06.07.2015 Nutzer nehmen in München verstärkt Projekte ins Visier
„Die einfachste Lösung für Nutzer, sich Flächen zu sichern, ist oftmals der Verbleib am alten Standort“, so PETRA BOLTHAUSEN, bei JLL Team Leader Office Leasing München. Die „Verbleiber“ dürften ein nicht unbedeutender Teil der zwei unterschiedlichen Nutzergruppen sein: jene, die nur umziehen, wenn die Immobilienkosten nicht steigen und immer im Blick die Flächeneffizienz, und jene, die eine Lage-und Qualitätsverbesserung wollen und bereit sind, sich diese Verbesserung auch etwas kosten zu lassen. „Allerdings stehen solche Flächen nicht zuhauf genau am gewünschten Standort, nicht genau in der Flächengröße und auch nicht mit der geforderten Ausstattung zur Verfügung. Und schon gleich gar nicht im Bestand. Gleiches gilt für die Suche im direkten Umfeld des gewünschten Standorts“, so die Vermietungsexpertin. Die Alternative? Projekte, die spekulativ gestartet wurden und bereits im Bau sind. „Wir sehen immer mehr, dass Abschlüsse zeitnah nach Baubeginn kommen. Der Zeitplan ist besser einschätzbar, man sieht, dass sich etwas tut und der zeitliche Vorlauf zwischen Mietvertragsabschluss und Einzug entspricht in etwa dem eines Bestandsgebäudes“, so PETRA BOLTHAUSEN.
Nicht zuletzt diese Marktgegebenheiten haben aber für das schwächste zweite Quartal (rund 127.000 m² mit weniger Abschlüssen: -16 % gegenüber dem 5-Jahresschnitt) seit 2010 gesorgt. Insgesamt bewegt sich das umgesetzte Flächenvolumen im ersten Halbjahr mit 312.000 m² trotzdem auf dem Niveau des Vorjahres, der Fünfjahresschnitt (H1 2010 – H1 2014) ist nur leicht um 4 % unterschritten bei allerdings zweistelligem (-13 %) Rückgang der Mietvertragsabschlüsse auf knapp über 360. Unter den Top 10 Deals bis zur Jahresmitte - mit zusammen rund 80.000 m² - sind nur drei im fünfstelligen Bereich: der mit ca.12.700 m² größte wurde als einziger im zweiten Quartal abgeschlossen, eine Vermietung in der Innenstadt, Briennerstraße 40 an Steelcase, selbstredend ein internationaler Marktführer - und zwar in der Büromöbelbranche. Obwohl in der Größenklasse bis 1.000 m² die meisten Nutzer abschließen (in H1 2015: rund 80 %), liegt deren Flächenvolumen mit rund 120.000 m² rund 13 % unter dem Schnitt der zehn vorherigen Halbjahre. „Vor Beginn der dritten und vierten Runde bleiben wir trotz der schwächelnden Vorsommerphase bei unserer Prognose von bis zu 650.000 m² für das Gesamtjahr 2015. Unser Optimismus nährt sich einerseits aus einer insgesamt erfreulichen Nachfragesituation, andererseits auch aus weit fortgeschrittenen Verhandlungen über größere Abschlüsse“, so BOLTHAUSEN.
In die Innenstadt zieht es die meisten Firmen: mit fast einem Drittel mehr an Abschlüssen gegenüber dem zweitplatzierten Standort, dem Umland-Nord, wurden in der Innenstadt im ersten Halbjahr ca. 85.000 m² vermietet. Von den 16 Teilmärkten kommen die fünf umsatzstärksten (zusätzlich Westend, Schwabing-Nord und der Osten) zusammen auf einen Anteil von 67 %. Fast ebenso hoch ist der Anteil der Mietverträge. Ähnlich klar dominieren – das gilt auch langfristig – drei Branchen die Statistik. Industrie, unternehmensbezogene Dienstleister und EDV-Unternehmen machen fast die Hälfte des Umsatzes aus bei einem Anteil von mehr als der Hälfte aller abgeschlossenen Verträge. Am aktivsten dabei die unternehmensbezogenen Dienstleister mit über 100 Abschlüssen.
Obwohl die Umsatzaktivitäten zwischen April und Ende Juni nicht an das Niveau des Vorquartals heranreichen konnten, hat sich die Leerstandsquote bei 6,5 % gehalten, liegt in der Innenstadt bei 2,7 %, in Bogenhausen und im Norden sogar noch darunter und geht bis 12,6 % in Moosfeld/Riem. „Die Quote wird bis Ende des Jahres noch weiter leicht sinken, von durchgreifender Entspannung kann nicht die Rede sein“, so PETRA BOLTHAUSEN. Der Blick auf die Fertigstellungen macht deutlich, warum: Mit knapp 54.000 m² sind im ersten Halbjahr 39 % weniger Flächen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres fertig gestellt worden, und der Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt (207.000 m²) in den jeweiligen ersten sechs Monaten fällt mit einem Minus von 74 % sogar recht drastisch aus. Auch die bis Ende des Jahres noch erwarteten 160.000 m² werden die Auswahl an Büroflächen noch nicht bemerkenswert erhöhen: es sind derzeit nämlich nur noch 36.000 m² davon verfügbar.
Vor diesem Hintergrund hat die Spitzenmiete weiter zugelegt: in den letzten 12 Monaten um 3,1 % auf 33,50 Euro/m²/Monat mit der Tendenz eines nochmaligen Anstiegs bis Jahresende auf 34,00 Euro/m²/Monat. Nach vermieteter Fläche dominierten bis zur Jahresmitte Abschlüsse zwischen 15,00 und 20,00 Euro. Mit einem Anteil von 36 % lag die Mietpreisspanne bei den meisten Verträgen zwischen 10,00 -15,00 Euro.
INVESTMENTMARKT „SPITZE“
Ohne Einschränkung gilt für den Investmentmarkt in München: „Das war Spitze“. Ein Transaktionsvolumen von 2,88 Mrd. Euro, über eine Milliarde allein durch Asset/Fonds Manager bedeutet 55% über dem letztjährigen Rekordvolumen zum Halbjahr, mehr als eine Verdoppelung gegenüber dem Fünfjahresschnitt und ein Plus von 150 % im Vergleich zum Zehnjahresdurchschnitt. Bei so vielen außergewöhnlichen Ergebnissen ist es zu verschmerzen, dass Berlin noch eine Schippe draufgelegt hat (3,04 Mrd. Euro Transaktionsvolumen). Frankfurt wurde mit 2,76 Mrd. Euro auf Platz 3 verwiesen.
„Die Investoren stehen Schlange und zahlen für Top-Büroobjekte in Prime-Lagen Preise, die es so in München noch nie gab“, so ANDREAS EICHWALD, bei JLL Teamleader Office Investment München. Erstmals ist die Spitzenrendite unter 4 % gerutscht. Die 3,85 % zur Jahresmitte könnten im Jahresverlauf 2015 aber noch nicht das Ende dieser Entwicklung bedeuten. In den anderen Big 7 lag die Spitzenrendite für Büroobjekte zwischen 4,30% und 4,55% und damit deutlich höher als in der Immobilienhochburg an der Isar. „Alle Player wissen, dass die Auswahl an Trophy Immobilien noch limitierter ist als in den vergangenen Jahren. Und der Wettbewerb um diese Raritäten steht auf kapitalen Füßen: Geld für Investments in Immobilien ist mehr als genug vorhanden“, so der Investmentexperte. Insgesamt standen Büroobjekte auch 2015 bis dato ganz oben auf der Einkaufsliste. Ihr Anteil beträgt 61% (ca. 1,76 Mrd. Euro). Die anderen Assetklassen liegen zwischen 2 % (Logistik) und 14 % (Einzelhandel).
Insgesamt gestiegen ist auch die Anzahl der Transaktionen rechts und links der Isar. Die liegt aber in Berlin und auch in Hamburg sogar noch höher. Das macht deutlich, wo die Stärke des Münchener Marktes lag: Sieben Transaktionen (Portfolio-und Einzeltransaktionen) fanden im dreistelligen Millionenbereich statt mit einem Volumen von allein 1,25 Mrd. Euro. Sie machen damit 43 % vom gesamten Transaktionsvolumen aus. Von den sieben größten Einzeltransaktionen deutschlandweit fanden drei in der bayerischen Metropole statt, unter anderem die von JLL begleitete Transaktion des Bürogebäudes „88north“ direkt am Olympiapark im Norden Münchens. Nur Frankfurt kann bei der Anzahl solcher big shots mithalten.
Mit einem Anteil von 65 % und Investments in einer Größenordnung von über 1,8 Mrd. Euro haben ausländische Investoren in München ihren Fünfjahresschnitt (34% und knapp 1,2 Mrd. Euro) zur Jahresmitte 2015 locker getoppt und ihren Anlagebestand per Saldo um über 700 Mio. Euro ausgebaut. „Ausländische Anleger werden auch in der zweiten Jahreshälfte 2015 ein gewichtiges Wort mitzureden haben“, so EICHWALD. In der deutschlandweiten Anlegerstatistik rubrizieren Ausländer damit in München zum Halbjahr 2015 mit dem höchsten Anteil unter den sieben Immobilienhochburgen.
„Knappheitsbedingt sind Top-Objekte an guten Standorten außerhalb der A-Lagen ebenfalls sehr stark nachgefragt. Die Investoren trauen sich wegen des international hervorragenden Rufs der Stadt mit all seinen stimmigen harten und weichen Faktoren große Objektvolumen auch in guten, zentrumsnahen B-Lagen zu“, so EICHWALD. „Nicht zuletzt das Vertrauen der Anleger in die Bayernmetropole an sich könnte dazu führen, dass wir Ende des Jahres von einem neuen Rekordvolumen jenseits der 5 Mrd. Euro berichten können.“
Nicht zuletzt diese Marktgegebenheiten haben aber für das schwächste zweite Quartal (rund 127.000 m² mit weniger Abschlüssen: -16 % gegenüber dem 5-Jahresschnitt) seit 2010 gesorgt. Insgesamt bewegt sich das umgesetzte Flächenvolumen im ersten Halbjahr mit 312.000 m² trotzdem auf dem Niveau des Vorjahres, der Fünfjahresschnitt (H1 2010 – H1 2014) ist nur leicht um 4 % unterschritten bei allerdings zweistelligem (-13 %) Rückgang der Mietvertragsabschlüsse auf knapp über 360. Unter den Top 10 Deals bis zur Jahresmitte - mit zusammen rund 80.000 m² - sind nur drei im fünfstelligen Bereich: der mit ca.12.700 m² größte wurde als einziger im zweiten Quartal abgeschlossen, eine Vermietung in der Innenstadt, Briennerstraße 40 an Steelcase, selbstredend ein internationaler Marktführer - und zwar in der Büromöbelbranche. Obwohl in der Größenklasse bis 1.000 m² die meisten Nutzer abschließen (in H1 2015: rund 80 %), liegt deren Flächenvolumen mit rund 120.000 m² rund 13 % unter dem Schnitt der zehn vorherigen Halbjahre. „Vor Beginn der dritten und vierten Runde bleiben wir trotz der schwächelnden Vorsommerphase bei unserer Prognose von bis zu 650.000 m² für das Gesamtjahr 2015. Unser Optimismus nährt sich einerseits aus einer insgesamt erfreulichen Nachfragesituation, andererseits auch aus weit fortgeschrittenen Verhandlungen über größere Abschlüsse“, so BOLTHAUSEN.
In die Innenstadt zieht es die meisten Firmen: mit fast einem Drittel mehr an Abschlüssen gegenüber dem zweitplatzierten Standort, dem Umland-Nord, wurden in der Innenstadt im ersten Halbjahr ca. 85.000 m² vermietet. Von den 16 Teilmärkten kommen die fünf umsatzstärksten (zusätzlich Westend, Schwabing-Nord und der Osten) zusammen auf einen Anteil von 67 %. Fast ebenso hoch ist der Anteil der Mietverträge. Ähnlich klar dominieren – das gilt auch langfristig – drei Branchen die Statistik. Industrie, unternehmensbezogene Dienstleister und EDV-Unternehmen machen fast die Hälfte des Umsatzes aus bei einem Anteil von mehr als der Hälfte aller abgeschlossenen Verträge. Am aktivsten dabei die unternehmensbezogenen Dienstleister mit über 100 Abschlüssen.
Obwohl die Umsatzaktivitäten zwischen April und Ende Juni nicht an das Niveau des Vorquartals heranreichen konnten, hat sich die Leerstandsquote bei 6,5 % gehalten, liegt in der Innenstadt bei 2,7 %, in Bogenhausen und im Norden sogar noch darunter und geht bis 12,6 % in Moosfeld/Riem. „Die Quote wird bis Ende des Jahres noch weiter leicht sinken, von durchgreifender Entspannung kann nicht die Rede sein“, so PETRA BOLTHAUSEN. Der Blick auf die Fertigstellungen macht deutlich, warum: Mit knapp 54.000 m² sind im ersten Halbjahr 39 % weniger Flächen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres fertig gestellt worden, und der Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt (207.000 m²) in den jeweiligen ersten sechs Monaten fällt mit einem Minus von 74 % sogar recht drastisch aus. Auch die bis Ende des Jahres noch erwarteten 160.000 m² werden die Auswahl an Büroflächen noch nicht bemerkenswert erhöhen: es sind derzeit nämlich nur noch 36.000 m² davon verfügbar.
Vor diesem Hintergrund hat die Spitzenmiete weiter zugelegt: in den letzten 12 Monaten um 3,1 % auf 33,50 Euro/m²/Monat mit der Tendenz eines nochmaligen Anstiegs bis Jahresende auf 34,00 Euro/m²/Monat. Nach vermieteter Fläche dominierten bis zur Jahresmitte Abschlüsse zwischen 15,00 und 20,00 Euro. Mit einem Anteil von 36 % lag die Mietpreisspanne bei den meisten Verträgen zwischen 10,00 -15,00 Euro.
INVESTMENTMARKT „SPITZE“
Ohne Einschränkung gilt für den Investmentmarkt in München: „Das war Spitze“. Ein Transaktionsvolumen von 2,88 Mrd. Euro, über eine Milliarde allein durch Asset/Fonds Manager bedeutet 55% über dem letztjährigen Rekordvolumen zum Halbjahr, mehr als eine Verdoppelung gegenüber dem Fünfjahresschnitt und ein Plus von 150 % im Vergleich zum Zehnjahresdurchschnitt. Bei so vielen außergewöhnlichen Ergebnissen ist es zu verschmerzen, dass Berlin noch eine Schippe draufgelegt hat (3,04 Mrd. Euro Transaktionsvolumen). Frankfurt wurde mit 2,76 Mrd. Euro auf Platz 3 verwiesen.
„Die Investoren stehen Schlange und zahlen für Top-Büroobjekte in Prime-Lagen Preise, die es so in München noch nie gab“, so ANDREAS EICHWALD, bei JLL Teamleader Office Investment München. Erstmals ist die Spitzenrendite unter 4 % gerutscht. Die 3,85 % zur Jahresmitte könnten im Jahresverlauf 2015 aber noch nicht das Ende dieser Entwicklung bedeuten. In den anderen Big 7 lag die Spitzenrendite für Büroobjekte zwischen 4,30% und 4,55% und damit deutlich höher als in der Immobilienhochburg an der Isar. „Alle Player wissen, dass die Auswahl an Trophy Immobilien noch limitierter ist als in den vergangenen Jahren. Und der Wettbewerb um diese Raritäten steht auf kapitalen Füßen: Geld für Investments in Immobilien ist mehr als genug vorhanden“, so der Investmentexperte. Insgesamt standen Büroobjekte auch 2015 bis dato ganz oben auf der Einkaufsliste. Ihr Anteil beträgt 61% (ca. 1,76 Mrd. Euro). Die anderen Assetklassen liegen zwischen 2 % (Logistik) und 14 % (Einzelhandel).
Insgesamt gestiegen ist auch die Anzahl der Transaktionen rechts und links der Isar. Die liegt aber in Berlin und auch in Hamburg sogar noch höher. Das macht deutlich, wo die Stärke des Münchener Marktes lag: Sieben Transaktionen (Portfolio-und Einzeltransaktionen) fanden im dreistelligen Millionenbereich statt mit einem Volumen von allein 1,25 Mrd. Euro. Sie machen damit 43 % vom gesamten Transaktionsvolumen aus. Von den sieben größten Einzeltransaktionen deutschlandweit fanden drei in der bayerischen Metropole statt, unter anderem die von JLL begleitete Transaktion des Bürogebäudes „88north“ direkt am Olympiapark im Norden Münchens. Nur Frankfurt kann bei der Anzahl solcher big shots mithalten.
Mit einem Anteil von 65 % und Investments in einer Größenordnung von über 1,8 Mrd. Euro haben ausländische Investoren in München ihren Fünfjahresschnitt (34% und knapp 1,2 Mrd. Euro) zur Jahresmitte 2015 locker getoppt und ihren Anlagebestand per Saldo um über 700 Mio. Euro ausgebaut. „Ausländische Anleger werden auch in der zweiten Jahreshälfte 2015 ein gewichtiges Wort mitzureden haben“, so EICHWALD. In der deutschlandweiten Anlegerstatistik rubrizieren Ausländer damit in München zum Halbjahr 2015 mit dem höchsten Anteil unter den sieben Immobilienhochburgen.
„Knappheitsbedingt sind Top-Objekte an guten Standorten außerhalb der A-Lagen ebenfalls sehr stark nachgefragt. Die Investoren trauen sich wegen des international hervorragenden Rufs der Stadt mit all seinen stimmigen harten und weichen Faktoren große Objektvolumen auch in guten, zentrumsnahen B-Lagen zu“, so EICHWALD. „Nicht zuletzt das Vertrauen der Anleger in die Bayernmetropole an sich könnte dazu führen, dass wir Ende des Jahres von einem neuen Rekordvolumen jenseits der 5 Mrd. Euro berichten können.“
