07.07.2015 Logistikinvestmentmarkt mit Aufholjagd im zweiten Quartal
Der deutsche Logistikinvestmentmarkt liegt nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International zur Jahresmitte bei einem Transaktionsvolumen von fast 1,5 Milliarden Euro und damit rund 12 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres. Mit einer Aufholjagd im zweiten Quartal, in dem rund eine Milliarde Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert wurde, verfehlt der Logistikinvestmentmarkt nur knapp den Anschluss an das Rekordergebnis des Vorjahres.
Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International Deutschland: „Nach einem verhaltenem Jahresstart wurden im zweiten Quartal erwartungsgemäß einige größere Transaktionen abgeschlossen. Die sechs größten Transaktionen des Jahres fielen alle in die letzten drei Monate. Drei dieser Transaktionen erzielten ein Volumen von über 100 Millionen Euro. Neben dem Verkauf zweier Portfolios sticht in diesem Segment der Verkauf des Bosch-Zentrallagers in Worms für über 100 Millionen Euro als größter Einzeldeal im bisherigen Jahresverlauf heraus.“
Entfielen im ersten Quartal nur knapp 19 Prozent des Transaktionsvolumens auf Portfolioverkäufe, spielten diese im zweiten Quartal eine deutlich größere Rolle. Mit einem Volumen von rund 755 Millionen Euro floss 63 Prozent des investierten Kapitals in Pakete aus mehreren Immobilien. Unter anderem brachte die Dietz AG ein Portfolio von rund 200 Millionen Euro in ein Joint Venture mit dem malaysischen Staatsfonds EPF ein.
Pensionskassen und Offene Immobilienfonds / Spezialfonds kaufen ein
Pensionskassen und Pensionsfonds traten mit den durchschnittlich größten Transaktionen in Erscheinung und sicherten sich in den ersten drei Monaten Logistikimmobilien für rund 320 Millionen Euro. Auf den Plätzen zwei und drei folgten Offene Immobilienfonds/Spezialfonds (306 Millionen Euro) und Opportunity/Private Equity Fonds (295 Millionen Euro).
Investoren aus dem Ausland steigerten ihre Aktivität im Verlauf des zweiten Quartals deutlich und waren für rund 59 Prozent des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr verantwortlich. Im Vorjahr lag ihr Anteil jedoch noch bei knapp 67 Prozent. Bei allen drei Transaktionen mit einem Volumen über 100 Millionen Euro standen internationale Investoren auf der Käuferseite.
Hohe Nachfrage sorgt für anhaltende Renditekompression
In den ersten sechs Monaten flossen über 1,1 Milliarde Euro in Logistikimmobilien, was einem Anteil von 76 Prozent entspricht. In Industrie- und Gewerbeobjekte wie Light-Industrial-Immobilien und Gewerbeparks wurden rund 350 Millionen Euro investiert.
Kunz: „Das Interesse der Investoren an deutschen Logistikimmobilien ist ungebrochen groß. Den Flaschenhals bildet weiterhin das Angebot an attraktiven Investmentmöglichkeiten im Neubausegment. Nur 20 Prozent des im ersten Halbjahr investierten Kapitals entfiel auf Neubauten oder im Bau befindliche Gebäude. Bestandsimmobilien bleiben damit für viele Investoren die einzige Möglichkeit in Logistik- und Light-Industrial-Immobilien zu investieren. Bei diesen Objekten bleibt die Lage das entscheidende Kriterium.“
Durch die anhaltend hohe Nachfrage befinden sich die Bruttoanfangsrenditen weiter unter Druck. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite auf den Logistikmärkten der Top 6 sank im Vergleich zum Vorquartal um 10 Basispunkte und im Vergleich zum Vorjahr um deutliche 63 Basispunkte auf aktuell 6,30 Prozent. An Top-Standorten wird diese allerdings sehr deutlich unterschritten. „Die Renditekompression beschränkt sich nicht auf ausgewählte Standorte, sondern zeigt sich in flächendeckenden Rückgängen in den letzten 12 Monaten. Den stärksten Rückgang in den letzten drei Monaten verzeichnete München mit einem Minus von 30 Basispunkten, gefolgt von Frankfurt mit einem Rückgang um 20 Basispunkte. Die Spanne der deutschen Top-6-Standorte reicht aktuell von 6,00 Prozent bis 6,25 Prozent, sagt Kunz.
Ausblick: Deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens zu erwarten
„Vom positiven Stimmungsbild in der deutschen Wirtschaft und den daraus resultierenden Auswirkungen auf Industrieproduktion und Konsum profitiert auch der Logistikmarkt, auf dem eine beständige Flächennachfrage zu beobachten ist. Heute angestoßene Projektentwicklungen schaffen in den kommenden Monaten und Jahren neue und damit interessante Produkte für Investoren“, sagt Kunz. „In den nächsten sechs Monaten wird sich die hohe Marktaktivität aus dem zweiten Quartal weiter fortsetzen. Anhaltend positive wirtschaftliche Rahmenbedingungen, günstige Finanzierungsbedingungen und der Mangel an rentierlichen alternativen Anlageprodukten drängen Investoren auch auf den Logistikinvestmentmarkt. Wir erwarten daher, dass der deutsche Logistikinvestmentmarkt bis zum Jahresende die 3-Milliarden-Schwelle nach 2014 auch im Jahr 2015 deutlich überschreitet“, so Kunz abschließend.
Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International Deutschland: „Nach einem verhaltenem Jahresstart wurden im zweiten Quartal erwartungsgemäß einige größere Transaktionen abgeschlossen. Die sechs größten Transaktionen des Jahres fielen alle in die letzten drei Monate. Drei dieser Transaktionen erzielten ein Volumen von über 100 Millionen Euro. Neben dem Verkauf zweier Portfolios sticht in diesem Segment der Verkauf des Bosch-Zentrallagers in Worms für über 100 Millionen Euro als größter Einzeldeal im bisherigen Jahresverlauf heraus.“
Entfielen im ersten Quartal nur knapp 19 Prozent des Transaktionsvolumens auf Portfolioverkäufe, spielten diese im zweiten Quartal eine deutlich größere Rolle. Mit einem Volumen von rund 755 Millionen Euro floss 63 Prozent des investierten Kapitals in Pakete aus mehreren Immobilien. Unter anderem brachte die Dietz AG ein Portfolio von rund 200 Millionen Euro in ein Joint Venture mit dem malaysischen Staatsfonds EPF ein.
Pensionskassen und Offene Immobilienfonds / Spezialfonds kaufen ein
Pensionskassen und Pensionsfonds traten mit den durchschnittlich größten Transaktionen in Erscheinung und sicherten sich in den ersten drei Monaten Logistikimmobilien für rund 320 Millionen Euro. Auf den Plätzen zwei und drei folgten Offene Immobilienfonds/Spezialfonds (306 Millionen Euro) und Opportunity/Private Equity Fonds (295 Millionen Euro).
Investoren aus dem Ausland steigerten ihre Aktivität im Verlauf des zweiten Quartals deutlich und waren für rund 59 Prozent des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr verantwortlich. Im Vorjahr lag ihr Anteil jedoch noch bei knapp 67 Prozent. Bei allen drei Transaktionen mit einem Volumen über 100 Millionen Euro standen internationale Investoren auf der Käuferseite.
Hohe Nachfrage sorgt für anhaltende Renditekompression
In den ersten sechs Monaten flossen über 1,1 Milliarde Euro in Logistikimmobilien, was einem Anteil von 76 Prozent entspricht. In Industrie- und Gewerbeobjekte wie Light-Industrial-Immobilien und Gewerbeparks wurden rund 350 Millionen Euro investiert.
Kunz: „Das Interesse der Investoren an deutschen Logistikimmobilien ist ungebrochen groß. Den Flaschenhals bildet weiterhin das Angebot an attraktiven Investmentmöglichkeiten im Neubausegment. Nur 20 Prozent des im ersten Halbjahr investierten Kapitals entfiel auf Neubauten oder im Bau befindliche Gebäude. Bestandsimmobilien bleiben damit für viele Investoren die einzige Möglichkeit in Logistik- und Light-Industrial-Immobilien zu investieren. Bei diesen Objekten bleibt die Lage das entscheidende Kriterium.“
Durch die anhaltend hohe Nachfrage befinden sich die Bruttoanfangsrenditen weiter unter Druck. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite auf den Logistikmärkten der Top 6 sank im Vergleich zum Vorquartal um 10 Basispunkte und im Vergleich zum Vorjahr um deutliche 63 Basispunkte auf aktuell 6,30 Prozent. An Top-Standorten wird diese allerdings sehr deutlich unterschritten. „Die Renditekompression beschränkt sich nicht auf ausgewählte Standorte, sondern zeigt sich in flächendeckenden Rückgängen in den letzten 12 Monaten. Den stärksten Rückgang in den letzten drei Monaten verzeichnete München mit einem Minus von 30 Basispunkten, gefolgt von Frankfurt mit einem Rückgang um 20 Basispunkte. Die Spanne der deutschen Top-6-Standorte reicht aktuell von 6,00 Prozent bis 6,25 Prozent, sagt Kunz.
Ausblick: Deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens zu erwarten
„Vom positiven Stimmungsbild in der deutschen Wirtschaft und den daraus resultierenden Auswirkungen auf Industrieproduktion und Konsum profitiert auch der Logistikmarkt, auf dem eine beständige Flächennachfrage zu beobachten ist. Heute angestoßene Projektentwicklungen schaffen in den kommenden Monaten und Jahren neue und damit interessante Produkte für Investoren“, sagt Kunz. „In den nächsten sechs Monaten wird sich die hohe Marktaktivität aus dem zweiten Quartal weiter fortsetzen. Anhaltend positive wirtschaftliche Rahmenbedingungen, günstige Finanzierungsbedingungen und der Mangel an rentierlichen alternativen Anlageprodukten drängen Investoren auch auf den Logistikinvestmentmarkt. Wir erwarten daher, dass der deutsche Logistikinvestmentmarkt bis zum Jahresende die 3-Milliarden-Schwelle nach 2014 auch im Jahr 2015 deutlich überschreitet“, so Kunz abschließend.