15.07.2015 Büroinvestmentmarkt mit zweitbestem Halbjahresergebnis aller Zeiten
Im ersten Halbjahr 2015 erreichte der Investmentumsatz mit Büroimmobilien mit 9,28 Mrd. € gut 51 % mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig wurde damit das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt und der zehnjährige Durchschnitt um rund zwei Drittel übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Nur bezogen auf Einzelverkäufe wurde der bisherige Rekordwert von 2007 sogar deutlich gesteigert, wodurch die starke Nachfrage noch einmal eindrucksvoll unterstrichen wird“, betont Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Trotzdem belegen Büros mit einem Anteil von 38 % nur den zweiten Platz am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen, knapp hinter Einzelhandelsobjekten, bei denen große Portfolioverkäufe das Umsatzvolumen überproportional beeinflusst haben. Insgesamt entfielen rund 7,95 Mrd. € (86 %) auf Einzeldeals. Vor allem großvolumige Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich, von denen bereits 16 registriert wurden, haben den Markt beflügelt. Zu den prominentesten Deals gehörten beispielsweise die Verkäufe der beiden Hochhäuser Eurotower und Trianon in Frankfurt, die beide von BNP Paribas Real Estate begleitet wurden. In Portfolios wurden bislang circa 1,33 Mrd. € (gut 14 %) investiert.
Umsatz an Top-Standorten fast verdoppelt, starker Umsatz in allen Größenklassen
Besonders dynamisch verlief die Entwicklung an den Big-Six-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 7,48 Mrd. € wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis nahezu verdoppelt. Klar an der Spitze liegt Frankfurt mit fast 2,4 Mrd. € (+164 %), wozu insbesondere die großvolumigen Verkäufe mehrerer Hochhäuser beigetragen haben. Auf Platz zwei folgt München mit gut 1,95 Mrd. € (+160 %), wo bereits fünf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert wurden. Aber auch Hamburg mit gut 1,23 Mrd. € (+59 %) und Berlin mit über 1,2 Mrd. € (+103 %) erzielten ein hervorragendes Ergebnis. Die höchste Steigerung verzeichnete Köln mit +376 % (401 Mio. €). Ein Rückgang auf knapp 292 Mio. € (-58.5 %) war nur in Düsseldorf zu beobachten.
Aber auch an B-Standorten wurde mehr investiert, allerdings fiel der Anstieg hier spürbar geringer aus. Nur bezogen auf Einzeldeals wurden außerhalb der Big Six gut 1,55 Mrd. € angelegt. Hiervon entfallen circa 1,1 Mrd. € auf Großstädte über 250.000 Einwohner, die für einige Käufer durchaus als Alternative zu den Top-Standorten in Frage kommen. Mittelstädte zwischen 100.000 und 250.000 Einwohner waren mit 321 Mio. € am Umsatz beteiligt, und selbst an kleineren Standorten mit weniger als 100.000 Einwohnern wurden noch Büroobjekte für etwa 130 Mio. € erworben.
Trotz der Vielzahl großer Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich ist die Größenstruktur relativ ausgewogen. Zwar liegen Verkäufe über 100 Mio. € mit gut 48 % an der Spitze, aber auch in allen anderen Kategorien wurde umfangreich investiert und das Umsatzvolumen jeweils gesteigert. Auf den Plätzen zwei und drei finden sich Deals zwischen 50 und 100 Mio. € (gut 19 %) sowie Objekte von 20 bis 50 Mio. € (knapp 15 %). Aber auch kleinere Bürohäuser mit Kaufpreisen zwischen 10 und 25 Mio. € waren sehr gefragt und trugen 12,5 % zum Resultat bei. Auf die unterste Größenklasse bis 10 Mio. € entfielen noch gut 5 %, was einem absoluten Umsatz von fast 480 Mio. € entspricht.
Breites Anlegerspektrum, Renditerückgang hält an
Getragen wurde die positive Entwicklung auch durch ein breites Spektrum aktiver Anleger. In Führung liegen im ersten Halbjahr Equity/Real Estate Funds, die knapp 21 % zum Ergebnis beitragen und – anders als früher – auch umfangreich in Einzelobjekte investiert haben. Aber auch Spezialfonds (gut 15 %) und Pensionskassen (ca. 13 %) erreichten zweistellige Umsatzanteile. Dies ist auch als Indiz dafür zu sehen, dass institutionelle Core-Investoren Kapitalsammelstellen nutzen, um ihre Immobilienquote im Gesamtportfolio zu erhöhen. Darüber hinaus haben Versicherungen (gut 9 %), Projektentwickler (knapp 7 %) und Immobilien AGs/REITs mit 5 % in stärkerem Maße zum Ergebnis beigetragen.
Aufgrund der starken Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, insbesondere im Core-Segment, haben die Spitzenrenditen an allen Standorten weiter nachgegeben. Am teuersten ist unverändert München, wo aktuell 4,00 % anzusetzen sind. Mit 4,25 % hat sich die Hauptstadt Berlin mittlerweile auf den zweiten Platz geschoben und damit Frankfurt und Hamburg mit jeweils 4,30 % auf Rang drei verwiesen. Aber auch in Düsseldorf (4,50 %) und Köln (4,60 %) sind die Spitzenrenditen weiter gesunken. Damit wurden die bisherigen Tiefstände von Mitte 2007 in den meisten Städten leicht unterschritten.
„Bereits heute ist absehbar, dass die dynamische Entwicklung im zweiten Halbjahr unverändert anhalten wird. Im Portfoliobereich, in dem mehrere große Pakete bereits am Markt sind oder kurzfristig in die Vermarktungsphase gehen werden, erwarten wir sogar noch eine deutliche Zunahme des Investmentumsatzes. Gleichzeitig hält die Nachfrage sowohl von deutschen als auch von ausländischen Käufern unvermindert an. Vor diesem Hintergrund ist auch davon auszugehen, dass der Renditerückgang noch nicht ganz abgeschlossen ist. Für das Gesamtjahr ist ein Umsatz deutlich über dem Vorjahresergebnis zu erwarten. Eventuell könnte sogar die 20-Mrd.-€-Schwelle überschritten werden“, prognostiziert Sven Stricker.
„Nur bezogen auf Einzelverkäufe wurde der bisherige Rekordwert von 2007 sogar deutlich gesteigert, wodurch die starke Nachfrage noch einmal eindrucksvoll unterstrichen wird“, betont Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Trotzdem belegen Büros mit einem Anteil von 38 % nur den zweiten Platz am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen, knapp hinter Einzelhandelsobjekten, bei denen große Portfolioverkäufe das Umsatzvolumen überproportional beeinflusst haben. Insgesamt entfielen rund 7,95 Mrd. € (86 %) auf Einzeldeals. Vor allem großvolumige Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich, von denen bereits 16 registriert wurden, haben den Markt beflügelt. Zu den prominentesten Deals gehörten beispielsweise die Verkäufe der beiden Hochhäuser Eurotower und Trianon in Frankfurt, die beide von BNP Paribas Real Estate begleitet wurden. In Portfolios wurden bislang circa 1,33 Mrd. € (gut 14 %) investiert.
Umsatz an Top-Standorten fast verdoppelt, starker Umsatz in allen Größenklassen
Besonders dynamisch verlief die Entwicklung an den Big-Six-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 7,48 Mrd. € wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis nahezu verdoppelt. Klar an der Spitze liegt Frankfurt mit fast 2,4 Mrd. € (+164 %), wozu insbesondere die großvolumigen Verkäufe mehrerer Hochhäuser beigetragen haben. Auf Platz zwei folgt München mit gut 1,95 Mrd. € (+160 %), wo bereits fünf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert wurden. Aber auch Hamburg mit gut 1,23 Mrd. € (+59 %) und Berlin mit über 1,2 Mrd. € (+103 %) erzielten ein hervorragendes Ergebnis. Die höchste Steigerung verzeichnete Köln mit +376 % (401 Mio. €). Ein Rückgang auf knapp 292 Mio. € (-58.5 %) war nur in Düsseldorf zu beobachten.
Aber auch an B-Standorten wurde mehr investiert, allerdings fiel der Anstieg hier spürbar geringer aus. Nur bezogen auf Einzeldeals wurden außerhalb der Big Six gut 1,55 Mrd. € angelegt. Hiervon entfallen circa 1,1 Mrd. € auf Großstädte über 250.000 Einwohner, die für einige Käufer durchaus als Alternative zu den Top-Standorten in Frage kommen. Mittelstädte zwischen 100.000 und 250.000 Einwohner waren mit 321 Mio. € am Umsatz beteiligt, und selbst an kleineren Standorten mit weniger als 100.000 Einwohnern wurden noch Büroobjekte für etwa 130 Mio. € erworben.
Trotz der Vielzahl großer Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich ist die Größenstruktur relativ ausgewogen. Zwar liegen Verkäufe über 100 Mio. € mit gut 48 % an der Spitze, aber auch in allen anderen Kategorien wurde umfangreich investiert und das Umsatzvolumen jeweils gesteigert. Auf den Plätzen zwei und drei finden sich Deals zwischen 50 und 100 Mio. € (gut 19 %) sowie Objekte von 20 bis 50 Mio. € (knapp 15 %). Aber auch kleinere Bürohäuser mit Kaufpreisen zwischen 10 und 25 Mio. € waren sehr gefragt und trugen 12,5 % zum Resultat bei. Auf die unterste Größenklasse bis 10 Mio. € entfielen noch gut 5 %, was einem absoluten Umsatz von fast 480 Mio. € entspricht.
Breites Anlegerspektrum, Renditerückgang hält an
Getragen wurde die positive Entwicklung auch durch ein breites Spektrum aktiver Anleger. In Führung liegen im ersten Halbjahr Equity/Real Estate Funds, die knapp 21 % zum Ergebnis beitragen und – anders als früher – auch umfangreich in Einzelobjekte investiert haben. Aber auch Spezialfonds (gut 15 %) und Pensionskassen (ca. 13 %) erreichten zweistellige Umsatzanteile. Dies ist auch als Indiz dafür zu sehen, dass institutionelle Core-Investoren Kapitalsammelstellen nutzen, um ihre Immobilienquote im Gesamtportfolio zu erhöhen. Darüber hinaus haben Versicherungen (gut 9 %), Projektentwickler (knapp 7 %) und Immobilien AGs/REITs mit 5 % in stärkerem Maße zum Ergebnis beigetragen.
Aufgrund der starken Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, insbesondere im Core-Segment, haben die Spitzenrenditen an allen Standorten weiter nachgegeben. Am teuersten ist unverändert München, wo aktuell 4,00 % anzusetzen sind. Mit 4,25 % hat sich die Hauptstadt Berlin mittlerweile auf den zweiten Platz geschoben und damit Frankfurt und Hamburg mit jeweils 4,30 % auf Rang drei verwiesen. Aber auch in Düsseldorf (4,50 %) und Köln (4,60 %) sind die Spitzenrenditen weiter gesunken. Damit wurden die bisherigen Tiefstände von Mitte 2007 in den meisten Städten leicht unterschritten.
„Bereits heute ist absehbar, dass die dynamische Entwicklung im zweiten Halbjahr unverändert anhalten wird. Im Portfoliobereich, in dem mehrere große Pakete bereits am Markt sind oder kurzfristig in die Vermarktungsphase gehen werden, erwarten wir sogar noch eine deutliche Zunahme des Investmentumsatzes. Gleichzeitig hält die Nachfrage sowohl von deutschen als auch von ausländischen Käufern unvermindert an. Vor diesem Hintergrund ist auch davon auszugehen, dass der Renditerückgang noch nicht ganz abgeschlossen ist. Für das Gesamtjahr ist ein Umsatz deutlich über dem Vorjahresergebnis zu erwarten. Eventuell könnte sogar die 20-Mrd.-€-Schwelle überschritten werden“, prognostiziert Sven Stricker.