08.09.2015 Offene Immobilienfonds profitieren von junger Objekt-Altersstruktur
Das Objektalter hat einen wesentlichen Einfluss auf die Vermarktbarkeit und den Wert von Immobilien. Das Gros der offenen Immobilienpublikumsfonds weist nach einer Auswertung von Scope Ratings ein vergleichsweise junges Portfoliodurchschnittsalter auf.
Das durchschnittliche Objektalter der betrachteten offenen
Immobilienpublikumsfonds liegt – bis auf eine Ausnahme – unter 15 Jahren. Vier Fonds weisen sogar ein Durchschnittsalter von unter zehn Jahren auf. Über das jüngste Portfoliodurchschnittsalter verfügen zwei Fonds, bei denen das Auflagedatum noch nicht lange zurück liegt und die derzeit noch über entsprechend kleine Portfolien verfügen. Das Durchschnittsalter der großen und lange am Markt etablierten Fonds liegt in einem Spektrum von neun bis 14 Jahren.
Ranking nach jüngstem durchschnittlichem Objektalter (gewichtet nach Verkehrswert)
• UniInstitutional German Real Estate (Scope Rating: aaAIF): 6,6 Jahre
• Leading Cities Invest (aAIF): 8,0 Jahre
• WestInvest ImmoValue (aaAIF): 9,0 Jahre
• UniImmo: Global (a-AIF) 9,2 Jahre
• UniInstitutional European Real Estate (aaAIF):10,1 Jahre
• grundbesitz Europa (aa-AIF): 11,0 Jahre
• hausInvest (aAIF): 11,1 Jahre
• Deka-ImmobilienEuropa (aAIF):11,1 Jahre
• UniImmo: Europa (a+AIF): 11,2 Jahre
• UniImmo: Deutschland (aaAIF): 12,6 Jahre
• UBS (D) Euroinvest Immobilien (Rating zurückgezogen): 13,3 Jahre
• WestInvest InterSelect (bbb+AIF): 13,8 Jahre
• grundbesitz global (bb+AIF): 13,8 Jahre
• Deka-ImmobilienGlobal (aAIF): 14,4 Jahre
• INTER ImmoProfil (Rating zurückgezogen): 21,0 Jahre
Quelle: Scope Ratings Offene Immobilienfonds; Datenstichtag 31.12.2014
Ältere Objekte sind in der Tendenz schwerer zu vermarkten – und Nebenkosten-intensiver
Insbesondere in energetischer Hinsicht entsprechen ältere Gebäude häufig nicht mehr dem neuesten Stand. Gleiches gilt für die technische Qualität und die Möglichkeiten zur flexiblen Raumaufteilung. Da Mieter verstärkt auf geringe Nebenkosten achten, wird die Nachfrage nach älteren und damit oft auch in dieser Hinsicht problematischen Objekten künftig noch stärker nachlassen.
Ältere Immobilien werden immer dann zum Problem, wenn sie nicht mehr marktgerecht sind und daher keinen Mieter oder Käufer zu adäquaten Preisen finden. Ein gutes Asset Management Konzept und das Vorhandensein ausreichender Mittel zur Weiterentwicklung solcher Immobilien sind daher von entscheidender Bedeutung. Ziel des Portfoliomanagements ist es, dass Portfolio marktgerecht zu halten und ältere nicht mehr marktgängige Immobilien rechtzeitig abzustoßen oder zu revitalisieren.
Es gibt allerdings auch Ausnahmen von der Regel, dass alte Objekte schwer zu vermarkten sind: Insbesondere sehr alte Objekte, die jedoch aufgrund ihrer herausragenden Lage – häufig City-Lagen in Metropolen – und Positionierung im Markt aktuell und auch in Zukunft weiterhin gut vermietet werden können. Beispielhaft seien hier das in den Zwanziger Jahren erbaute Chile Haus im Hamburger Kontorhausviertel (UniImmo: Deutschland) oder um die Jahrhundertwende entstandene Pariser Immobilien (Deka-ImmobilienEuropa; UniImmo: Deutschland; WestInvest InterSelect; Deka-ImmobilienGlobal; grundbesitz europa) genannt. Diese Fondsobjekte verschlechtern den Altersdurchschnitt der Portfolios, ohne dass dabei Vermarktungsrisiken entstehen.
Fonds mit dem höchsten Anteil an Immobilien älter als 20 Jahre
• INTER ImmoProfil (Rating zurückgezogen) – Anteil am Verkehrswert: 46,6%
• Deka-ImmobilienGlobal (aAIF) – Anteil am Verkehrswert: 31,1%
• UBS (D) Euroinvest Immobilien (Rating zurückgezogen) – Anteil am Verkehrswert: 26,1%
• Leading Cities Invest (aAIF) – Anteil am Verkehrswert: 22,4%
• WestInvest InterSelect (bbb+AIF) – Anteil am Verkehrswert: 17,3%
• UniImmo: Deutschland (aaAIF) – Anteil am Verkehrswert: 16,3%
Quelle: Letzte Veröffentlichungen der KVGen; Stand: 20.08.2015
Für die beiden Fonds INTER ImmoProfil und UBS (D) Euroinvest Immobilien liegt ein Grund für den hohen Anteil alter Immobilien in den mangelnden Liquiditätszuflüssen der vergangenen Jahren. Die Fonds konnten daher keine jungen Immobilien erwerben und kaum in den Bestand investieren.
Fonds mit dem höchsten Anteil an Immobilien jünger als 5 Jahre
• UniInstitutional German Real Estate (aa-AIF) – Anteil am Verkehrswert: 43,3%
• Leading Cities Invest (aAIF) – Anteil am Verkehrswert: 37,9%
• UniInstitutional European Real Estate (aaAIF) – Anteil am Verkehrswert: 31,7%
• UniImmo: Deutschland (aaAIF) – Anteil am Verkehrswert: 25,0%
• grundbesitz europa (aa-AIF) – Anteil am Verkehrswert: 21,2%
Quelle: Letzte Veröffentlichungen der KVGen; Stand: 20.08.2015
Ausblick
Scope erwartet, dass das Objektalter im Branchendurchschnitt konstant bleibt. Da die Immobilien einem kontinuierlichen Alterungsprozess unterliegen, müssen Objekte im Bestand im fortgeschritten Lebenszyklus revitalisiert werden oder neue, junge Objekte in den Bestand aufgenommen werden.
Auch die Möglichkeit über Paketverkäufe ältere Objekte mit in den Verkaufsprozess zu bringen, ist eine Chance, die sich in der aktuellen Marktsituation bietet und von einigen Anbietern genutzt wird. Im Rahmen der Ratings offener Immobilienfonds bildet Scope die Risiken, die aus der Altersstruktur des Portfolios resultieren ab und betrachtet darüber hinaus Nachhaltigkeitsparameter wie beispielsweise die Verbrauchsdaten der Objekte. Grundsätzlich gilt: Eine junge Altersstruktur wirkt sich auch im Rating positiv auf die Bewertung des Immobilienportfolios aus.
Zur Berechnung: Das dieser Auswertung zugrunde gelegte Alter einer Immobilie bestimmt sich nicht aus ihrem ursprünglichem Baujahr, sondern aus dem wirtschaftlichen Alter. Durch umfangreiche Revitalisierungen kann eine Immobilie wirtschaftlich in einen Neuzustand versetzt werden.
Weiterführender Research:
• Scope veröffentlicht aktuelle Ratings und Marktstudie zu offenen Immobilienfonds
• Anbieter unter Investitionsdruck – Umfrage zu offenen Immobilienfonds
• Offene Immobilienfonds – Vermittler optimistisch und realistisch
Das durchschnittliche Objektalter der betrachteten offenen
Immobilienpublikumsfonds liegt – bis auf eine Ausnahme – unter 15 Jahren. Vier Fonds weisen sogar ein Durchschnittsalter von unter zehn Jahren auf. Über das jüngste Portfoliodurchschnittsalter verfügen zwei Fonds, bei denen das Auflagedatum noch nicht lange zurück liegt und die derzeit noch über entsprechend kleine Portfolien verfügen. Das Durchschnittsalter der großen und lange am Markt etablierten Fonds liegt in einem Spektrum von neun bis 14 Jahren.
Ranking nach jüngstem durchschnittlichem Objektalter (gewichtet nach Verkehrswert)
• UniInstitutional German Real Estate (Scope Rating: aaAIF): 6,6 Jahre
• Leading Cities Invest (aAIF): 8,0 Jahre
• WestInvest ImmoValue (aaAIF): 9,0 Jahre
• UniImmo: Global (a-AIF) 9,2 Jahre
• UniInstitutional European Real Estate (aaAIF):10,1 Jahre
• grundbesitz Europa (aa-AIF): 11,0 Jahre
• hausInvest (aAIF): 11,1 Jahre
• Deka-ImmobilienEuropa (aAIF):11,1 Jahre
• UniImmo: Europa (a+AIF): 11,2 Jahre
• UniImmo: Deutschland (aaAIF): 12,6 Jahre
• UBS (D) Euroinvest Immobilien (Rating zurückgezogen): 13,3 Jahre
• WestInvest InterSelect (bbb+AIF): 13,8 Jahre
• grundbesitz global (bb+AIF): 13,8 Jahre
• Deka-ImmobilienGlobal (aAIF): 14,4 Jahre
• INTER ImmoProfil (Rating zurückgezogen): 21,0 Jahre
Quelle: Scope Ratings Offene Immobilienfonds; Datenstichtag 31.12.2014
Ältere Objekte sind in der Tendenz schwerer zu vermarkten – und Nebenkosten-intensiver
Insbesondere in energetischer Hinsicht entsprechen ältere Gebäude häufig nicht mehr dem neuesten Stand. Gleiches gilt für die technische Qualität und die Möglichkeiten zur flexiblen Raumaufteilung. Da Mieter verstärkt auf geringe Nebenkosten achten, wird die Nachfrage nach älteren und damit oft auch in dieser Hinsicht problematischen Objekten künftig noch stärker nachlassen.
Ältere Immobilien werden immer dann zum Problem, wenn sie nicht mehr marktgerecht sind und daher keinen Mieter oder Käufer zu adäquaten Preisen finden. Ein gutes Asset Management Konzept und das Vorhandensein ausreichender Mittel zur Weiterentwicklung solcher Immobilien sind daher von entscheidender Bedeutung. Ziel des Portfoliomanagements ist es, dass Portfolio marktgerecht zu halten und ältere nicht mehr marktgängige Immobilien rechtzeitig abzustoßen oder zu revitalisieren.
Es gibt allerdings auch Ausnahmen von der Regel, dass alte Objekte schwer zu vermarkten sind: Insbesondere sehr alte Objekte, die jedoch aufgrund ihrer herausragenden Lage – häufig City-Lagen in Metropolen – und Positionierung im Markt aktuell und auch in Zukunft weiterhin gut vermietet werden können. Beispielhaft seien hier das in den Zwanziger Jahren erbaute Chile Haus im Hamburger Kontorhausviertel (UniImmo: Deutschland) oder um die Jahrhundertwende entstandene Pariser Immobilien (Deka-ImmobilienEuropa; UniImmo: Deutschland; WestInvest InterSelect; Deka-ImmobilienGlobal; grundbesitz europa) genannt. Diese Fondsobjekte verschlechtern den Altersdurchschnitt der Portfolios, ohne dass dabei Vermarktungsrisiken entstehen.
Fonds mit dem höchsten Anteil an Immobilien älter als 20 Jahre
• INTER ImmoProfil (Rating zurückgezogen) – Anteil am Verkehrswert: 46,6%
• Deka-ImmobilienGlobal (aAIF) – Anteil am Verkehrswert: 31,1%
• UBS (D) Euroinvest Immobilien (Rating zurückgezogen) – Anteil am Verkehrswert: 26,1%
• Leading Cities Invest (aAIF) – Anteil am Verkehrswert: 22,4%
• WestInvest InterSelect (bbb+AIF) – Anteil am Verkehrswert: 17,3%
• UniImmo: Deutschland (aaAIF) – Anteil am Verkehrswert: 16,3%
Quelle: Letzte Veröffentlichungen der KVGen; Stand: 20.08.2015
Für die beiden Fonds INTER ImmoProfil und UBS (D) Euroinvest Immobilien liegt ein Grund für den hohen Anteil alter Immobilien in den mangelnden Liquiditätszuflüssen der vergangenen Jahren. Die Fonds konnten daher keine jungen Immobilien erwerben und kaum in den Bestand investieren.
Fonds mit dem höchsten Anteil an Immobilien jünger als 5 Jahre
• UniInstitutional German Real Estate (aa-AIF) – Anteil am Verkehrswert: 43,3%
• Leading Cities Invest (aAIF) – Anteil am Verkehrswert: 37,9%
• UniInstitutional European Real Estate (aaAIF) – Anteil am Verkehrswert: 31,7%
• UniImmo: Deutschland (aaAIF) – Anteil am Verkehrswert: 25,0%
• grundbesitz europa (aa-AIF) – Anteil am Verkehrswert: 21,2%
Quelle: Letzte Veröffentlichungen der KVGen; Stand: 20.08.2015
Ausblick
Scope erwartet, dass das Objektalter im Branchendurchschnitt konstant bleibt. Da die Immobilien einem kontinuierlichen Alterungsprozess unterliegen, müssen Objekte im Bestand im fortgeschritten Lebenszyklus revitalisiert werden oder neue, junge Objekte in den Bestand aufgenommen werden.
Auch die Möglichkeit über Paketverkäufe ältere Objekte mit in den Verkaufsprozess zu bringen, ist eine Chance, die sich in der aktuellen Marktsituation bietet und von einigen Anbietern genutzt wird. Im Rahmen der Ratings offener Immobilienfonds bildet Scope die Risiken, die aus der Altersstruktur des Portfolios resultieren ab und betrachtet darüber hinaus Nachhaltigkeitsparameter wie beispielsweise die Verbrauchsdaten der Objekte. Grundsätzlich gilt: Eine junge Altersstruktur wirkt sich auch im Rating positiv auf die Bewertung des Immobilienportfolios aus.
Zur Berechnung: Das dieser Auswertung zugrunde gelegte Alter einer Immobilie bestimmt sich nicht aus ihrem ursprünglichem Baujahr, sondern aus dem wirtschaftlichen Alter. Durch umfangreiche Revitalisierungen kann eine Immobilie wirtschaftlich in einen Neuzustand versetzt werden.
Weiterführender Research:
• Scope veröffentlicht aktuelle Ratings und Marktstudie zu offenen Immobilienfonds
• Anbieter unter Investitionsdruck – Umfrage zu offenen Immobilienfonds
• Offene Immobilienfonds – Vermittler optimistisch und realistisch
