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19.10.2015 Berlin wächst über sich hinaus

„Berlin wächst über sich hinaus“: Der ZIEGERT-Wohneigentumsreport 2015/16 zeigt, wohin die Reise auf Deutschlands größtem Wohnungsmarkt geht, und gibt Hinweise auf zukünftige Entwicklungspotenziale. Ein Ergebnis: Berlin braucht mehr Eigentumswohnungen im Preissegment bis maximal 3.000 Euro je Quadratmeter. „Mehr als 90 Prozent der Gesuche betreffen das Segment bis 3.000 Euro je Quadratmeter, und zwar in allen Berliner Bezirken“, sagt Nikolaus Ziegert. „Dank der günstigen Zinsen und mittels intelligenter Finanzierungen sind für viele Berliner aber auch leicht höhere Preise zu stemmen.“ Gute Chancen, preiswertes Eigentum zu finden, sieht Ziegert vor allem in Neukölln, Tempelhof, in Charlottenburg nördlich der Bismarckstraße sowie in Pankow und Köpenick.

Politik agiert einseitig

Generell ist die Bedeutung des Eigentumssegments deutlich gewachsen. Im ersten Halbjahr 2015 lagen die Wohnungsverkäufe um 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Die Priorität der Politik liegt zwar nach wie vor auf der Förderung des Mietwohnungsbaus, obwohl Miete in einer wachsenden Stadt nicht nachhaltig ist“, beschreibt Ziegert diesen Widerspruch. Zudem sei der Kauf einer Wohnung in Berlin heute deutlich günstiger als die Aufwendungen für eine gleichwertige Mietwohnung. Nach Berechnungen von Prof. Michael Voigtländer vom IW Köln liegen die Selbstnutzerkosten einer 100 Quadratmeterwohnung aktuell unter 4.000 Euro im Jahr, während Mieter mit mehr als 8.000 Euro jährlich rechnen müssen. Ziegert schätzt, dass sich für etwa 25 Prozent der Berliner Mieterhaushalte der Wechsel ins Eigentum lohnen würde.

Chinesen und Russen, aber vor allem Israelis und Schweizer

Die internationale Nachfrage hat sich bei Berlins größtem Makler in den vergangenen Monaten deutlich diversifiziert. Neue Käufergruppen wie beispielsweise chinesische Geschäftsleute bereichern den Berliner Markt, ohne ihn jedoch zu dominieren. „600 Meter vom Brandenburger Tor entfernt haben wir beispielsweise vier von 64 Wohnungen an Schweizer Interessenten verkauft, ferner an Australier, Chinesen, Russen, Italiener, Briten, Franzosen, Spanier, Luxemburger und Amerikaner, so dass wir dort insgesamt auf einen internationalen Anteil von 40 Prozent kommen." Darüber hinaus gebe es Käufergruppen, die bislang kaum jemand auf den Zettel habe. "Neuseeländer und Schweden kaufen in Friedrichshain gern preiswerten Neubau. Und nicht zu vergessen, die vielen jungen Israelis, die seit zwei, drei Jahren vermehrt nach Berlin kommen.“ Im vergangenen Jahr hat Ziegert Käufer aus 57 unterschiedlichen Nationen gezählt, wobei sich die internationale Nachfrage vor allem in den Innenstadtbezirken konzentriert.

Ein bisschen mehr Luxus

Die Zahl der Transaktionen über 5.000 Euro je Quadratmeter ist 2014 auf 457 um 46,5 Prozent gewachsen. „Ein Teil der Effekte geht auf steigende Neubauverkäufe und höhere Marktpreise zurück“, sagt Ziegert. „Speziell um 5.000 Euro gibt es inzwischen eine ganze Reihe an Angeboten, deren Ausstattungsmerkmale zwar einen gehobenen Standard aufweisen, aber noch längst kein Luxus sind. Der Anstieg der Luxusnachfrage dürfte somit etwas geringer sein als es auf dem Papier scheint.“

Die Nachfrage nach teuren Wohnungen ist laut Ziegert derzeit auf die gefragten Lagen von Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Schöneberg, Zehlendorf, Charlottenburg und Wilmersdorf konzentriert. „Außerhalb dieser Gebiete sehen wir Anzeichen für einen Angebotsüberhang bei Wohnungen von über 4.500 Euro je Quadratmeter“, sagt Ziegert. „Die Grenze lässt sich zwar nicht genau ziehen. Fest steht aber: höherpreisige Projekte haben es vergleichsweise schwer, sofern sie nicht über exklusive Merkmale verfügen und die jeweilige Zielgruppe nicht erreicht wird.“ Damit steige zugleich die Nachfrage nach einem innovativen Marketing.
Positive Nachricht für die Entwickler von Eigentumswohnungen in Berlin: Die Gruppe der Besserverdiener entwickelt sich dynamisch. So ist der Anteil der Haushalte, die mehr als 3.200 Euro verdienen von elf Prozent im Jahr 2005 auf 16 Prozent im Jahr 2013 gewachsen.



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