09.04.2015 Steigende Geldumsätze am Düsseldorfer Grundstücksmarkt
Laut AENGEVELT-RESEARCH stieg 2014 der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Düsseldorfer Grundstücksmarkt gegenüber dem Vorjahr um 8% auf rd. EUR 3,66 Mrd. (2013: rd. EUR 3,38 Mrd.). Das Ergebnis übertrifft zudem den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2004-2013: EUR 2,99 Mrd. p. a.) klar um 22% bzw. rd. EUR 670 Mio.
Hinzu kommt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH noch rd. EUR 620 Mio. mittels Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen, so genannten Share-Deals (2013: rd. EUR 840 Mio.).
Das Gesamttransaktionsvolumen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt hat sich damit 2014 um rd. EUR 60 Mio. auf insgesamt EUR 4,28 Mrd. (2013: EUR 4,22 Mrd.) erhöht. Das ist das zweitbeste Transaktionsergebnis seit dem internationalen Rekordjahr 2006 mit rd. EUR 4,5 Mrd.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals, bebaut und unbebaut) in Höhe von rd. EUR 3,66 Mrd. entfielen in 2014:
• rd. EUR 2,04 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2013: rd. EUR 2,2 Mrd.) = -7%
• rd. EUR 209 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2013: rd. EUR 127 Mio.) = +65%
• rd. EUR 1 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2013: rd. EUR 1,02 Mrd.) = -3%
Die Anzahl der Erwerbsvorgänge ist 2014 mit insgesamt 5.644 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr (2013: 5.177) um 9% gestiegen und liegt auch über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2004-2014: 5.068 Kauffälle).
Düsseldorfer Markt für Immobilien-Investments legt zu
2014 lag der am Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohninvestments) erzielte Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 2,6 Mrd. rd. 4% unter dem Vorjahresergebnis (2013: rd. EUR 2,7 Mrd.). Der Rückgang ist auf die geringeren Umsätze mittels Share-Deals (2014: EUR 620 Mio.; 2013: EUR 840 Mio.) zurückzuführen.
Indessen erhöhte sich das Transaktionsvolumen aus konventionellen Immobilienverkäufen um EUR 110 Mio. auf rd. EUR 1,98 Mrd. Allerdings gab es deutliche Verschiebungen innerhalb der einzelnen Investmentsegmente:
• Im Marktbereich Wohninvestments gab das Transaktionsvolumen 2014 zum zweiten Mal in Folge nach und liegt mit rd. EUR 559 Mio. nicht nur unter dem Vorjahreswert (2013: EUR 696 Mio.), sondern auch unter dem Mittel der jüngsten Dekade (EUR 702 Mio.).
Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall ging bei 408 Kauffällen (2012: 430) von rd. EUR 1,62 Mio. auf rd. EUR 1,37 Mio. zurück.
• Am gewerblichen Investmentmarkt wurden 2014 in Düsseldorf rd. EUR 1,42 Mrd. umgesetzt. Dies entspricht einem Plus von 20% gegenüber dem bereits hohen Vorjahresergebnis (2013: EUR 1,18 Mrd.). Der Wert liegt sogar 30% über dem Mittel der jüngsten Dekade (EUR 1,09 Mrd.).
Die Anzahl der Grundstücksverkäufe gewerblicher Investmentobjekte lag mit 156 Kauffällen rd. 41% über dem Vorjahreswert (111). Das mittlere Umsatzvolumen je Verkauf sank von rd. EUR 10,6 Mio. auf ca. EUR 9,1 Mio.
• Im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser sank das Transaktionsvolumen bei nahezu identischer Zahl der Verkäufe (2014: 54; 2013: 56) von EUR 0,96 Mrd. auf EUR 0,62 Mrd.). Entsprechend gab der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall auf EUR 11,5 Mio. nach (2013: EUR 17,1 Mio.).
Ausländische Investore
Während im Jahr 2009 nach Markterhebungen von AENGEVELT-RESEARCH nur noch rd. 2% des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, stieg ihr Anteil auf Käuferseite in den letzten fünf Jahren wieder auf rd. 40% in 2014 an (2013: ca. 40%). Auf Verkäuferseite lag die entsprechende Quote im Berichtsjahr bei rd. 45% (2013: ca. 30%).
Renditen
Die Auswirkungen der positiven Konjunkturentwicklung seit 2010 – ungeachtet der temporären Abschwächung um die Jahreswende 2012/2013 - und der starken Nachfrage nach Core-Objekten zeigen sich besonders deutlich in der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser:
• In den Top-Lagen in Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009. Aktuell stellt sich die Renditespanne in Citylagen auf ca. 5,3% bis 6,7%. Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die Spitzenrendite in Einzelfällen für Büroobjekte bei 4,8% und für Geschäftshäuser bei 4,2%.
• Demgegenüber bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser (Zinshäuser) aktuell zwischen 5,0% und 6,25% und gaben damit gegenüber dem Vorjahr nochmals sowohl am oberen als auch am unteren Renditerand nach (Anfang 2014: 5,2% bis 7,1%). Im Mehrfamilienhaus-Neubau stellt sich die Anfangsverzinsung auf 5,0% bis 5,7% (Anfang 2014: 5,0% bis 6,3%).
Trends am Investmentmarkt
• Die Nachfrage am Düsseldorfer Immobilienmarkt bleibt hoch. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert entsprechend ein Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstücksmarkt um EUR 3,5 Mrd. (2014: EUR 3,66 Mrd.).
• Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts eines fortgesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen.
• Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt von der Finanzierungs-bereitschaft der Banken ab.
• Die Nachfrage am Düsseldorfer Wohninvestmentsegment wird vom anhaltenden Einwoh¬ner- und Haushaltswachstum stimuliert. Deshalb ist 2015 von einem stabilen bzw. steigenden Transaktionsvolumen auszugehen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Niedrigzinsphase ein stabiles Renditeniveau.
Hinzu kommt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH noch rd. EUR 620 Mio. mittels Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen, so genannten Share-Deals (2013: rd. EUR 840 Mio.).
Das Gesamttransaktionsvolumen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt hat sich damit 2014 um rd. EUR 60 Mio. auf insgesamt EUR 4,28 Mrd. (2013: EUR 4,22 Mrd.) erhöht. Das ist das zweitbeste Transaktionsergebnis seit dem internationalen Rekordjahr 2006 mit rd. EUR 4,5 Mrd.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals, bebaut und unbebaut) in Höhe von rd. EUR 3,66 Mrd. entfielen in 2014:
• rd. EUR 2,04 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2013: rd. EUR 2,2 Mrd.) = -7%
• rd. EUR 209 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2013: rd. EUR 127 Mio.) = +65%
• rd. EUR 1 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2013: rd. EUR 1,02 Mrd.) = -3%
Die Anzahl der Erwerbsvorgänge ist 2014 mit insgesamt 5.644 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr (2013: 5.177) um 9% gestiegen und liegt auch über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2004-2014: 5.068 Kauffälle).
Düsseldorfer Markt für Immobilien-Investments legt zu
2014 lag der am Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohninvestments) erzielte Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 2,6 Mrd. rd. 4% unter dem Vorjahresergebnis (2013: rd. EUR 2,7 Mrd.). Der Rückgang ist auf die geringeren Umsätze mittels Share-Deals (2014: EUR 620 Mio.; 2013: EUR 840 Mio.) zurückzuführen.
Indessen erhöhte sich das Transaktionsvolumen aus konventionellen Immobilienverkäufen um EUR 110 Mio. auf rd. EUR 1,98 Mrd. Allerdings gab es deutliche Verschiebungen innerhalb der einzelnen Investmentsegmente:
• Im Marktbereich Wohninvestments gab das Transaktionsvolumen 2014 zum zweiten Mal in Folge nach und liegt mit rd. EUR 559 Mio. nicht nur unter dem Vorjahreswert (2013: EUR 696 Mio.), sondern auch unter dem Mittel der jüngsten Dekade (EUR 702 Mio.).
Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall ging bei 408 Kauffällen (2012: 430) von rd. EUR 1,62 Mio. auf rd. EUR 1,37 Mio. zurück.
• Am gewerblichen Investmentmarkt wurden 2014 in Düsseldorf rd. EUR 1,42 Mrd. umgesetzt. Dies entspricht einem Plus von 20% gegenüber dem bereits hohen Vorjahresergebnis (2013: EUR 1,18 Mrd.). Der Wert liegt sogar 30% über dem Mittel der jüngsten Dekade (EUR 1,09 Mrd.).
Die Anzahl der Grundstücksverkäufe gewerblicher Investmentobjekte lag mit 156 Kauffällen rd. 41% über dem Vorjahreswert (111). Das mittlere Umsatzvolumen je Verkauf sank von rd. EUR 10,6 Mio. auf ca. EUR 9,1 Mio.
• Im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser sank das Transaktionsvolumen bei nahezu identischer Zahl der Verkäufe (2014: 54; 2013: 56) von EUR 0,96 Mrd. auf EUR 0,62 Mrd.). Entsprechend gab der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall auf EUR 11,5 Mio. nach (2013: EUR 17,1 Mio.).
Ausländische Investore
Während im Jahr 2009 nach Markterhebungen von AENGEVELT-RESEARCH nur noch rd. 2% des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, stieg ihr Anteil auf Käuferseite in den letzten fünf Jahren wieder auf rd. 40% in 2014 an (2013: ca. 40%). Auf Verkäuferseite lag die entsprechende Quote im Berichtsjahr bei rd. 45% (2013: ca. 30%).
Renditen
Die Auswirkungen der positiven Konjunkturentwicklung seit 2010 – ungeachtet der temporären Abschwächung um die Jahreswende 2012/2013 - und der starken Nachfrage nach Core-Objekten zeigen sich besonders deutlich in der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser:
• In den Top-Lagen in Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009. Aktuell stellt sich die Renditespanne in Citylagen auf ca. 5,3% bis 6,7%. Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die Spitzenrendite in Einzelfällen für Büroobjekte bei 4,8% und für Geschäftshäuser bei 4,2%.
• Demgegenüber bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser (Zinshäuser) aktuell zwischen 5,0% und 6,25% und gaben damit gegenüber dem Vorjahr nochmals sowohl am oberen als auch am unteren Renditerand nach (Anfang 2014: 5,2% bis 7,1%). Im Mehrfamilienhaus-Neubau stellt sich die Anfangsverzinsung auf 5,0% bis 5,7% (Anfang 2014: 5,0% bis 6,3%).
Trends am Investmentmarkt
• Die Nachfrage am Düsseldorfer Immobilienmarkt bleibt hoch. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert entsprechend ein Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstücksmarkt um EUR 3,5 Mrd. (2014: EUR 3,66 Mrd.).
• Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts eines fortgesetzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen.
• Eine Hinwendung zu Core-Plus- und Value-Add-Produkten hängt von der Finanzierungs-bereitschaft der Banken ab.
• Die Nachfrage am Düsseldorfer Wohninvestmentsegment wird vom anhaltenden Einwoh¬ner- und Haushaltswachstum stimuliert. Deshalb ist 2015 von einem stabilen bzw. steigenden Transaktionsvolumen auszugehen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Niedrigzinsphase ein stabiles Renditeniveau.
