06.07.2015 Umsatzsprung bei Gewerbeinvestments in den deutschen Top 7
Auf rund 12 Mrd. € belief sich das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien-Investments an den deutschen Top-7-Standorten (ohne Wohninvestments) am Ende des 1. Halbjahres. Dies ergaben Berechnungen von German Property Partners (GPP). „Nach verhaltenen Steigerungsraten ist das ein Sprung von mehr als 50 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Transaktionsvolumina der einzelnen Abschlüsse haben wie erwartet signifikant zugenommen und liegen in der Spitze mehr als doppelt so hoch wie im Vorquartal“, sagt Björn Holzwarth, der turnusgemäß zum 1. Juli die GPP-Sprecherposition von Andreas Rehberg übernahm.
TAV: MIT REKORDEN
Das bis zum Ende des 1. Halbjahres bekannt gewordene Marktgeschehen spielte sich bei Transaktionsvolumina knapp unter 3 Mrd. € hauptsächlich in Berlin und München ab. Auch wenn der TAV-Spitzenreiter Berlin mit rund 130 % die höchste Zuwachsrate aufwies, verteilten sich die bisher bekannt gegebenen sechs großvolumigsten Transaktionen des 1. Halbjahres ausschließlich auf Frankfurt und München. Bei dem dritthöchsten Verkaufsvolumen aller Standorte von nahezu 2,8 Mrd. € fand mit dem Eigentümerwechsel des Trianons für rund 540 Mio. € die größte Einzeltransaktion denn auch in Frankfurt statt. „Bis auf Düsseldorf und Stuttgart warteten alle anderen Standorte mit Rekorden auf. Die Berliner und Frankfurter Transaktionsvolumina haben sich im Vorjahresvergleich mehr als verdoppelt, der Münchner Rekordumsatz war angesichts des extremen Mangels an Core-Produkten nicht zu erwarten“, sagt Holzwarth. „Bei einem Transaktionsvolumen von knapp unter 2 Mrd. € erreichte auch Hamburg nach 2007 ein neues Rekordergebnis.“
Während Stuttgart (590 Mio. €) aufgrund des Nachfrageüberschusses nur leicht über dem Vorjahresergebnis lag, verzeichnete Köln (500 Mio. €) ein außerordentlich hohes Transaktionsvolumen. Zurückzuführen war dies in erster Linie auf zwei Abschlüsse über 110 Mio. €. Hierbei handelte es sich um den Verkauf des Barthonia-Forums in der Venloer Straße 253 durch die DIWG (für einen israelischen Investor) an Tristan Capital und FREO sowie den Erwerb des Allianz-Gebäudes am Kaiser-Wilhelm-Ring 1 durch Art-Invest von einem internationalen Investmentmanager. Anders als erwartet blieb Düsseldorf (454 Mio. €) bisher gänzlich ohne Verkäufe im dreistelligen Millionen-Bereich, was zu einem ausgesprochen schwachen Halbjahresergebnis führte.
RENDITEN: WEITER IM SINKFLUG
An allen Top-7-Standorten waren Büro-Objekte die am meisten gehandelten Assets. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen war am höchsten in Frankfurt (knapp 84 %) und am niedrigsten in Berlin (rund 44 %). Die Büro-Spitzenrenditen lagen ausnahmslos unter 5 %. Mit 4,6 % markierten Frankfurt und Köln das obere Ende der Skala, München mit 4 % das untere. Am stärksten sank die Spitzenrendite für Büro-Gebäude in Düsseldorf, nämlich um 0,6 %, während sie in Hamburg, Köln und München mit -0,2 % die geringste Abnahme erfuhr. „Die Spitzenrenditen dürften, eine unveränderte Zinspolitik vorausgesetzt, weiter zurückgehen, wenngleich auch etwas langsamer“, glaubt Holzwarth.
INVESTOREN: INTERNATIONALE BEVORZUGEN KÖLN UND FRANKFURT
Im 1. Halbjahr handelten internationale Marktteilnehmer gewerbliche Immobilien-Investments mit einem Volumen von 5,85 Mrd. €, was fast der Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entspricht. Am engagiertesten waren Investoren von außerhalb Deutschlands in Köln (72 %) und Frankfurt (60 %). „In Frankfurt wurden die drei Verkäufe mit dem größten Volumen durch Internationale verkauft und zwei von drei auch durch Internationale erworben“, erläutert Holzwarth. Obwohl Internationale auch in München mehr investierten als im Vergleichszeitraum, wurden in der bayerischen Landeshauptstadt und Stuttgart die niedrigsten Anteile am Transaktionsvolumen (um 30 %) von Internationalen registriert. In Stuttgart reduzierte sich ihr Engagement um nahezu die Hälfte, wenngleich ihre Investitionsbereitschaft sehr hoch war.
AUSBLICK: 2015
Holzwarth: „Anleihe- und Aktienmärkte, IPOs und M&A, überall ist im Moment die Unsicherheit groß. Der gewerbliche Investmentmarkt an den Top-7-Immobilienstandorten hingegen hat sich im letzten Quartal äußerst positiv entwickelt. Insbesondere Kapitalsammelstellen sind sehr aktiv, um ihre extrem hohen Liquiditätsüberschüsse abzubauen. In diesem wirtschaftlichen Umfeld kommt es hier und da auch zu Kuriositäten wie beispielsweise beim Verkauf des Trianons, dessen Preis trotz Refurbishment und annähernder Vollvermietung ungefähr auf dem Niveau vom Anfang der 1990er Jahre liegt. Der weitere Marktverlauf bleibt abzuwarten, positiv würden sich mehr Projektentwicklungen auswirken. Sicher ist nur, dass es in diesem Jahr weitere großvolumige Transaktionen geben wird.“
TAV: MIT REKORDEN
Das bis zum Ende des 1. Halbjahres bekannt gewordene Marktgeschehen spielte sich bei Transaktionsvolumina knapp unter 3 Mrd. € hauptsächlich in Berlin und München ab. Auch wenn der TAV-Spitzenreiter Berlin mit rund 130 % die höchste Zuwachsrate aufwies, verteilten sich die bisher bekannt gegebenen sechs großvolumigsten Transaktionen des 1. Halbjahres ausschließlich auf Frankfurt und München. Bei dem dritthöchsten Verkaufsvolumen aller Standorte von nahezu 2,8 Mrd. € fand mit dem Eigentümerwechsel des Trianons für rund 540 Mio. € die größte Einzeltransaktion denn auch in Frankfurt statt. „Bis auf Düsseldorf und Stuttgart warteten alle anderen Standorte mit Rekorden auf. Die Berliner und Frankfurter Transaktionsvolumina haben sich im Vorjahresvergleich mehr als verdoppelt, der Münchner Rekordumsatz war angesichts des extremen Mangels an Core-Produkten nicht zu erwarten“, sagt Holzwarth. „Bei einem Transaktionsvolumen von knapp unter 2 Mrd. € erreichte auch Hamburg nach 2007 ein neues Rekordergebnis.“
Während Stuttgart (590 Mio. €) aufgrund des Nachfrageüberschusses nur leicht über dem Vorjahresergebnis lag, verzeichnete Köln (500 Mio. €) ein außerordentlich hohes Transaktionsvolumen. Zurückzuführen war dies in erster Linie auf zwei Abschlüsse über 110 Mio. €. Hierbei handelte es sich um den Verkauf des Barthonia-Forums in der Venloer Straße 253 durch die DIWG (für einen israelischen Investor) an Tristan Capital und FREO sowie den Erwerb des Allianz-Gebäudes am Kaiser-Wilhelm-Ring 1 durch Art-Invest von einem internationalen Investmentmanager. Anders als erwartet blieb Düsseldorf (454 Mio. €) bisher gänzlich ohne Verkäufe im dreistelligen Millionen-Bereich, was zu einem ausgesprochen schwachen Halbjahresergebnis führte.
RENDITEN: WEITER IM SINKFLUG
An allen Top-7-Standorten waren Büro-Objekte die am meisten gehandelten Assets. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen war am höchsten in Frankfurt (knapp 84 %) und am niedrigsten in Berlin (rund 44 %). Die Büro-Spitzenrenditen lagen ausnahmslos unter 5 %. Mit 4,6 % markierten Frankfurt und Köln das obere Ende der Skala, München mit 4 % das untere. Am stärksten sank die Spitzenrendite für Büro-Gebäude in Düsseldorf, nämlich um 0,6 %, während sie in Hamburg, Köln und München mit -0,2 % die geringste Abnahme erfuhr. „Die Spitzenrenditen dürften, eine unveränderte Zinspolitik vorausgesetzt, weiter zurückgehen, wenngleich auch etwas langsamer“, glaubt Holzwarth.
INVESTOREN: INTERNATIONALE BEVORZUGEN KÖLN UND FRANKFURT
Im 1. Halbjahr handelten internationale Marktteilnehmer gewerbliche Immobilien-Investments mit einem Volumen von 5,85 Mrd. €, was fast der Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entspricht. Am engagiertesten waren Investoren von außerhalb Deutschlands in Köln (72 %) und Frankfurt (60 %). „In Frankfurt wurden die drei Verkäufe mit dem größten Volumen durch Internationale verkauft und zwei von drei auch durch Internationale erworben“, erläutert Holzwarth. Obwohl Internationale auch in München mehr investierten als im Vergleichszeitraum, wurden in der bayerischen Landeshauptstadt und Stuttgart die niedrigsten Anteile am Transaktionsvolumen (um 30 %) von Internationalen registriert. In Stuttgart reduzierte sich ihr Engagement um nahezu die Hälfte, wenngleich ihre Investitionsbereitschaft sehr hoch war.
AUSBLICK: 2015
Holzwarth: „Anleihe- und Aktienmärkte, IPOs und M&A, überall ist im Moment die Unsicherheit groß. Der gewerbliche Investmentmarkt an den Top-7-Immobilienstandorten hingegen hat sich im letzten Quartal äußerst positiv entwickelt. Insbesondere Kapitalsammelstellen sind sehr aktiv, um ihre extrem hohen Liquiditätsüberschüsse abzubauen. In diesem wirtschaftlichen Umfeld kommt es hier und da auch zu Kuriositäten wie beispielsweise beim Verkauf des Trianons, dessen Preis trotz Refurbishment und annähernder Vollvermietung ungefähr auf dem Niveau vom Anfang der 1990er Jahre liegt. Der weitere Marktverlauf bleibt abzuwarten, positiv würden sich mehr Projektentwicklungen auswirken. Sicher ist nur, dass es in diesem Jahr weitere großvolumige Transaktionen geben wird.“
