15.10.2015 Neuer Umsatzrekord bei Retail-Investments
Das bereits im ersten Halbjahr zu beobachtende Feuerwerk an Retail Investments hat sich auch im dritten Quartal nahtlos fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von 14,01 Mrd. € wurde ein neuer Neunmonatsrekord aufgestellt und das bereits sehr gute Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt. Die ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um rund 80 % übertroffen. Stark überproportional zugelegt haben Paketverkäufe, die sich mit einem Umsatz von 7,88 Mrd. € mehr als verdreifacht haben“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Zu den wichtigsten Portfoliodeals gehörten der Weiterverkauf eines Großteils der Kaufhof-Immobilien, die Übernahme von Corio durch Klépierre sowie ein anteiliger Verkauf der mfi an Canada Pension Plan. Auf Portfolios entfallen damit 56 % des Umsatzes. Aber auch Einzeldeals haben um 47 % auf 6,13 Mrd. € zugelegt und das zweitbeste jemals registrierte Resultat erreicht. Hierzu beigetragen haben nicht zuletzt 11 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich.
Auch an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) wurde mit gut 3,94 Mrd. € ein neues Allzeithoch beim Investmentumsatz registriert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg um 85 %. Lediglich München mit 552 Mio. € (-7 %) und Hamburg mit 201 Mio. € (-61 %) mussten Umsatzrückgänge hinnehmen. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Berlin mit gut 1,33 Mrd. € (+214 %), was auch auf umfangreich in Ansatz gebrachte anteilige Portfolioverkäufe zurückzuführen ist. Aber auch in Düsseldorf mit 860 Mio. € (+108 %), Köln mit 577 Mio. € (+1.173 %) und Frankfurt mit 417 Mio. € (+201 %) wurden sehr deutliche Umsatzzuwächse erfasst.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind bei den Nutzungsarten erhebliche Verschiebungen zu beobachten, wofür vor allem die großen Portfoliotransaktionen verantwortlich sind. Zwar haben sich Fach– und Supermärkte mit knapp 32 % Umsatzanteil erneut an die Spitze gesetzt, trotzdem aber fast 18 Prozentpunkte eingebüßt. Nur knapp dahinter folgen bereits Shopping Center mit gut 30 %, was unter anderem auf große Paketverkäufe zurückzuführen ist. Auf dem dritten Rang folgen dann mit jeweils gut 19 % nahezu gleichauf Kaufhäuser, die bedingt durch den Kaufhof-Deal spürbar an Bedeutung gewonnen haben, sowie innerstädtische Geschäftshäuser. Insgesamt ist damit eine deutlich homogenere Verteilung auf die unterschiedlichen Objektarten zu verzeichnen als in den Vorjahren.
Immobilien AGs klar in Führung, Spitzenrenditen haben weiter nachgegeben
Aufgrund der milliardenschweren Portfolioverkäufe haben Immobilien AGs/REITs die Führung der am Investmentumsatz beteiligten Anlegergruppen übernommen. Insgesamt kommen sie auf einen Anteil von gut 27 %. Den zweiten Platz haben sich Spezialfonds gesichert, die fast 16 % zum Ergebnis beitragen. Auf dem Bronzerang folgen Pensionskassen, die über 12 % des Volumens investiert haben. Ein zweistelliger Umsatzanteil entfällt darüber hinaus noch auf Equity/Real Estate Funds, die für knapp 11 % verantwortlich zeichnen. Vervollständigt wird das Führungsquintett von Investment/Asset Managern, die mit rund 9 % am Resultat beteiligt sind. Dass gerade auch ausländische Käufer großes Interesse an Deutschland haben, zeigt sich daran, dass ihr Umsatzanteil erheblich zugelegt hat und aktuell bei 56 % liegt. Vor allem das Portfoliosegment wurde von ihnen dominiert. Hier erreichen sie 78 % des Gesamtvolumens. Dagegen fällt ihr Anteil bei Einzeldeals mit 28 % fast schon bescheiden aus.
Wie auch in anderen Assetklassen führt die starke Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot im Core-Segment zu weiter sinkenden Netto-Spitzenrenditen. Für Highstreet-Objekte sind in München, weiterhin unangefochten in Führung, 3,40 % anzusetzen. Auf den zweiten Platz hat sich mittlerweile Berlin mit 3,70 % geschoben und damit Hamburg mit 3,75 % auf Rang drei verdrängt. An den übrigen großen Standorten, Frankfurt, Düsseldorf und Köln sind aktuell Spitzenrenditen von 3,80 % zu verzeichnen.
Auch bei den übrigen Objektarten zeigt die Tendenz weiter nach unten. Dies gilt insbesondere für die von vielen Investoren gesuchten Shopping Center, bei denen die Spitzenrendite in den letzten drei Quartalen um 40 Basispunkte auf jetzt 4,20 % gesunken ist. Eine ähnliche Entwicklung ist im Fachmarktsegment zu beobachten. Für attraktive Fachmarktzentren können Spitzenrenditen von 5,50 % erzielt werden und einzelne Fachmärkte in guten Lagen werden mit etwa 5,80 % gehandelt.
Perspektiven
„Die trotz einiger Störfeuer sehr guten und stabilen konjunkturellen Rahmenbedingungen lassen deutsche Einzelhandelsinvestments sowohl für nationale als auch internationale Investoren weiter sehr attraktiv erscheinen. Dies gilt insbesondere in Verbindung mit dem unverändert positiven Finanzierungs- und Zinsumfeld. Vor diesem Hintergrund spricht sehr viel dafür, dass auch im Schlussquartal ein hohes Transaktionsvolumen zu erwarten ist. Ob im Gesamtjahr der Umsatzrekord von 2006 übertroffen werden kann, bleibt aber noch abzuwarten und hängt nicht zuletzt davon ab, ob in den letzten drei Monaten noch einige größere Portfolios verkauft werden“, so Piotr Bienkowski.
„Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um rund 80 % übertroffen. Stark überproportional zugelegt haben Paketverkäufe, die sich mit einem Umsatz von 7,88 Mrd. € mehr als verdreifacht haben“, erläutert Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Zu den wichtigsten Portfoliodeals gehörten der Weiterverkauf eines Großteils der Kaufhof-Immobilien, die Übernahme von Corio durch Klépierre sowie ein anteiliger Verkauf der mfi an Canada Pension Plan. Auf Portfolios entfallen damit 56 % des Umsatzes. Aber auch Einzeldeals haben um 47 % auf 6,13 Mrd. € zugelegt und das zweitbeste jemals registrierte Resultat erreicht. Hierzu beigetragen haben nicht zuletzt 11 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich.
Auch an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) wurde mit gut 3,94 Mrd. € ein neues Allzeithoch beim Investmentumsatz registriert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg um 85 %. Lediglich München mit 552 Mio. € (-7 %) und Hamburg mit 201 Mio. € (-61 %) mussten Umsatzrückgänge hinnehmen. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Berlin mit gut 1,33 Mrd. € (+214 %), was auch auf umfangreich in Ansatz gebrachte anteilige Portfolioverkäufe zurückzuführen ist. Aber auch in Düsseldorf mit 860 Mio. € (+108 %), Köln mit 577 Mio. € (+1.173 %) und Frankfurt mit 417 Mio. € (+201 %) wurden sehr deutliche Umsatzzuwächse erfasst.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind bei den Nutzungsarten erhebliche Verschiebungen zu beobachten, wofür vor allem die großen Portfoliotransaktionen verantwortlich sind. Zwar haben sich Fach– und Supermärkte mit knapp 32 % Umsatzanteil erneut an die Spitze gesetzt, trotzdem aber fast 18 Prozentpunkte eingebüßt. Nur knapp dahinter folgen bereits Shopping Center mit gut 30 %, was unter anderem auf große Paketverkäufe zurückzuführen ist. Auf dem dritten Rang folgen dann mit jeweils gut 19 % nahezu gleichauf Kaufhäuser, die bedingt durch den Kaufhof-Deal spürbar an Bedeutung gewonnen haben, sowie innerstädtische Geschäftshäuser. Insgesamt ist damit eine deutlich homogenere Verteilung auf die unterschiedlichen Objektarten zu verzeichnen als in den Vorjahren.
Immobilien AGs klar in Führung, Spitzenrenditen haben weiter nachgegeben
Aufgrund der milliardenschweren Portfolioverkäufe haben Immobilien AGs/REITs die Führung der am Investmentumsatz beteiligten Anlegergruppen übernommen. Insgesamt kommen sie auf einen Anteil von gut 27 %. Den zweiten Platz haben sich Spezialfonds gesichert, die fast 16 % zum Ergebnis beitragen. Auf dem Bronzerang folgen Pensionskassen, die über 12 % des Volumens investiert haben. Ein zweistelliger Umsatzanteil entfällt darüber hinaus noch auf Equity/Real Estate Funds, die für knapp 11 % verantwortlich zeichnen. Vervollständigt wird das Führungsquintett von Investment/Asset Managern, die mit rund 9 % am Resultat beteiligt sind. Dass gerade auch ausländische Käufer großes Interesse an Deutschland haben, zeigt sich daran, dass ihr Umsatzanteil erheblich zugelegt hat und aktuell bei 56 % liegt. Vor allem das Portfoliosegment wurde von ihnen dominiert. Hier erreichen sie 78 % des Gesamtvolumens. Dagegen fällt ihr Anteil bei Einzeldeals mit 28 % fast schon bescheiden aus.
Wie auch in anderen Assetklassen führt die starke Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot im Core-Segment zu weiter sinkenden Netto-Spitzenrenditen. Für Highstreet-Objekte sind in München, weiterhin unangefochten in Führung, 3,40 % anzusetzen. Auf den zweiten Platz hat sich mittlerweile Berlin mit 3,70 % geschoben und damit Hamburg mit 3,75 % auf Rang drei verdrängt. An den übrigen großen Standorten, Frankfurt, Düsseldorf und Köln sind aktuell Spitzenrenditen von 3,80 % zu verzeichnen.
Auch bei den übrigen Objektarten zeigt die Tendenz weiter nach unten. Dies gilt insbesondere für die von vielen Investoren gesuchten Shopping Center, bei denen die Spitzenrendite in den letzten drei Quartalen um 40 Basispunkte auf jetzt 4,20 % gesunken ist. Eine ähnliche Entwicklung ist im Fachmarktsegment zu beobachten. Für attraktive Fachmarktzentren können Spitzenrenditen von 5,50 % erzielt werden und einzelne Fachmärkte in guten Lagen werden mit etwa 5,80 % gehandelt.
Perspektiven
„Die trotz einiger Störfeuer sehr guten und stabilen konjunkturellen Rahmenbedingungen lassen deutsche Einzelhandelsinvestments sowohl für nationale als auch internationale Investoren weiter sehr attraktiv erscheinen. Dies gilt insbesondere in Verbindung mit dem unverändert positiven Finanzierungs- und Zinsumfeld. Vor diesem Hintergrund spricht sehr viel dafür, dass auch im Schlussquartal ein hohes Transaktionsvolumen zu erwarten ist. Ob im Gesamtjahr der Umsatzrekord von 2006 übertroffen werden kann, bleibt aber noch abzuwarten und hängt nicht zuletzt davon ab, ob in den letzten drei Monaten noch einige größere Portfolios verkauft werden“, so Piotr Bienkowski.
