03.06.2015 Deutscher Büroimmobilienmarkt dynamischer als erwartet
Deutsche Büroimmobilien stehen bei nationalen und internationalen Investoren hoch im Kurs. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sorgt für einen weiterhin hohen Kapitalzustrom am Büroimmobilienmarkt. Als Folge steigen die Kaufpreise weiter und die Renditen geraten unter Druck. Insgesamt ist die Entwicklung der Büromärkte deutlich dynamischer als im Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen zu Beginn des Jahres prognostiziert wurde. Die Aussichten für das laufende Jahr sind positiv. Zu diesen Ergebnissen kommen die Teilnehmer einer Online-Pressekonferenz, die der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) heute veranstaltet hat.
Investoren weichen auf alternative Marktsegmente und Assetklassen aus
„Insgesamt setzt der deutsche Büromarkt seinen Aufschwung auch im ersten Halbjahr 2015 fort und ist von einem soliden Anlageverhalten der Investoren und überwiegend leicht rückläufigen Renditen gekennzeichnet“, sagt Birgit Lenzen, Head of Capital Markets Deutschland bei Bilfinger Real Estate. „Vor dem Hintergrund des weiterhin hohen Kapitalzuflusses richteten Investoren ihren Fokus zunehmend auch auf B- und C-Städte, was derzeit zu einem intensiveren Wettbewerb und entsprechendem Druck auf die Renditen an diesen Standorten führt“, so Lenzen weiter.
„Investoren muss man inzwischen bei ihrer Suche nach der Stecknadel im Heuhaufen immer mehr Glück wünschen. Die Nachfrage nach Büroflächen ist ungebrochen hoch, aber die Zahlungsbereitschaft stößt trotz guter Konjunktur auch an ihre Grenzen“, kommentiert Andreas Schulten, Mitglied im Rat der Immobilienweisen und Vorstand der bulwiengesa AG, die Marktentwicklung. Andere Assetklassen wie Logistik-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien sowie die Cityrandlagen der Top-Standorte und die Top-Lagen der B-Städte rückten daher immer stärker in den Fokus institutioneller Anleger.
„Neu ist, dass institutionelle Investoren bei ihren Investmententscheidungen immer häufiger über kleinere ‚Schönheitsfehler‘, beispielsweise geringe Leerstände, hinwegsehen“, sagt Andreas Wellstein, Researcher bei der DekaBank mit Blick auf das aktuelle Marktgeschehen. Objekte in B-Städten versprächen zwar höhere Renditen, die Anzahl attraktiver Gebäude sei dort aber nach wie vor gering. „Die Märkte dieser Standorte sind eng und deswegen risikoreicher. Bei geringer Marktliquidität ist nicht sichergestellt, ein Objekt zum Wunschzeitpunkt wieder veräußern zu können“, so Wellstein weiter.
Moderate Mietsteigerungen erwartet: Qualität statt Quantität
„Für das laufende Jahr erwarten wir leicht steigende Spitzenmieten in den meisten Märkten, die Durchschnittsmieten dürften seitwärts tendieren. Nur für Spitzenobjekte an Top-Standorten sind Büromieter bereit, noch etwas tiefer in die Tasche zu greifen“, sagt Ken Kuhnke, Leiter Vermietungsmanagement bei der HIH Real Estate. „Unternehmen gehen trotz der guten Konjunkturlage grundsätzlich vorsichtiger mit dem Kostenfaktor Bürofläche um“, erklärt Lenzen.
„In der Vermietung spüren wir, dass Mieter die Raumqualität immer höher gewichten. Sie achten beim Umzug in neue Räumlichkeiten auf eine bessere Flächenauslastung und investieren das auf diese Weise eingesparte Geld in eine höhere Raum- und Aufenthaltsqualität“, sagt Kuhnke. Gefragt seien nach wie vor Innenstadtlagen und campusartige Stadtrandlagen.
Investoren weichen auf alternative Marktsegmente und Assetklassen aus
„Insgesamt setzt der deutsche Büromarkt seinen Aufschwung auch im ersten Halbjahr 2015 fort und ist von einem soliden Anlageverhalten der Investoren und überwiegend leicht rückläufigen Renditen gekennzeichnet“, sagt Birgit Lenzen, Head of Capital Markets Deutschland bei Bilfinger Real Estate. „Vor dem Hintergrund des weiterhin hohen Kapitalzuflusses richteten Investoren ihren Fokus zunehmend auch auf B- und C-Städte, was derzeit zu einem intensiveren Wettbewerb und entsprechendem Druck auf die Renditen an diesen Standorten führt“, so Lenzen weiter.
„Investoren muss man inzwischen bei ihrer Suche nach der Stecknadel im Heuhaufen immer mehr Glück wünschen. Die Nachfrage nach Büroflächen ist ungebrochen hoch, aber die Zahlungsbereitschaft stößt trotz guter Konjunktur auch an ihre Grenzen“, kommentiert Andreas Schulten, Mitglied im Rat der Immobilienweisen und Vorstand der bulwiengesa AG, die Marktentwicklung. Andere Assetklassen wie Logistik-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien sowie die Cityrandlagen der Top-Standorte und die Top-Lagen der B-Städte rückten daher immer stärker in den Fokus institutioneller Anleger.
„Neu ist, dass institutionelle Investoren bei ihren Investmententscheidungen immer häufiger über kleinere ‚Schönheitsfehler‘, beispielsweise geringe Leerstände, hinwegsehen“, sagt Andreas Wellstein, Researcher bei der DekaBank mit Blick auf das aktuelle Marktgeschehen. Objekte in B-Städten versprächen zwar höhere Renditen, die Anzahl attraktiver Gebäude sei dort aber nach wie vor gering. „Die Märkte dieser Standorte sind eng und deswegen risikoreicher. Bei geringer Marktliquidität ist nicht sichergestellt, ein Objekt zum Wunschzeitpunkt wieder veräußern zu können“, so Wellstein weiter.
Moderate Mietsteigerungen erwartet: Qualität statt Quantität
„Für das laufende Jahr erwarten wir leicht steigende Spitzenmieten in den meisten Märkten, die Durchschnittsmieten dürften seitwärts tendieren. Nur für Spitzenobjekte an Top-Standorten sind Büromieter bereit, noch etwas tiefer in die Tasche zu greifen“, sagt Ken Kuhnke, Leiter Vermietungsmanagement bei der HIH Real Estate. „Unternehmen gehen trotz der guten Konjunkturlage grundsätzlich vorsichtiger mit dem Kostenfaktor Bürofläche um“, erklärt Lenzen.
„In der Vermietung spüren wir, dass Mieter die Raumqualität immer höher gewichten. Sie achten beim Umzug in neue Räumlichkeiten auf eine bessere Flächenauslastung und investieren das auf diese Weise eingesparte Geld in eine höhere Raum- und Aufenthaltsqualität“, sagt Kuhnke. Gefragt seien nach wie vor Innenstadtlagen und campusartige Stadtrandlagen.
