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06.10.2015 Büromieten an B-Standorten festigen sich auf hohem Niveau

Die Dynamik an den Bürovermietungsmärkten der B-Standorte hat sich im ersten Halbjahr abgeschwächt – die Mieten bleiben aber auf hohem Niveau. CORPUS SIREO hat in Zusammenarbeit mit dem unabhängigen Forschungsinstitut empirica zum neunten Mal die Angebotsmieten in 14 deutschen B-Standorten untersucht. Fazit: Im 2. Quartal 2015 lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten für Büroflächen bei 8,10 Euro pro Quadratmeter und Monat und zeigen sich damit gegenüber dem Jahresende 2014 unverändert, aber gefestigt auf einem hohen Niveau.

CORPUS SIREO untersucht mit der Studie „GERMANY 21 – Regionaler Büromarktindex“ die deutschen Top-7-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sowie 14 B-Standorte (Aachen, Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg, Wiesbaden). In der aktuellen Ausgabe steht Mannheim im Blickpunkt der Analyse.

Nach einem deutlichen Anstieg der Angebotsmieten in den Jahren 2013 und 2014 verschnaufen die Vermietungsmärkte in der ersten Hälfte dieses Jahres. Die Angebotsmiete der 14 untersuchten Städte lag im Durchschnitt zur Jahresmitte 2015 bei 8,10 Euro, so dass zwar auf Jahressicht ein Anstieg von 1,3 Prozent zu registrieren ist, die Mieten aber seit Jahresbeginn 2015 stagnieren (+0,1%). Bei aller Stabilität in der Gesamtschau bleibt Bewegung in einzelnen Märkten. Während Münster oder Mainz in den ersten sechs Monaten 2015 ein Plus von knapp 6 Prozent bzw. 2 Prozent verzeichneten, drehte das Mietniveau in Aachen oder Bremen spürbar um jeweils rund 3 Prozent nach Süden. Heterogenität auch bei den Niveaus zwischen den Städten: So liegen die durchschnittlichen Angebotsmieten in einer Spanne von 6,64 Euro pro Quadratmeter in Leipzig und 9,93 Euro in Mannheim.

Abwechslungsreich sind darüber hinaus die differenzierten Entwicklungen bei Büros verschiedener Preis- bzw. Qualitätssegmente und Baualtersklassen. So war über die 14 Regionalstädte die Mietpreisentwicklung im hochwertigen, aber auch einfachen Marktsegment leicht positiv, während das mittlere Preissegment auf dem Vorjahresniveau stagnierte. Dahinter stehen jedoch durchaus abweichende Ergebnisse in einzelnen Städten, so dass, wie die detaillierte Analyse zeigt, beispielsweise auch im Segment der höherwertigen Büros in unterschiedlichen Preisklassen divergierende Trends auftreten können – die Individualität von Märkten, Lagen und einzelnen Objekten betonend.

Im Vergleich der Altersklassen haben sich die durchschnittlichen Angebotsmieten für Neubauten, definiert als Baualter unter 3 Jahren, über das Jahr 2014 hinweg bis Anfang 2015 hinein deutlich reduziert, legten jedoch im zweiten Quartal wieder zu; Mitte 2015 lag das durchschnittliche Mietniveau bei 11,81 Euro pro Quadratmeter. Merklich angezogen haben seit Jahresbeginn die Mieten in Objekten aus den 1990er und 2000er Jahren. Bei einer Durchschnittsmiete von 8,22 Euro bleibt der Abstand zu Neubauten groß. Allerdings scheint sich diese Objektklasse als Alternative zu modernsten Objekten zu etablieren, deren Mietniveau weiterhin signifikant über dem Niveau der letzten fünf Jahre liegt und somit von zahlreichen Marktteilnehmern als „teuer“ für Regionalstandorte eingeschätzt werden dürfte, so dass nach Alternativen gesucht wird.

Die Entwicklung der Angebotsmieten in den Regionalstädten korrelierte im ersten Halbjahr 2015 stark mit jener der großen Brüder: Die Top-7-Standorte verzeichneten ebenfalls Stagnation oder leicht rückläufige Angebotsmieten. Lediglich Berlin konnte im Jahresverlauf 2015 leicht zulegen (+0,7%), angeheizt von der Nachfrage in innerstädtischen Top-Lagen. Obwohl der Aufwärtstrend seit Jahren anhält, bleibt die Hauptstadt mit 11,61 Euro ein preisgünstiger Standort. Zur Jahresmitte bewegten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten der Top 7 zwischen 10,39 Euro in Köln und 15,88 Euro in München.

Fokusstadt Mannheim: Spitzenwert bei Mietsteigerungen

Mannheim als Kern der Wirtschaftsregion Rhein-Neckar verfügt über einen Büromarkt von relativ geringer Größe (2,5 Mio. Quadratmeter Bruttogeschossfläche), weist jedoch ein vergleichsweise hohes Mietniveau auf. Mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete für Büroflächen von 9,93 Euro pro Quadratmeter steht Mannheim an der Spitze der Regionalstandorte. Seit Anfang 2008 hat das Mietniveau um mehr als 18 Prozent zugenommen – ebenfalls ein Spitzenwert. Die Leerstandsquote hat sich über diesen Zeitraum von rund 7 Prozent auf nunmehr 5 Prozent reduziert.

Bei einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur aus produzierendem Gewerbe, unternehmensnahen und wissenschaftsbasierten Dienstleistern sind das Finanz- und Versicherungsgewerbe sowie IT-Dienstleister die Hauptnachfragegruppen für Büroflächen.

Derzeit durchläuft Mannheim eine Modernisierung von Teilen des Flächenbestands – zum einen durch aktuelle Projektentwicklungen in den innerstädtischen „Quadraten“, zum anderen entstehen im Zuge von Revitalisierungen zuvor gewerblich genutzter Flächen in Randlagen neue Bürostandorte, die Flächenpotentiale für die künftige Entwicklung bieten. Die Schaffung moderner Büroflächen außerhalb des Zentrums hat die Angebotsmieten in dezentralen Lagen über die letzten zwei Jahre signifikant angetrieben.

Der vollständige Bericht „Germany 21: Regionaler Büromarktindex“ steht zum kostenlosen Download bereit: www.corpussireo.com/downloads


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