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22.09.2015 AENGEVELT empfiehlt intelligente Workouts statt Zwangsversteigerung

Immer wieder geraten Unternehmen aufgrund konjunktureller Entwicklungen in Schwierigkeiten bis hin zur Insolvenz. Dies betrifft in der Regel dann auch die Liegenschaften der betroffenen Unternehmen: Entweder habe diese die Immobilien zur Eigennutzung erworben und können nun nicht mehr für Zins und Tilgung aufkommen. Oder sie haben die Immobilie - häufig als Einzelnutzer – gemietet und dem Eigentümer fehlen nun die Mieteinnahmen zur Bedienung seines Immobilien-Kredites.

Die Folgen sind oftmals die gleichen: Es geht um die möglichst schnelle Verwertung/Veräußerung des Immobilienbestandes. Für eine Veräußerung wird dabei aufgrund mangelnder Ressourcen und/oder immobilienwirtschaftlicher Kenntnisse seitens der Kreditgeber häufig der Weg der Zwangsversteigerung gewählt. Allerdings handelt es sich dabei um ein - mit einer Dauer von mindestens neun bis zwölf Monaten - relativ langwieriges Verfahren. Zudem bietet es, wenn es überhaupt die Veräußerung ermöglicht, in der Regel nur deutlich unter den Erwartungen liegende Verkaufserlöse.

Eine Alternative sind intelligente Workouts, die durch Prüfung und Aufbereitung der Liegenschaft einen gezielten, preisoptimierten Verkauf ermöglichen und von AENGEVELT bereits seit Jahren im Auftrag von Banken und Insolvenzverwaltern erfolgreich realisiert wurden.

„Zunächst prüfen ausgewiesene Spezialisten die Potentiale der betroffenen Liegenschaft unter Berücksichtigung von Standort, Objektqualität, Drittverwendungsfähigkeit, Umnutzungsmöglichkeiten etc. mit dem Ziel einer preisoptimierten Verwertung. Im Bedarfsfall werden dabei auch externe Wirtschafts- und Rechtsexperten einbezogen“, beschreibt Dipl.-Ing. Jan Schmitz, Investment-Experte von AENGEVELT in Düsseldorf, den Prozess.

Ein großer Vorteil dieser objektiven, interessensfreien und damit unabhängigen Prüfung seien u.a. die zunächst realistische, an der aktuellen Marktsituation orientierte Verkehrswertschätzung der Liegenschaft in ihrem Ist-Zustand und eine Einschätzung der Vermarktungschancen.

Zudem könnte, so Schmitz, auf dieser Basis die gezielte Selektion möglicher Erwerber bzw. Nutzer erfolgen: „Oftmals finden sich diese – u.a. bei Gewerbeliegenschaften wie Produktionshallen - bereits im näheren Umfeld, manchmal sogar in der direkten Nachbarschaft in Form von Eigennutzern, für die der Erwerb der Liegenschaft zu für sie attraktiven Konditionen in Frage kommt.“

Laut Schmitz ist je nach Nutzungsart der Immobilie aber auch zunächst eine Nachvermietung der gesamten Liegenschaft oder von Teilflächen denkbar. Schmitz: „Dies ermöglicht den Kreditgebern laufende Mieteinahmen und damit Zeitgewinn bei der Verwertung. Zudem bietet sich je nach Vermietungsgrad und -dauer die Chance, die Liegenschaft zu einem deutlich höheren Preis an einen Investor zu verkaufen.“

In einigen Fällen werden zunächst auch je nach Art, Lage und Zustand der Immobilie zwingend notwendige Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Vermarktungsfähigkeit durchgeführt, ohne die die Immobilien oft gar nicht vermarktungsfähig wären bzw. durch die die Kaufpreise deutlich stabilisiert werden können. „Banken sind dann zu einer solchen Investition bereit, wenn dadurch nachweislich eine Verbesserung der Vermarktungsfähigkeit und eine signifikante Erhöhung des erzielbaren Kaufpreises erreicht werden“, so Schmitz.

Insgesamt ermöglicht ein intelligentes Workout nach Erfahrung von Jan Schmitz die Generierung von Verkaufspreisen, die in der Regel mindestens 20 bis 30 Prozent oberhalb der Werte liegen, die in einer Zwangsversteigerung erzielt werden. „Eine solche Preisdifferenz lohnt sich durchaus für Banken und Insolvenzverwalter“, so das Fazit von Schmitz.


Wertschöpfung durch Umnutzung
Eine besondere Variante, die vorrangig bei größerflächigen Arealen zur Anwendung kommt, ist die Hebung von Wertschöpfungspotentialen der Liegenschaft z.B. durch Umnutzung, evtl. Abriss, (Teil-)Neubau, Neupositionierung und -vermietung. Hier leistet AENGEVELT umfassende Unterstützung u.a. mittels Standort-Analysen, Entwicklung von Nachnutzungskonzepten, Begleitung von B-Planverfahren in Abstimmung mit den zuständigen Verwaltungsbereichen, Selektion und Ansprache geeigneter Projektentwickler, Nutzer und Endinvestoren etc. Das Resultat sind vermarktbare attraktive Immobilien - ein Gewinn für Veräußerer, Erwerber und Nutzer. Allerdings erfordert diese Variante ausgeprägtes unternehmerisches Denken, Mut und Ausdauer und die Übernahme des gesamten dafür notwendigen Aufgabenspektrums durch unabhängige Dienstleister mit dem entsprechenden Experten-Knowhow.

Ein Erfolgsbeispiel ist hier das Quartier(n), das sich in direkter Nachbarschaft zum City-Flughafen “Düsseldorf-International“ befindet. Es handelt sich um ein immobilienwirtschaftliches „Filet-Stück“ – das Grundstück der ehemaligen Kaufring AG mit einer Grundstücksfläche von mehr als 15,5 ha. Das Gesamtareal war bis September 2004 mit rd. 105.000 qm Hallen- und Lagerfläche sowie einem geringen Anteil Büro- und Sozialfläche bebaut. Von hier aus erfolgten viele Jahre lang Wareneinkauf, Belieferung und Abrechnung für rd. 1.500 Kaufring-Fachhändler in Deutschland. Mit der Insolvenz des Unternehmens Ende 2001 stand für das Grundstück die Um- und Neunutzung an.

Insgesamt umfasst das Quartier(n), das AENGEVELT im Exklusivauftrag der Grundstückseigentümer, vertreten durch Rechtsanwalt Friedrich W. Metzeler und Partner Dr. Wolf von der Fecht, entwickelt und vermarktet, eine Nettobaufläche von ca. 100.000 m². Hiervon sind bereits ca. 70% verkauft.

Bereits durch die bis heute von AENGEVELT vermittelten Ansiedlungen z.B. von C&A, E-Plus, Capgemini, theBEEcompany und GHX arbeiten mehr als 3.000 Menschen auf dem Quartier(n) - dreimal so viel wie zu Spitzenzeiten der Voreigentümerin Kaufring AG.

Der Erfolg des Quartier(n) ist neben der hohen Standort- und Infrastrukturgüte und der damit verbundenen hervorragenden Erreichbarkeit insbesondere auch auf die außerordentlich werbewirksame Lage zurückzuführen: Täglich passieren 60.000 Menschen per Zug und weitere 80.000 Pkw in direkter Sichtlage den Standort. Hinzu kommen 22 Mio. Fluggäste jährlich, die mit Blick auf das Quartier(n) am Flughafen Düsseldorf International starten und landen.



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