29.07.2015 Immobilien ziehen auf globaler Ebene weiterhin vermehrt grenzüberschreitendes und inländisches Kapital an
Aufgrund des günstigen konjunkturellen Umfeldes wird der Anteil grenzüberschreitenden und inländischen Kapitals, das weltweit in Immobilien fließt, weiterhin zunehmen. Zu diesem Ergebnis kommt LaSalle Investment Management in seinem Halbjahres-Update zum Investment Strategy Annual (ISA) des Jahres 2015.
Längerfristig niedrige Zinsen, anhaltend niedrige Referenz-Anleihen und Immobilien-Kreditkosten sowie eine stetige zyklische Erholung auf globaler Ebene machen Immobilienwerte weiterhin attraktiv. Langfristige Demografie-, Technologie- und Urbanisierungs-Themen (DTU) kurbeln die Flächennachfrage in bestimmten Bereichen ebenfalls weiterhin an.
Der halbjährich erscheinende ISA von LaSalle untersucht Investment-Trends weltweit und beleuchtet die besten künftigen Investitionsgelegenheiten. Global werden sowohl ausländische als auch inländische Investoren ihre Immobilien-Allokationen aus folgenden Gründen erhöhen:
• Core-Immobilien erzielen stabile laufende Erträge und generieren Renditen mit einem gesunden Aufschlag gegenüber Staats- und Unternehmens-Anleihen
• Immobilien liegen Bewertungsmaßstäbe wie Wiederbeschaffungskosten zugrunde, die andere Asset-Klassen zu einer Zeit, in der die Preise für Vermögenswerte allgemein hoch sind, so nicht aufweisen
• Die geringe Korrelation von Immobilien zu anderen Asset-Klassen bieten klare Diversifizierungs-Vorteile
• Die Möglichkeit, durch die Entwicklung und Vermietung von Gebäuden Vermögen zu schaffen, ist bei anziehenden Kursen im Blick auf Risiko und Ertrag für Investoren ein vernünftiges Unterfangen
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle: „Ende letzten Jahres hatten wir die Zyklizität von Immobilien als unser wichtigstes Thema identifiziert. Seither haben sich einige zyklische Trends sogar noch schneller und intensiver entwickelt, als wir das angenommen hatten.“
„Die Zyklus-Frage beschäftigt uns sehr, und wir rechnen im zweiten Halbjahr mit einer sehr aktiven Kauf- und Verkaufs-Zeit. Als beste „Versicherung gegen Zyklen” empfehlen wir, den Einsatz von Fremdkapital am konservativen Ende des akzeptablen Spielraums zu belassen und Investitionen zu wählen, die durch langfristige Veränderungen weiter an Wert gewinnen, selbst wenn zyklische Trends sich ins Negative verkehren sollten. Investoren sollten im Blick auf die Qualität von Immobilien keine Kompromisse eingehen und an den entwickelten Nutzermärkten festhalten, wenn wir nun in die letzte Phase des Wertzyklus treten. Wenn zu Zeiten einer Rezession die Fähigkeit einer Immobilie, Nutzer anzuziehen, beeinträchtigt ist, erleiden schwächere Immobilien in kleineren Märkten fast immer die größten Wertverluste.”
Folgend einige der wichtigsten regionalen Themen aus dem ISA:
USA und Nordamerika
Die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten und das Preisklima haben sich in den USA im Frühjahr weiter verbessert, in Kanada und Mexiko waren sie jedoch unverändert bzw. haben sich verschlechtert. Selbst bei leicht steigenden Zinsen sind US-amerikanische Core-Immobilien ohne Fremdkapitaleinsatz im Vergleich zu Anleihen und anderen festverzinslichen Alternativen weiterhin fair bewertet. Im derzeitigen Klima sind folgende Themen zu berücksichtigen:
• Im Blick auf den Vermietungsstand werden bessere Gebäude in besseren Märkten bei einem Abschwung weniger Leerstand erfahren und weiterhin eine gute langfristige Investition darstellen
• Value-add und Build/Renovate-to-Core-Strategien bleiben in den USA bei kurzfristiger Umsetzung attraktiv
• Die Entwicklung von Logistikflächen wird von einer stärkeren Nutzer- und Investoren-Nachfrage profitieren
• Gebiete mit besseren Transitwegen und einer besseren Infrastruktur wie Los Angeles, Denver, Washington und New York sind am besten aufgestellt, um von DTU-Themen zu profitieren
• Logistik-Immobilien sind weiterhin erste Wahl in Kanada
Europa
LaSalle hat seine Prognosen für das Mietpreiswachstum in der Region aufgrund einer Verbesserung der zugrundeliegenden Rahmendaten und aufgrund der Tatsache, dass das Risiko eines Überangebots in den meisten Märkten in Schach gehalten wird, nach oben korrigiert. Weitere Themen des ISA:
• In Großbritannien sollten sich Investoren auf Assets konzentrieren, die im Zusammenhang mit DTU-Themen stehen, wie eine besseren Infrastruktur und Demografie, auf Immobilien ohne Überalterungserscheinungen und Lagen, die Nutzernachfrage kurzfristig durch gestiegene Mieten belohnt
• In Großbritannien ist außerdem der Wohnbausektor im Blick auf die bauabschnittsweise Finanzierung (Forward Funding) von Gebäuden des Privatmietsektors (PRS) interessant
• Direkt-vermietete Studentenunterkünfte bieten weiterhin attraktive Anfangsrenditen
• Allgemein sollten Investoren, die ihre Core und Core+ Portfolios ausbauen wollen, ihre Aufmerksamkeit auf dominante bzw. schwer replizierbare Einkaufszentren in Städten wie London, Paris, Berlin, München und Amsterdam richten.
Asien
Die relativ robuste Nachfrage-Situation in der Region und die niedrigen Zinsen unterstützen den Immobilienmarkt. Institutionelle Investoren aus dem Ausland verstärken nach und nach ihre Immobilien-Allokationen in Asien, während einheimische und regionale Investoren ebenfalls nach wie vor aktiv sind. Deshalb wird das Umfeld für Kapital-Allokationen weiterhin vom Wettbewerb geprägt bleiben. Der ISA zeigt folgende weitere wichtige Trends auf:
• Ausgewählte Einzelhandels-Immobilien in Australien und Japan, insbesondere Nachbarschaftsläden oder Einzelhandelsimmobilien in subregionalen oder Vorstadtlagen sind die wichtigsten Highlights
• In China empfiehlt LaSalle die Entwicklung von Logistik-Immobilien, auch wenn diese weiterhin schwer zugänglich sind. Investoren sollten außerdem den Erwerb von Büro-Immobilien in erstrangigen Städten erwägen, um vom langfristigen Wachstum des Landes zu profitieren
• In Japan ist LaSalles Top-Strategie zur Erzielung höherer Erträge weiterhin eine Value Add-Strategie, insbesondere im Bürosektor.
Längerfristig niedrige Zinsen, anhaltend niedrige Referenz-Anleihen und Immobilien-Kreditkosten sowie eine stetige zyklische Erholung auf globaler Ebene machen Immobilienwerte weiterhin attraktiv. Langfristige Demografie-, Technologie- und Urbanisierungs-Themen (DTU) kurbeln die Flächennachfrage in bestimmten Bereichen ebenfalls weiterhin an.
Der halbjährich erscheinende ISA von LaSalle untersucht Investment-Trends weltweit und beleuchtet die besten künftigen Investitionsgelegenheiten. Global werden sowohl ausländische als auch inländische Investoren ihre Immobilien-Allokationen aus folgenden Gründen erhöhen:
• Core-Immobilien erzielen stabile laufende Erträge und generieren Renditen mit einem gesunden Aufschlag gegenüber Staats- und Unternehmens-Anleihen
• Immobilien liegen Bewertungsmaßstäbe wie Wiederbeschaffungskosten zugrunde, die andere Asset-Klassen zu einer Zeit, in der die Preise für Vermögenswerte allgemein hoch sind, so nicht aufweisen
• Die geringe Korrelation von Immobilien zu anderen Asset-Klassen bieten klare Diversifizierungs-Vorteile
• Die Möglichkeit, durch die Entwicklung und Vermietung von Gebäuden Vermögen zu schaffen, ist bei anziehenden Kursen im Blick auf Risiko und Ertrag für Investoren ein vernünftiges Unterfangen
Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle: „Ende letzten Jahres hatten wir die Zyklizität von Immobilien als unser wichtigstes Thema identifiziert. Seither haben sich einige zyklische Trends sogar noch schneller und intensiver entwickelt, als wir das angenommen hatten.“
„Die Zyklus-Frage beschäftigt uns sehr, und wir rechnen im zweiten Halbjahr mit einer sehr aktiven Kauf- und Verkaufs-Zeit. Als beste „Versicherung gegen Zyklen” empfehlen wir, den Einsatz von Fremdkapital am konservativen Ende des akzeptablen Spielraums zu belassen und Investitionen zu wählen, die durch langfristige Veränderungen weiter an Wert gewinnen, selbst wenn zyklische Trends sich ins Negative verkehren sollten. Investoren sollten im Blick auf die Qualität von Immobilien keine Kompromisse eingehen und an den entwickelten Nutzermärkten festhalten, wenn wir nun in die letzte Phase des Wertzyklus treten. Wenn zu Zeiten einer Rezession die Fähigkeit einer Immobilie, Nutzer anzuziehen, beeinträchtigt ist, erleiden schwächere Immobilien in kleineren Märkten fast immer die größten Wertverluste.”
Folgend einige der wichtigsten regionalen Themen aus dem ISA:
USA und Nordamerika
Die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten und das Preisklima haben sich in den USA im Frühjahr weiter verbessert, in Kanada und Mexiko waren sie jedoch unverändert bzw. haben sich verschlechtert. Selbst bei leicht steigenden Zinsen sind US-amerikanische Core-Immobilien ohne Fremdkapitaleinsatz im Vergleich zu Anleihen und anderen festverzinslichen Alternativen weiterhin fair bewertet. Im derzeitigen Klima sind folgende Themen zu berücksichtigen:
• Im Blick auf den Vermietungsstand werden bessere Gebäude in besseren Märkten bei einem Abschwung weniger Leerstand erfahren und weiterhin eine gute langfristige Investition darstellen
• Value-add und Build/Renovate-to-Core-Strategien bleiben in den USA bei kurzfristiger Umsetzung attraktiv
• Die Entwicklung von Logistikflächen wird von einer stärkeren Nutzer- und Investoren-Nachfrage profitieren
• Gebiete mit besseren Transitwegen und einer besseren Infrastruktur wie Los Angeles, Denver, Washington und New York sind am besten aufgestellt, um von DTU-Themen zu profitieren
• Logistik-Immobilien sind weiterhin erste Wahl in Kanada
Europa
LaSalle hat seine Prognosen für das Mietpreiswachstum in der Region aufgrund einer Verbesserung der zugrundeliegenden Rahmendaten und aufgrund der Tatsache, dass das Risiko eines Überangebots in den meisten Märkten in Schach gehalten wird, nach oben korrigiert. Weitere Themen des ISA:
• In Großbritannien sollten sich Investoren auf Assets konzentrieren, die im Zusammenhang mit DTU-Themen stehen, wie eine besseren Infrastruktur und Demografie, auf Immobilien ohne Überalterungserscheinungen und Lagen, die Nutzernachfrage kurzfristig durch gestiegene Mieten belohnt
• In Großbritannien ist außerdem der Wohnbausektor im Blick auf die bauabschnittsweise Finanzierung (Forward Funding) von Gebäuden des Privatmietsektors (PRS) interessant
• Direkt-vermietete Studentenunterkünfte bieten weiterhin attraktive Anfangsrenditen
• Allgemein sollten Investoren, die ihre Core und Core+ Portfolios ausbauen wollen, ihre Aufmerksamkeit auf dominante bzw. schwer replizierbare Einkaufszentren in Städten wie London, Paris, Berlin, München und Amsterdam richten.
Asien
Die relativ robuste Nachfrage-Situation in der Region und die niedrigen Zinsen unterstützen den Immobilienmarkt. Institutionelle Investoren aus dem Ausland verstärken nach und nach ihre Immobilien-Allokationen in Asien, während einheimische und regionale Investoren ebenfalls nach wie vor aktiv sind. Deshalb wird das Umfeld für Kapital-Allokationen weiterhin vom Wettbewerb geprägt bleiben. Der ISA zeigt folgende weitere wichtige Trends auf:
• Ausgewählte Einzelhandels-Immobilien in Australien und Japan, insbesondere Nachbarschaftsläden oder Einzelhandelsimmobilien in subregionalen oder Vorstadtlagen sind die wichtigsten Highlights
• In China empfiehlt LaSalle die Entwicklung von Logistik-Immobilien, auch wenn diese weiterhin schwer zugänglich sind. Investoren sollten außerdem den Erwerb von Büro-Immobilien in erstrangigen Städten erwägen, um vom langfristigen Wachstum des Landes zu profitieren
• In Japan ist LaSalles Top-Strategie zur Erzielung höherer Erträge weiterhin eine Value Add-Strategie, insbesondere im Bürosektor.
