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01.07.2015 Frankfurter Bürovermietungsmarkt mit positiven Tendenzen

Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group zeigt der Frankfurter Büroflächenvermietungsmarkt (inkl. Eschborn und Offenbach Kaiserlei) im zweiten Quartal 2015 positive Tendenzen. So ist der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer im Vergleich zum Vorquartal um 8,1% bzw. 7.100 m² auf 94.700 und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 25,3% bzw. 19.100 m² angestiegen. Für das erste Halbjahr 2015 summiert sich der Flächenumsatz damit auf 182.300 m², womit die ersten sechs Monate 2014 ebenfalls übertrumpft werden (H1 2014: 167.900 m²). Unerreicht bleiben jedoch die Anfangshalbjahre von 2013 mit 190.500 m² und von 2012 mit 230.800 m².

„Die Gründe für die aktuelle Situation liegen in der allgemeinen Nachfragesituation, der Verlängerungsmentalität und einem maßgeblichen Rückgang von Großdeals über 10.000 m²“, sagt Radomir Vasilijevic, Head of Office & Retail Letting der NAI apollo group. Bislang gibt es im laufenden Jahr mit dem Eigennutzerkauf durch die Deutsche Vermögensberatung AG über 32.000 m² nur eine Großtransaktion. Zum Vergleich: In den ersten sechs Monaten 2012 und 2013 lag das Volumen der Großdeals jeweils über 60.000 m².

Wie auch im Vorjahr prägen Kleindeals (<1.000 m²) im ersten Halbjahr 2015 mit 76.540 m² bzw. 42,0% das Marktgeschehen (H1 2014: 77.880 m²). Dabei sind in diesem Größensegment Unternehmen der Branchen „Unternehmensberatung, Marketing & Marktforschung“ (18,2%) sowie „Kommunikation, IT & EDV“ (16,3%) die stärksten Nachfrager. Positiv sind die drei größten Abschlüsse im zweiten Quartal zu werten, die in der Größenklasse 5.000 bis 10.000 m² registriert wurden und auf die ein Umsatz von 17.200 m² bzw. ein Umsatzanteil von 9,4% entfällt. Top-Deal war eine Anmietung über 6.500 m² durch ein Unternehmen aus der Branche „Kommunikation, IT & EDV“.
„Auch wenn das zweite Quartal 2015 positiver war als das erste und das Vorjahr, so beeinflussen auch weiterhin Vertragsverlängerungen den aktuellen Take-Up-Markt und sorgen dadurch für ein geringeres Vermietungsvolumen als gewohnt“, so Vasilijevic.

Bei den Wirtschaftsbranchen dominieren in den ersten sechs Monaten weiterhin die „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“, wenn auch der Anteil von 42,7% im ersten Quartal auf nun 28,8% abgenommen hat. Hinzugewinnen konnte die Branche „Kommunikation, IT & EDV“ mit 14,3% (Q1 2015: 3,1%; H1 2014: 11,0%).

„Unter den Lagen entfällt immer noch der größte Umsatz auf das Bahnhofsviertel mit 23,1%, das durch den Eigennutzerkauf der DVAG aus dem ersten Quartal 2015 geprägt ist. Die zweit- und drittstärksten Teilmärkte sind die Stadtmitte mit 13,8% sowie die Bankenlage mit 13,1%“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Insgesamt vereinen die zentralen Lagen des CBD einen Umsatz von 129.300 m² bzw. 70,9 % auf sich (H1 2014: 126.610 m² bzw. 75,4 %). Durchschnitts- und Spitzenmiete verbleiben auf dem bisherigen Niveau von 20,50 €/m² bzw. 38,50 €/m².

Der marktaktive Leerstand* auf dem Frankfurter Büromarkt (hierunter fasst die NAI apollo group Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind) hat innerhalb der letzten drei Monate leicht um ca. 43.000 m² auf derzeit 1,330 Mio. m² Bürofläche zugenommen. Hiervon entfallen allein rund 23.000 m² Bürofläche auf das rein spekulativ errichtete und nun fertiggestellte Gebäudeensemble St. Martin Tower/St. Martin Wing in der City West. Damit ergibt sich eine aktuelle Leerstandsquote von 11,5 %, was einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorquartal (Q1 2015: 11,1 %) und dem Vorjahresquartal (H1 2014: 11,4 %) darstellt.

„Neben der Fertigstellung des St. Martin Tower/St. Martin Wing sind im abgelaufenen Quartal noch zwei weitere Projekte abgeschlossen worden, wodurch sich das Fertigstellungsvolumen auf 32.310 m² beläuft. Davon sind insgesamt noch 26.760 m² Bürofläche verfügbar“, so Kanzler. Die Flächenabgänge der letzten drei Monate summieren sich auf 30.620 m² in zehn Büroobjekten, die zum Großteil einer Wohnnutzung zugeführt werden. Infolge der Zu- und Abgänge ergibt sich zur Jahresmitte ein Gesamtbüroflächenbestand von 11,569 Mio. m².

Ausblick: Für das Gesamtjahr 2015 beträgt das Bürofertigstellungsvolumen nach neuestem Kenntnisstand 108.030 m², wovon noch insgesamt 36.490 m² verfügbar sind. In 2016 werden aller Wahrscheinlichkeit nach ca. 180.000 m² mit einer aktuellen Vorvermietungsquote von bereits 68,8 % auf den Markt kommen.

„Für das zweite Halbjahr 2015 ist mit einer weiterhin verhaltenen Flächennachfrage zu rechnen, so Vasilijevic. „Zu erwarten ist deshalb auf Gesamtjahressicht ein Umsatzvolumen im Bereich des Vorjahreswertes von knapp 370.000 m², das damit deutlich den10-Jahresschnitt von 463.000 m² unterschreiten würde.“ Infolgedessen ist sowohl für den Leerstandsverlauf als auch für die Entwicklung des Mietniveaus von keinen signifikanten Veränderungen auszugehen.

* hierunter fasst die NAI apollo group Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind


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