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12.10.2015 Büroimmobilien-Transaktionen steigen auf 16,5 Mrd. in neun Monaten

Büroimmobilien sind mit 16,5 Milliarden Euro oder 43 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens weiterhin die stärkste Assetklasse am deutschen gewerblichen Investmentmarkt, auch wenn das Volumen im dritten Quartal nicht ganz an das des zweiten Quartals heranreichte (minus neun Prozent). Dies geht aus dem aktuellen Investmentbericht des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE hervor. Insbesondere in den Topstandorten ist der Anteil dieser Assetklasse nochmals höher. "Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 rund 3,5 Milliarden Euro oder 27 Prozent mehr in deutsche Bürohäuser investiert", sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE.

Einzeltransaktionen überwiegen

Überwiegend wurden im Bürosegment Einzeltransaktionen getätigt, darunter der Verkauf des Frankfurter Trianon und des Berliner Hauses The Q, die von CBRE begleitet wurden; nur rund ein Fünftel des Investmentvolumens entfiel auf Portfoliotransaktionen und somit leicht weniger als im Vorjahreszeitraum (27 Prozent des Gesamtvolumens). Insgesamt fanden in diesem Segment 38 Transaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro statt, darunter die Pakete Odin, welches von Credit Suisse an Orion Capital Partners ging, der Immobilienverkauf durch GE Real Estate an Kildare Partners, das pan-europäische Aqua-Portfolio von Union Investment an Amundi Real Estate sowie das Bridge-Portfolio, welches von Hatfield Philips an Apollo Global Management veräußert wurde. Weitere großvolumige Einzeltransaktionen waren u.a. der Kauf des Eurotower in Frankfurt im Rahmen eines Share-Deals für eine deutsche Pensionskasse sowie in München der Siemens Campus Neuperlach und der Elisenhof durch Axa Real Estate Investment Managers.

Noch stärker als im Vorjahreszeitraum konzentrierten sich die Akteure auf die Top 5-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München; während in den ersten drei Quartalen 2014 rund 8,5 Milliarden Euro oder 65 Prozent des Gesamtvolumens auf diese Standorte entfielen, waren es im laufenden Jahr mit 12,3 Milliarden Euro oder rund 75 Prozent deutlich mehr.

Deutscher Büromarkt sicherer Hafen für ausländische Investoren

Deutschlandweit waren ausländische Investoren für rund 48 Prozent des Investmentvolumens verantwortlich; sie investierten im Vorjahresvergleich rund 2,7 Milliarden Euro oder 51 Prozent mehr und nutzen damit die soliden Fundamentaldaten, die den deutschen Markt zu einem sicheren Anlagehafen machen, in Verbindung mit den derzeitigen Wechselkursvorteilen. Besonders stark investierten britische (2,6 Milliarden Euro) und US-amerikanische Investoren (2,2 Milliarden Euro). Neben Briten und Deutschen kauften weitere europäische Investoren Büroimmobilien für rund 1,9 Milliarden Euro ein. Insgesamt waren ausländische Investoren für 22 der 38 Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke verantwortlich. Deutsche Käufer investierten knapp 11 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum und konzentrierten sich mehr als internationale Anleger auf Einzeltransaktionen als auf großvolumige Paketkäufe.
Vor allem Asset- und Fondsmanager, die auch am gesamten gewerblichen Investmentmarkt dominierten, investierten stark in Büroimmobilien; mit 5,2 Milliarden Euro erreichten sie knapp 32 Prozent des Gesamtvolumens und investierten - u.a. durch großvolumige Paketkäufe wie das Odin-Portfolio, das Aqua-Portfolio und das GE-Portfolio - gut zwei Milliarden Euro mehr als in den ersten drei Quartalen des Vorjahres. An zweiter Stelle standen auf Käuferseite Offene Immobilien- und Spezialfonds, die mit 3,1 Milliarden Euro rund 19 Prozent Anteil am Gesamtmarkt verzeichneten. An dritter Stelle folgten börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs mit 1,8 Milliarden Euro oder 11 Prozent, denen u.a. der Kauf des Trianon in Frankfurt zuzuordnen ist. Projektentwickler und Bauträger verdreifachten das durch sie investierte Volumen gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum und investierten mit knapp 1,7 Milliarden Euro das vierthöchste Volumen nach Käufergruppen.

Anfangsrenditen geben weiter nach

"Die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien in den Investmentzentren gaben durch die ungebrochen hohe Nachfrage und dem weiter vorherrschenden Anlagedruck insbesondere seitens institutioneller Investoren bei einem weiterhin sehr stark limitierten Angebot insbesondere im Core-Segment zuletzt in fast allen Topstandorten weiter nach", so Klein. Sie erreichen mit aktuell 3,80 Prozent in Münchens Innenstadt einen neuen Tiefstwert, der gegenüber dem Vorquartal noch einmal um weitere 0,2 Prozentpunkte zurückging. Den stärksten Rückgang im Quartalsvergleich verzeichnete jedoch Berlin. In der Hauptstadt ging die Spitzenrendite in den zentralen Toplagen um 0,4 Prozentpunkte auf nunmehr 4,00 Prozent zurück und liegt damit unter dem Renditeniveau von Hamburg und Frankfurt, wo sich die Rendite auf dem Vorquartalswert von 4,10 beziehungsweise 4,40 Prozent stabilisierte. Auch in Düsseldorf zeigt sich der Anlagedruck in leicht rückläufigen Renditewerten auf aktuell 4,55 Prozent (minus 0,05 Prozentpunkte).

Durch wenig spekulativen Neubau, viel Abriss und vermehrte Umnutzung von Büroflächen in Wohnen, Studentenappartments und Hotelnutzung bei anziehender Nachfrage kommt es zu einer weiteren Verknappung von hochwertigem Büroraum in der einen oder anderen Stadt. Das treibt zum einen die Mieten von Bestandsflächen in den zentralen Lagen nach oben und sorgt zum anderen dafür, dass die nicht mehr marktfähigen Büroflächen vermehrt vom Markt genommen und diesem umgehend nach einem Refurbishment wieder zugeführt werden - eine Strategie, die auch von einigen institutionellen Investoren verfolgt wird, um so an die begehrten Core-Immobilien zu gelangen. Daher stehen auch in den Cityrandlagen der Topstandorte die Renditen zunehmend unter Druck. "Angesichts des sehr eingeschränkten Produktangebots bei Core-Immobilien in den zentralen Lagen erweitern die Investoren ihren Anlagefokus auf B-Lagen in den Bürohochburgen, sodass sich auch in diesem Segment für gut positionierte Objekte ein teilweise signifikanter Renditerückgang feststellen lässt", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Dies zeigt sich vor allem in Berlin, wo sich die Anfangsrenditen für Objekte in den nutzerseitig sehr gefragten Bürolagen innerhalb des S-Bahn-Rings parallel zu den Toplagen nach unten bewegen und derzeit bei 4,40 Prozent (minus 0,40 Prozentpunkte zum Vorjahresquartal) liegen. Aber auch in den guten Lagen innerhalb des Münchner Rings sorgt die Ausweichstrategie der Investoren für sinkende Immobilienrenditen von derzeit 4,50 Prozent (minus 0,30 Prozentpunkte).

Ausblick: Gesamtjahresvolumen übersteigt 20-Milliarden-Euro-Marke deutlich

"Für das Gesamtjahr erwarten wir ein Investmentvolumen in Büroimmobilien von deutlich über 20 Milliarden Euro, zumal noch mehrere große Transaktionen in der Pipeline sind, für die im letzten Jahresviertel das Signing stattfinden könnte. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien bleiben deutlich unter Druck, auch in den sekundären Lagen", sagt Linsin. Es zeichnet sich mehr und mehr eine Trendwende am Vermietungsmarkt in den fünf großen Büromärkten ab. Die robusten Konjunkturdaten und die gestiegene Zuversicht der Unternehmen spiegelt sich entsprechend in höheren Vermietungsumsätzen wider. Der Vermietungsmarkt kommt ungeachtet der Griechenlandkrise oder der Konjunkturschwäche in China in Schwung und folgt dem sehr dynamischen Investmentmarkt hierzulande. "Auch B-Standorte rücken zunehmend in den Fokus der Investoren, da sich hier die positive und solide Wirtschaftsentwicklung ebenfalls niederschlägt, im Vergleich zu den großen Investmentzentren jedoch noch höhere Renditen erzielt werden können", so Klein.
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