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22.10.2015 AENGEVELT analysiert zunehmende Dynamik am Büromarkt Leipzig

Nach verhaltenem Jahresauftakt dynamisiert sich der Leipziger Büromarkt zunehmend, so dass nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in den ersten drei Quartalen 2015 ein Büroflächenumsatz von rd. 74.000 m² erzielt wurde. Dieses Ergebnis liegt nahezu ein Drittel über dem Wert des Vorjahreszeitraums (I.-III. Q 2014: rd. 56.000 m²) und auch rd. 12% über dem jüngsten Dekaden-Mittel (2005-2014: Ø 66.000 m², jeweils I.-III. Quartal).

„Leipzig zeigt weiterhin ein solides Wachstum. Die geringe Neubauquote sowie die Herausforderungen der aktuellen Migrationswelle befördern den kontinuierlichen Leerstandsabbau. Dabei bleiben die Mietwerte aus Sicht der Unternehmen im bundesweiten Vergleich ausgesprochen moderat – ein wichtiges Plus der Stadt hinsichtlich Unternehmens-Neugründungen und -Ansiedlungen“, erläutert Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, das Analyseergebnis.

Prognose 2015

• Angesichts der anziehenden Marktdynamik – auch im Bereich großflächigerer Mietabschlüsse > 1.000 m², auf die in den ersten neun Monaten 2015 rd. 50% der Flächenumsätze entfielen - prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das Gesamtjahr 2015 einen Büroflächenumsatz von mindestens 85.000 m² (2014: 80.000 m²).
• Die realisierte Spitzenmiete verbleibt angesichts eines nur geringen Angebots moderner innerstädtischer Büroflächen bei EUR 12,00/m².
• Bis Ende 2015 wird der Büroflächenleerstand auf rd. 390.000 m² bzw. 11,6% des Gesamtbestandes von rd. 3,37 Mio. m² abschmelzen (Ende 2014: 435.000 m² bzw. 12,9%). Dabei sinkt der marktfähige Angebotsüberhang gemäß ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) unter 90.000 m² Bürofläche bzw. 2,7% des Flächenbestandes.

Dienstleister dominierende Nachfragegruppe

• In den ersten neun Monaten des Jahres 2015 dominierten weiterhin unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister mit 32.500 m² bzw. einem Anteil von 44% am gesamten Büroflächenumsatz.
• Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen kontrahierten rd. 20% des Flächenumsatzes bzw. rd. 15.000 m² Bürofläche.
• Die sonstigen Nachfrager, denen auch Produzenten und Versorgungs- und Handelsunternehmen zugeordnet sind, generierten 13.000 m² bzw. 18% des Büroflächenumsatzes.
• Etwas stärker wurden Finanzdienstleister und Versicherungen mit rd. 9.000 m² oder 12%.
• Gering blieben die durch Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten Flächenumsätze mit rd. 4.600 m² bzw. gut 6%.

Umsatz nach Lagen: City und City-Rand dominieren
• Auf die kompakte Innenstadt (City innerhalb des Rings) entfielen seit Jahresbeginn 2015 rd. 17.000 m² bzw. 23% des Büroflächenumsatzes.
• Der größte Anteil am Büroflächenumsatz wurde mit 57% bzw. rd. 42.000 m² in den direkt angrenzenden City-Randlagen kontrahiert.
• Die weitere Innenstadt trug 8% bzw. 6.000 m² zum Umsatz bei.
• Auf den Außenbereich entfielen rd. 8.000 m² (11%), auf das direkte Flughafenumfeld rd. 750 m² (1%).

Rückgang der Leerstände und zunehmende Alterung
• Die Büroflächenleerstände sinken weiter und betragen Ende September 2015 nur noch rd. 400.000 m² (Leerstandsquote 11,9%). Davon sind nach ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-IndeX) nach Abzug der Fluktuationsreserve (84.000 m²) und der strukturellen Leerstände (ca. 225.000 m²) nur noch etwa 91.000 m² als gut marktgängiger Angebotsüberhang zu bewerten. 2015 werden voraussichtlich noch ca. 7.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt, die jedoch bereits vollständig disponiert sind. Auch für 2016 und 2017 zeichnen sich zum jetzigen Zeitpunkt keine markanten Bürofertigstellungen ab, so dass Nettoabsorptionen durch neu zuziehende bzw. gegründete Unternehmen zu weiterem Leerstandsabbau führen.

Mieten stagnieren qualitätsbedingt

• Dank des anhaltenden Flächenbedarfs erholte sich die mittlere Miete der Gesamtstadt auf EUR 7,00/m².
• Während die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht um EUR 0,50 auf EUR 12,-/m² nachgegeben hat, stieg die mittlere Miete in City-Lagen deutlich von EUR 8,60/m² auf EUR 9,70/m² an.
• Der direkt angrenzende, vermietungsstarke Cityrand liegt mit EUR 6,44 /m² bereits deutlich darunter.

Ausblick

• Die auch aufgrund vergleichsweise hoher Leerstande älterer Flächen günstigen Büromieten begünstigen Unternehmenszuzüge bzw. –expansionen, bieten Startups ideale Rahmenbedingungen und erleichtern der Stadt den Umgang mit der aktuellen Flüchtlingswelle.
• Verwaltungen und stadtnahe Unternehmen modernisieren ihre Flächen aktiv, werden aber mit dem mehr oder weniger gleichbleibenden Anteil großer eigengenutzter Flächen in den Büroflächenumsätzen nicht ausgewiesen. Unter anderem dadurch wird die ökonomische Aktivität des lebendigen Regionalzentrums Leipzig in den Bürovermietungszahlen weniger sichtbar, als sie tatsächlich ist.



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