist in der City-West auf dem Kurfürstendamm angesiedelt, zum Teil auch in der Friedrichstraße bzw. rund um die Französische Straße. Dabei steht der Kurfürstendamm derzeit besonders hoch im Kurs: Das Luxus-Modelabel von Wolfgang Joop „Wunderkind“ präsentiert seine Kollektion seit Anfang Oktober 2014 am Kurfürstendamm 46 in einer zweistöckigen Boutique. Und auch der US-amerikanische Modedesigner Michael Kors hat die City-West für sich entdeckt. Er eröffnete Anfang November 2014 für sein gleichnamiges Label einen zweistöckigen Lifestyle-Store.
• Als Design- und Kreativzentrum hat sich zudem das Gebiet rund um den Hackeschen Markt etabliert. Entlang der Torstraße entwickelt sich ein Zentrum der Digital- und Kreativkultur.
• Aufbruchsstimmung herrscht am Breitscheidtplatz. Das „Waldorf Astoria Berlin“ (Eröffnung 2013) gab das Startsignal. 2014 eröffnete dann das „Bikini“-Haus mit rd. 25.000 m² Handelsfläche und Gastronomie, 17.000 m² Büro und 7.000 m² Hotel als Concept-Mall. Die genannte Entwicklung setzt sich fort: Neben dem Waldorf Astoria wird das „Upper West“ mit 44.000 m² Einzelhandel, Büro und eventuell Wohnen gebaut. Mit Fertigstellung des 118 Meter hohen Gebäudeensembles im Jahr 2016 („Upper West“) sowie flankierenden Aufwertungsmaßnahmen im Umfeld wird dieses Quartier noch weiter an internationalem Profil gewinnen.
• Vor dem Hintergrund der berlintypischen Polyzentralität haben neben den vielen (nicht genannten) Stadtteilzentren noch weitere 67 Shopping-Center Handelsmarktrelevanz. Das neueste Center ist die „Mall of Berlin“. Sie eröffnete im September 2014 ihre Pforten. In Nähe des Potsdamer Platzes, auf dem Areal des ehemaligen traditionsreichen Wertheim-Warenhauses, können Kunden in 270 Geschäften auf rund 76.000 Quadratmetern Verkaufsfläche shoppen. Die "Mall of Berlin" ist mit dem „Boulevard Berlin“ in Steglitz-Zehlendorf (76.000 m²) das zweit- bzw. drittgrößte Einkaufscenter Berlins nach den Gropius- Passagen mit über 100.000 m² Handelsfläche.
• Berlin ist damit in Deutschland auch „Hauptstadt der Shopping-Center“. Doch es sind nicht ausschließlich die klassischen Einkaufsquartiere bzw. Shopping-Center, denen Handelsrelevanz zukommt. So bietet Berlins polyzentrale Struktur verschiedene Expansionsansätze, die in den Stadtteillagen (Stadtteilzentren) beginnen und sich über Konsum-, Niveau- und Tourismuslagen bis hin zur Luxuslage erstrecken. Genau das ist es, was Berlin für breite Kreise von Einzelhändlern, Konsumenten und Investoren hochinteressant und abwechslungsreich macht.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Zu den absoluten Top-A-Lagen gehören in Berlin der Tauentzien bzw. der Kurfürstendamm, die Friedrichstraße und seit 2008 auch (wieder) der Alexanderplatz. Weiterer Aufsteiger ist die Spandauer Vorstadt (Dircksen-, Münzstraße, Rosenthaler- und Oranienburger Straße) rund um den Hackeschen Markt.
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH werden aktuell folgende Spitzenmieten erzielt:
- Tauentzien/Kurfürstendamm: rd. EUR 300,-/m² (2013: EUR 270,-/m²)
- Alexanderplatz: rd. EUR 220,-/m² (2013: EUR 220,-/m²)
- Hackescher Markt: rd. EUR 190,-/m² (2013: EUR 190,-/m²)
- Friedrichstraße: rd. EUR 170,-/m² (2013: EUR 150,-/m²)
- Schlossstraße: rd. EUR 105,-/m² (2013: EUR 100,-/m²)
Trends 2014
• Berlin bleibt umsatzstärkster Einzelhandelsmarkt in Deutschland und Nr. 1 im Tourismus-, Kultur- und Kongressmarkt. Gleichzeitig ist Berlin hinsichtlich der Einzelhandelsspitzenmieten im Vergleich europäischer Metropolen immer noch günstig und damit der ideale Einstiegs- und Testmarkt für internationale und national expandierende Filialisten.
• Ladenlokale in den Top-A-Lagen und A-Lagen (z.B. Kurfürstendamm, Friedrichstraße) treffen weiterhin auf sehr hohe Nachfrage. Vor diesem Hintergrund geht AENGEVELT-RESEARCH von weiter anziehenden Spitzenmieten in den Top-A-Lagen aus.
• Für Stadtteilzentren mit geringer(er) Anziehungskraft ist es dagegen zunehmend schwerer, überregionale Kaufkraft zu binden. Diese Zentren oder Lagen profitieren allerdings vom ständigen Zuzug nach Berlin bzw. vom Bevölkerungswachstum. Die Potentiale dieser Standorte liegen daher vorrangig im gezielten Abschöpfen der lokalen Kaufkraft.
• Zudem entstehen neue Trendlagen: Am Hackeschen Markt hat sich ein Preisniveau etabliert, das sich die neuen Kreativen kaum leisten können. Viele Kreative ziehen daher weiter in die Trendlagen der Bezirke. Davon profitieren im Prenzlauer Berg die Kastanienstraße, in Mitte die Torstraße, in Friedrichshain die Wühlischstraße und in Neukölln die Hobrechtstraße. Die Mieten sind für junge Gründer noch bezahlbar und bieten daher genügend Spielraum für neue Konzepte. In der Regel bewegen sich die Mieten in diesen Gebieten zwischen EUR 10,-/m² und EUR 20,-/m², in exponierter Lage werden z.T. sogar bereits EUR 50,-/m² erzielt.
