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04.06.2015 Anbieter unter Investitionsdruck – Umfrage zu offenen Immobilienfonds

Es ist noch nicht allzu zu lange her, da befand sich die Branche der offenen Immobilienfonds in der Krise. Kaum zu glauben: Derzeit ist die größte Herausforderung der Fondsmanager, die immensen Mittelzuflüsse zu managen – und sinnvoll zu investieren.

Scope Ratings hat im Mai dieses Jahres Anbieter offener Immobilienpublikumsfonds in Deutschland zu ihren Einschätzungen und Plänen befragt. An der Umfrage haben alle relevanten Anbieter teilgenommen. Sie verwalten Immobilienpublikumsfonds (ohne in Liquidation befindliche Fonds) mit einem Volumen von insgesamt 68,6 Mrd. Euro. Die Kernergebnisse:

Die Stimmung ist blendend: Rund 80% der befragten Anbieter bezeichnen ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sehr gut. Ein wesentlicher Grund für das äußerst positive Stimmungsbild sind die üppigen Mittelzuflüsse: In den ersten drei Monaten dieses Jahres nahmen sämtliche Fonds, die Privatinvestoren offen stehen, netto mehr als 1,7 Mrd. Euro an Anlegergeldern auf. Das sind fast 1,0 Mrd. Euro mehr als im ersten Quartal 2014.

Die Anbieter gehen von einer Fortsetzung dieses Trends aus: Zwei Drittel der Befragten rechnen mit deutlichen Netto-Mittelzuflüssen bis zum Jahresende, rund 20% mit moderaten Zuflüssen und nur rund 10% erwarten Stagnation. Keiner der Umfrageteilnehmer erwartet Netto-Mittelabflüsse in diesem Jahr.

Mehr als die Hälfte will Liquidität aktiv begrenzen

Wir stark das Anlegerinteresse derzeit ausfällt, lässt sich auch daran ablesen, dass mehr als die Hälfte der Befragten davon ausgeht, dass es künftig vermehrt zu sogenannten „Cash-Stopps“ – also die bewusste Begrenzung von Mittelzuflüssen – kommen wird, damit die Liquiditätsquoten der Fonds nicht weiter anschwellen. Bereits heute liegen die Liquiditätsquoten der von Scope bewerteten Publikumsfonds für Privatanleger bei durchschnittlich 22,5% des Nettofondsvermögens. Zwei Drittel der Fondsanbieter gehen davon aus, dass die Liquiditätsquote zum Jahresende höher oder deutlich höher liegen wird als Ende 2014.

Trotz der weiter anwachsenden – und zugleich extrem niedrig verzinsten – Liquidität erwarten alle Anbieter, dass die Renditen ihrer Fonds auf dem Vorjahresniveau liegen werden. Im Jahr 2014 betrug nach BVI-Angaben die Durchschnittrendite der von Scope bewerteten Publikumsfonds 2,6%.

Ausweitung der Investitionsaktivitäten geplant

Die Erwartungen in Bezug auf die Mittelzuflüsse korrespondieren mit den geplanten Investitionen: Fast 60% der Fondsanbieter rechnen für die gesamte Branche in diesem Jahr mit einem höheren Ankaufsvolumen im Vergleich zum Vorjahr. Weitere rund 20% der Befragten erwarten sogar eine deutlich Ausweitung. Rund 20% erwarten Investitionen auf Vorjahresniveau. Keiner der befragten Fondsanbieter rechnet mit einem geringeren Ankaufsvolumen.

Die geplante Ausweitung der Ankäufe stellt die Anbieter vor große Herausforderungen. Das extreme Niedrigzinsumfeld sorgt für reges Investoreninteresse und somit hohe Ankaufskonkurrenz bei Immobilien. Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb keiner der befragten Anbieter die Verfügbarkeit von geeigneten Objekten als sehr gut oder gut empfindet. Immerhin zwei Drittel bezeichnen die Verfügbarkeit als befriedigend, ein Drittel der Anbieter bezeichnet sie jedoch als unbefriedigend oder schlecht.

Die hohe Ankaufskonkurrenz bei geeigneten Immobilien veranlasst zahlreiche Fondsmanager in Projektentwicklungen zu investieren. Dieser Trend war bereits im vergangenen Jahr klar zu beobachten: Fast ein Drittel des Ankaufsvolumens entfiel 2014 auf Objekte, die noch nicht fertiggestellt sind (siehe dazu auch Scope-Auswertung vom 11.05.2015). Dieser Trend wird sich 2015 fortsetzen.

Trotz der derzeitigen Herausforderungen im Ankauf geeigneter Immobilien plant mehr als die Hälfte der Umfrageteilnehmer neue Produkte – allerdings überwiegend für institutionelle Investoren.

Deutschland und Nordamerika im Fokus

Bei den bevorzugten Investitionsstandorten dominieren Deutschland und Nordamerika. Objekte in Japan, Frankreich und Südeuropa stehen am häufigsten auf der Verkaufsliste. Interessant: Die Vorstellungen zur Attraktivität der Ankaufs- und Verkaufsregionen sind mit denen der Vermittler nahezu identisch – siehe dazu Marktbefragung Vermittler offene Immobilienfonds.



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