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02.10.2015 Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten auf dem Investmentmarkt München

Der Münchener Investmentmarkt setzte seine dynamische Entwicklung auch im dritten Quartal fort. In den ersten neun Monaten des Jahres wurde ein Transaktionsvolumen von gut 4,26 Mrd. € registriert. Gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis wurde der Umsatz noch einmal um 23 % gesteigert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um über stolze 64 % übertroffen. Trotz dieses außergewöhnlichen Ergebnisses büßte München die in den vergangenen Jahren oft behauptete Spitzenposition unter den großen deutschen Städten ein und belegt hinter der Hauptstadt Berlin und Frankfurt Platz drei. „Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die anderen Standorte deutlich stärker von anteilig eingerechneten Portfoliodeals profitiert haben“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Nur bezogen auf Einzeltransaktionen führt München mit knapp 3,94 Mrd. € bzw. über 92 % des Gesamtumsatzes im Münchner Markt das Feld weiter an. Erheblichen Einfluss auf dieses Ergebnis hatten auch großvolumige Deals im dreistelligen Millionenbereich, von denen bereits neun registriert wurden, wie z. B. die von BNP Paribas Real Estate begleiteten Verkäufe des Elisenhofs am Hauptbahnhof sowie des Siemens Campus in Neuperlach.

Ein Kennzeichen des Münchener Marktes ist, dass es umfangreiche Nachfrage für alle Größenklassen gibt. Trotzdem tragen Transaktionen über 100 Mio. € mit knapp 42 % natürlich am meisten zum Ergebnis bei. Objekte zwischen 50 und 100 Mio. € kommen auf einen Anteil von 26,5 %. Aber auch kleinere Objekte konnten absolut betrachtet überwiegend zulegen. Lediglich im Segment 10 bis 25 Mio. € wurde mit 361 Mio. € etwas weniger investiert als im Vorjahreszeitraum (-11 %). Gerade in dieser Größenklasse könnte aufgrund der starken Nachfrage, nicht zuletzt von privaten Investoren, noch deutlich mehr umgesetzt werden, wenn ein ausreichendes Angebot vorhanden wäre.

Büroobjekte bauen ihre Dominanz aus – Nebenlagen mit höchstem Umsatzanteil

Das Interesse der Anleger an Bürohäusern ist weiterhin sehr ausgeprägt, wozu sicherlich auch die stabile Konjunktur in Deutschland beiträgt. In Verbindung mit dem sehr begrenzten Angebot an innerstädtischen Geschäftshäusern, die ebenfalls auf der Einkaufsliste ganz oben stehen, verwundert es nicht, dass Büros mit 70 % die Rangliste der Assetklassen klar anführen. Einzelhandelsimmobilien folgen mit rund 13 % auf Platz zwei und liegen knapp vor Hotels, die über 10 % zum Ergebnis beitragen. Genauso wie Büros konnten auch sie den Vorjahreswert deutlich übertreffen (+16 %) und zählen zu den Gewinnern des laufenden Jahres.
Die Nebenlagen haben bisher am meisten partizipiert und tragen rund ein Drittel zum Ergebnis bei. Verantwortlich hierfür ist auch das nicht ausreichende Angebot in den zentralen Citybereichen, sodass die Investoren ausweichen müssen. Aufgrund der außergewöhnlich guten Rahmenbedingungen der Landeshauptstadt sind sie dazu eher bereit als in vielen anderen Städten. Grundsätzlich ist aber erneut die bekannte, sehr ausgeglichene Verteilung der Investments zu beobachten. Auf Platz zwei folgt der Cityrand mit gut 29 %, der damit die Citylagen (23 %) auf den Bronzerang verweist. Aber auch die Peripherie kommt noch auf 14 %. Absolut betrachtet wurde überall mehr investiert als im Vorjahr.

Dass München bei unterschiedlichen Investoren gleichermaßen beliebt ist, zeigt sich auch daran, dass lediglich drei Käufergruppen auf zweistellige Umsatzanteile kommen. Die Spitzenposition sichern sich Equity/Real Estate Funds, die 20 % erreichen und ihre Aktivitäten in den letzten Quartalen wieder deutlich ausgeweitet haben. Mit etwas Abstand belegen Versicherungen (13 %) und Spezialfonds (knapp 11 %) die weiteren Plätze. Aber auch offene Fonds (8 %), Immobilien AGs und Staatsfonds (jeweils knapp 7 %) sowie Pensionskassen (6 %) haben absolut betrachtet erhebliche Volumina in München angelegt. Deutlich zugelegt haben vor allem ausländische Käufer, die für über die Hälfte (52 %) des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnen.

Die starke Nachfrage und der damit verbundene Wettbewerb unter den Investoren hat die Preise weiter steigen und damit die Renditen nochmals sinken lassen. Die Spitzenrendite für Büroobjekte liegt mittlerweile bei 3,85 %. Auch Geschäftshäuser in den Toplagen, das vermutlich gesuchteste Produkt in München, haben sich nochmal verteuert und erreichen Spitzenrenditen von 3,40 %. Der Druck auf Premium Logistikobjekte, die allerdings kaum im Angebot sind, hält ebenfalls an. Hier sind 5,55 % anzusetzen.

Perspektiven
„Die unverändert günstigen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments, insbesondere das Finanzierungsumfeld und fehlende Anlagealternativen, werden auch im vierten Quartal den Umsatz antreiben. Davon wird München als einer der deutschen Top-Standorte umfangreich profitieren. Dies gilt nicht zuletzt, da auch das bereits spürbar gestiegene Engagement ausländischer Anleger tendenziell noch zunehmen dürfte. Gleichzeitig stellt München nach wie vor das Lieblingsziel von Core-Investoren dar. Vor diesem Hintergrund wird das Vorjahresergebnis mit Sicherheit übertroffen werden. Sollten die aktuell im Markt befindlichen, anstehenden Transaktionen umgesetzt werden, so gehen wir von einem Gesamtumsatz von etwa 6 Mrd. € aus“, sagt Stefan Bauer.



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