13.10.2015 Investmentmarkt Köln erreicht neue Liga
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,27 Mrd. € erreicht der Kölner Investmentmarkt zum Ende des dritten Quartals ein Ergebnis auf dem Niveau des Boomjahres 2007, das die Resultate aus den vergangenen Jahren um ein Vielfaches übertrifft. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Investmentvolumen aus Einzeldeals mehr als verdoppelt und liegt nun bei 946 Mio. €“, so Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Noch stärker fiel die Steigerung bei Portfoliodeals aus, die ihr Ergebnis mehr als verachtfachten und auf 323 Mio. € kommen. Gleichzeitig konnten sie ihren Anteil am Gesamtvolumen auf gut 25 % steigern. Gründe für dieses außergewöhnliche Gesamtresultat sind neben einer höheren Anzahl an Deals vor allem mehrere Transaktionen im dreistelligen Bereich.“ Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt nun bei 23,5 Mio. €, was für Köln ein vergleichsweiser hoher Wert ist.
Die Größenklassenverteilung zeigt ein für den Kölner Investmentmarkt eher ungewöhnliches Bild: Da hier großvolumige Investmentobjekte häufig Mangelware sind, dominieren meist die kleinen und mittleren Abschlüsse die Verteilung. Zum Ende des dritten Quartals 2015 aber wurden bereits vier Transaktionen jenseits der 100-Mio.-€-Schwelle registriert, sodass diese mit 57 % für mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumen verantwortlich zeichnen. Obwohl in den kleineren Segmenten ähnlich viele Deals wie im Vergleichszeitraum abgeschlossen wurden, fallen ihre Anteile entsprechend deutlich geringer aus. Mit knapp 19 % folgen Abschlüsse zwischen 10 und 25 Mio. € und mit etwas Abstand dahinter die kleinste Klasse bis 10 Mio. € mit gut 10 %. Einstellige Anteile entfallen auf die Segmente 25 bis 50 Mio. € (knapp 9 %) und 50 bis 100 Mio. € (5 %).
Mit fast 88 % wurde der Großteil des Transaktionsvolumens in den ersten neun Monaten des Jahres in Einzelhandels- und Büroobjekte investiert. Dabei konnten sich erstere mit gut 45 % knapp an die Spitze der Verteilung setzen und verbuchen ein beeindruckendes Plus von fast 36 Prozentpunkten. Sowohl der Verkauf des Kaufhof-Portfolios, zu dem auch das Objekt in der Hohe Straße gehört, als auch des Hürth-Parks zeigen hier Wirkung. Gut 42 % der Investitionen floss in Büroobjekte, die somit anteilig ein leichtes Minus von fast 10 Prozentpunkten verzeichnen. Entsprechend entfallen nur sehr geringe Anteile auf die weiteren Assetklassen Logistik und Hotel mit jeweils gut 2 %.
Citylagen am beliebtesten – Renditen sinken weiter
Die Citylagen behalten ihre Führungsposition und können ihren Anteil am Transaktionsvolumen noch um 3 Prozentpunkte auf fast 43 % steigern. Auf den zweiten Rang schiebt sich der Cityrand mit gut 30 % (+7 Prozentpunkte), der von zwei großvolumigen Bürotransaktionen in den Marktzonen Kalk/Mülheim und Ehrenfeld/Braunsfeld profitiert. Weniger umfangreich wurde hingegen in die Nebenlagen investiert, sodass diese nach einem außergewöhnlich guten Ergebnis 2014 gut 9 Prozentpunkte einbüßen und rund 26 % erreichen. In der Peripherie wurden bisher nur wenige Transaktionen erfasst.
Mit gut 27 % führen Immobilien AGs/REITs die Verteilung der Investments nach Käufergruppen mit Abstand an, nachdem sie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum kaum in Erscheinung traten. Hintergrund ist neben einigen kleineren Deals vor allem ihre Beteiligung am Kauf des Kaufhof-Pakets. Dahinter folgen offene Fonds mit knapp 17 %, die mit dem Hürth-Park ebenfalls an einem großvolumigen Deal beteiligt waren. Den Anschlussplatz belegen Investment/Asset Manager (15,5 %), und dahinter folgen Pensionskassen mit 12 %. Die sonst in Köln starken privaten Anleger generierten in den ersten neun Monaten lediglich 5 % des Investitionsvolumens. Sie zeichnen auch in diesem Jahr vor allem für eine Reihe kleinerer Investments verantwortlich, die aufgrund der bereits erwähnten großen Abschlüsse nur einen geringen prozentualen Wert ausmachen.
Der aktuelle Nachfrageboom wirkt sich entsprechend auf die erzielbaren Spitzenrenditen der verschiedenen Objektarten aus. So wurden für alle Assetklassen sinkende Renditen registriert. Für Büroobjekte in Top-Lagen werden mittlerweile 4,50 % erzielt, was einem Minus von 35 Basispunkten verglichen mit dem Vorjahreszeitpunkt entspricht. Einen Rückgang in gleicher Höhe verbuchte auch die Spitzenrendite für Geschäftshäuser, die nun bei 3,80 % liegt. Am deutlichsten nachgegeben hat jedoch die Rendite für Logistikobjekte mit einem Minus von 90 Basispunkten auf 5,60 %.
Perspektiven
„Dass der Kölner Investmentmarkt zum Jahresende mit Abstand eins seiner besten Ergebnisse erzielen wird, steht bereits jetzt außer Frage. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass auch im vierten Quartal noch großvolumige Investmenttransaktionen stattfinden werden, die das Gesamtergebnis nah an das Allzeithoch von 2007 bringen könnten. Ob sogar ein neuer Rekord erreicht und die 2-Mrd.-€-Schwelle übertroffen werden kann, bleibt abzuwarten. Besonders ausländische Investoren zeigen reges Interesse an der Domstadt und werden weiterhin einen großen Anteil zum Investmentvolumen beitragen“, prognostiziert Jens Hoppe.
„Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Investmentvolumen aus Einzeldeals mehr als verdoppelt und liegt nun bei 946 Mio. €“, so Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Noch stärker fiel die Steigerung bei Portfoliodeals aus, die ihr Ergebnis mehr als verachtfachten und auf 323 Mio. € kommen. Gleichzeitig konnten sie ihren Anteil am Gesamtvolumen auf gut 25 % steigern. Gründe für dieses außergewöhnliche Gesamtresultat sind neben einer höheren Anzahl an Deals vor allem mehrere Transaktionen im dreistelligen Bereich.“ Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt nun bei 23,5 Mio. €, was für Köln ein vergleichsweiser hoher Wert ist.
Die Größenklassenverteilung zeigt ein für den Kölner Investmentmarkt eher ungewöhnliches Bild: Da hier großvolumige Investmentobjekte häufig Mangelware sind, dominieren meist die kleinen und mittleren Abschlüsse die Verteilung. Zum Ende des dritten Quartals 2015 aber wurden bereits vier Transaktionen jenseits der 100-Mio.-€-Schwelle registriert, sodass diese mit 57 % für mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumen verantwortlich zeichnen. Obwohl in den kleineren Segmenten ähnlich viele Deals wie im Vergleichszeitraum abgeschlossen wurden, fallen ihre Anteile entsprechend deutlich geringer aus. Mit knapp 19 % folgen Abschlüsse zwischen 10 und 25 Mio. € und mit etwas Abstand dahinter die kleinste Klasse bis 10 Mio. € mit gut 10 %. Einstellige Anteile entfallen auf die Segmente 25 bis 50 Mio. € (knapp 9 %) und 50 bis 100 Mio. € (5 %).
Mit fast 88 % wurde der Großteil des Transaktionsvolumens in den ersten neun Monaten des Jahres in Einzelhandels- und Büroobjekte investiert. Dabei konnten sich erstere mit gut 45 % knapp an die Spitze der Verteilung setzen und verbuchen ein beeindruckendes Plus von fast 36 Prozentpunkten. Sowohl der Verkauf des Kaufhof-Portfolios, zu dem auch das Objekt in der Hohe Straße gehört, als auch des Hürth-Parks zeigen hier Wirkung. Gut 42 % der Investitionen floss in Büroobjekte, die somit anteilig ein leichtes Minus von fast 10 Prozentpunkten verzeichnen. Entsprechend entfallen nur sehr geringe Anteile auf die weiteren Assetklassen Logistik und Hotel mit jeweils gut 2 %.
Citylagen am beliebtesten – Renditen sinken weiter
Die Citylagen behalten ihre Führungsposition und können ihren Anteil am Transaktionsvolumen noch um 3 Prozentpunkte auf fast 43 % steigern. Auf den zweiten Rang schiebt sich der Cityrand mit gut 30 % (+7 Prozentpunkte), der von zwei großvolumigen Bürotransaktionen in den Marktzonen Kalk/Mülheim und Ehrenfeld/Braunsfeld profitiert. Weniger umfangreich wurde hingegen in die Nebenlagen investiert, sodass diese nach einem außergewöhnlich guten Ergebnis 2014 gut 9 Prozentpunkte einbüßen und rund 26 % erreichen. In der Peripherie wurden bisher nur wenige Transaktionen erfasst.
Mit gut 27 % führen Immobilien AGs/REITs die Verteilung der Investments nach Käufergruppen mit Abstand an, nachdem sie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum kaum in Erscheinung traten. Hintergrund ist neben einigen kleineren Deals vor allem ihre Beteiligung am Kauf des Kaufhof-Pakets. Dahinter folgen offene Fonds mit knapp 17 %, die mit dem Hürth-Park ebenfalls an einem großvolumigen Deal beteiligt waren. Den Anschlussplatz belegen Investment/Asset Manager (15,5 %), und dahinter folgen Pensionskassen mit 12 %. Die sonst in Köln starken privaten Anleger generierten in den ersten neun Monaten lediglich 5 % des Investitionsvolumens. Sie zeichnen auch in diesem Jahr vor allem für eine Reihe kleinerer Investments verantwortlich, die aufgrund der bereits erwähnten großen Abschlüsse nur einen geringen prozentualen Wert ausmachen.
Der aktuelle Nachfrageboom wirkt sich entsprechend auf die erzielbaren Spitzenrenditen der verschiedenen Objektarten aus. So wurden für alle Assetklassen sinkende Renditen registriert. Für Büroobjekte in Top-Lagen werden mittlerweile 4,50 % erzielt, was einem Minus von 35 Basispunkten verglichen mit dem Vorjahreszeitpunkt entspricht. Einen Rückgang in gleicher Höhe verbuchte auch die Spitzenrendite für Geschäftshäuser, die nun bei 3,80 % liegt. Am deutlichsten nachgegeben hat jedoch die Rendite für Logistikobjekte mit einem Minus von 90 Basispunkten auf 5,60 %.
Perspektiven
„Dass der Kölner Investmentmarkt zum Jahresende mit Abstand eins seiner besten Ergebnisse erzielen wird, steht bereits jetzt außer Frage. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass auch im vierten Quartal noch großvolumige Investmenttransaktionen stattfinden werden, die das Gesamtergebnis nah an das Allzeithoch von 2007 bringen könnten. Ob sogar ein neuer Rekord erreicht und die 2-Mrd.-€-Schwelle übertroffen werden kann, bleibt abzuwarten. Besonders ausländische Investoren zeigen reges Interesse an der Domstadt und werden weiterhin einen großen Anteil zum Investmentvolumen beitragen“, prognostiziert Jens Hoppe.
