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14.07.2015 Wohn-Investmentmarkt: Rekordumsatz erreicht neue Dimension

Der Investmentumsatz mit größeren Wohnungsbeständen erreichte im ersten Halbjahr 2015 mit 17,05 Mrd. € eine neue Dimension. Damit wurde nicht nur der schon sehr gute Vorjahreswert um gut 144 % übertroffen, sondern auch alle Gesamtumsätze der vergangenen zehn Jahre bereits zum Halbjahr in den Schatten gestellt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Auslöser für dieses Feuerwerk bei Wohn-Investments waren vor allem Großdeals, die häufig die Übernahme ganzer Gesellschaften umfassten“, erklärt Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Fast die Hälfte des Transaktionsvolumens entfällt auf den Kauf der Gagfah durch die Deutsche Annington für knapp 8 Mrd. €. Auch der zweitgrößte Deal, der Erwerb der Süddeutschen Wohnen für rund 1,9 Mrd. €, geht auf das Konto der Deutschen Annington. Zu den wichtigsten Paketverkäufen zählten darüber hinaus der Ankauf von ca. 13.500 Wohnungen, für den die Patrizia AG knapp 900 Mio. € investierte, sowie die Übernahme der Westgrund AG durch die Adler Real Estate AG für ca. 800 Mio. €. Allein auf diese vier Transaktionen entfallen ca. 68 % des Ergebnisses. Aber auch ohne Berücksichtigung dieser Großpakete haben wir ein sehr lebhaftes Marktgeschehen beobachtet, was auch durch fast 160 erfasste Verkäufe mit über 266.000 Einheiten unterstrichen wird.“

Projektentwicklungen gefragt, steigender Umsatz in fast allen Größenklassen

Nicht zuletzt aufgrund der genannten Transaktionen stehen großvolumige Bestandsportfolios mit einem Anteil von gut 88 % natürlich an der Spitze aller Assetklassen. Bemerkenswert ist aber auch, dass sich Projektentwicklungen einer weiter steigenden Beliebtheit erfreuen. Insgesamt wurden knapp 940 Mio. € in Wohnungsprojekte investiert, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einer Steigerung um fast 50 % entspricht. Ihr Anteil am Gesamtumsatz beläuft sich auf 5,5 % und liegt damit leicht höher als die Beteiligungsquote von älteren Bestandsobjekten (block sales).

Die Mega-Deals haben dafür gesorgt, dass fast 85 % des Umsatzes in der Größenklasse über 100 Mio. € getätigt wurden. Dass darüber hinaus eine sehr hohe Marktaktivität zu verzeichnen war, zeigt sich daran, dass auch in den meisten anderen Kategorien absolut betrachtet spürbar mehr investiert wurde. Verkäufe bis zu 10 Mio. € haben beispielsweise um knapp 46 % auf gut 318 Mio. € zugelegt. Noch stärker fiel der Anstieg bei Paketen zwischen 50 und 100 Mio. € aus, die über 926 Mio. € (+78 %) zum Ergebnis beitragen. Nur im Segment von 25 bis 50 Mio. € war ein Rückgang um rund 21 % auf aktuell 656 Mio. € zu beobachten.

Großdeals beeinflussen Käuferstruktur, heimische Investoren sehr dominant, Kaufpreise breiter gestreut

Die bereits seit einiger Zeit zu beobachtende Tendenz, dass sowohl börsennotierte Wohnungsunternehmen als auch weitere große Eigentümer versuchen, durch Zukäufe und Übernahmen zusätzliche Marktanteile zu gewinnen und Skaleneffekte zu nutzen, beeinflusst auch die Käuferstruktur. Vor allem aufgrund der Großtransaktionen haben Immobilien AGs ihre Dominanz auf Investorenseite noch weiter ausgebaut. Nachdem sie im Vorjahreszeitraum rund zwei Drittel zum Ergebnis beigetragen hatten, beläuft sich ihr Anteil aktuell auf 77 %. Alle übrigen Anlegergruppen kommen nur auf einstellige Umsatzbeteiligungen. Zu nennen sind unter anderem noch private Anleger, die 4,5 % beisteuern sowie Immobilienunternehmen und Spezialfonds mit jeweils knapp 4 %.

Die Dominanz deutscher Anleger war auch im ersten Halbjahr 2015 zu beobachten und hat sich weiter verstärkt. Insgesamt entfallen gut 87 % des Investmentumsatzes auf nationale Käufer. Ausländische Investoren tragen demzufolge lediglich knapp 13 % zum Ergebnis bei. Dabei darf allerdings nicht vergessen werden, dass auch sie ihr absolutes Investitionsvolumen um gut ein Drittel gesteigert haben. Am aktivsten waren dabei europäische Anleger, die gut 7 % zum Umsatz beitragen, gefolgt von Käufern aus Nahost (gut 3 %). Vergleichsweise wenig in Erscheinung getreten sind dagegen nordamerikanische Investoren, die mit nur knapp 2 % beteiligt sind.

Die starke Nachfrage und die nach wie vor guten Finanzierungsbedingungen haben dazu geführt, dass die Kaufpreisniveaus etwas breiter streuen. Das bedeutet, dass Käufer, die aufgrund strategischer Überlegungen bestimmte Bestände unbedingt erwerben wollen, häufiger bereit sind, Preise zu zahlen, die auch oberhalb der durchschnittlichen Marktniveaus liegen. Dies gilt vor allem für hochwertige Projektentwicklungen in Top-Lagen, zunehmend aber auch für größere Bestandsportfolios, beispielsweise um Marktanteile zu erhöhen oder Synergieeffekte zu erzielen.

Jahresumsatz zwischen 20 und 25 Mrd. €

„Nicht nur aufgrund des bereits erreichten Umsatzes, sondern auch vor dem Hintergrund der weiterhin sehr hohen Nachfrage wird 2015 mit einem Umsatzrekord weit jenseits der bisherigen Ergebnisse abschließen. Dass dabei die 20-Mrd.-€-Schwelle übertroffen wird ist sicher. Doch auch 25 Mrd. € sind möglich, wenn einige große Verkäufe bzw. Übernahmen noch im zweiten Halbjahr realisiert werden können. Aufgrund von Konsolidierungsprozessen ist auch im kleinteiligen Marktsegment ein zusätzliches Angebot und ein reges Marktgeschehen zu erwarten“, prognostiziert Udo Cordts-Sanzenbacher.




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