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06.11.2015 Weiterhin stabile Konditionen für Mieter und Investoren in Deutschland

Deutschland verzeichnet für Mieter und Investoren weiterhin stabile Konditionen. Das ist eine der zentralen Aussagen des RICS Global Commercial Property Monitor für das dritte Quartal 2015. Die wichtigsten Umfrageergebnisse für Deutschland in Stichworten:

Mietmarkt Deutschland

• Der Occupier Sentiment Index (OSI)** bleibt mit +19 positiv, auch wenn der aktuelle Wert etwas unter +26 aus dem zweiten Quartal liegt.
• Die Mieternachfrage hat sich in allen Marktbereichen in einem soliden Tempo erhöht, wobei Büroimmobilien den stärksten Anstieg für das zweite Quartal in Folge verzeichnen.
• Das Angebot hat sich bei Büroimmobilien leicht erhöht und ist im Durchschnitt für Industrie- und Einzelhandelsimmobilien konstant geblieben. Auch die Anreizpakete der Vermieter blieben in diesem Quartal wertmäßig stabil.
• Es ist davon auszugehen, dass die Mieten in allen Marktsegmenten über die nächsten drei und 12 Monate steigen werden. Hier wird erwartet, dass die Premium-Marktbereiche die stärksten Steigerungen verzeichnen werden.

Investmentmarkt Deutschland

• Der Investment Sentiment Index (ISI)* zeigt mit +46 an, dass die Steigerung weiterhin mit hohem Tempo voranschreitet.
• Die Investorennachfrage hat im gesamten Markt stark zugenommen.
• Das Angebot an Immobilien, die zum Verkauf stehen, ist im Quartal gesunken und damit setzt sich die Entwicklung fort, die in allen Surveys seit Beginn der Ehebung auch im dritten Quartal 2014 zu beobachten war.
• Dementsprechend wird erwartet, dass die Kapitalwerte in allen Bereichen kurzfristig wie auch im kommenden Jahr steigen werden.
• Dennoch empfinden 65 Prozent der Befragten Gewerbeimmobilien als derzeit teuer und 43 Prozent sind der Ansicht, der Markt befinde sich an einem Höhepunkt im Zyklus.

Jens Giere MRICS, Vorsitzender der Professional Group Commercial Property der RICS Deutschland: „Dass der Occupier Sentiment Index hinter dem Investment Sentiment Index zurück bleibt, lässt ahnen, dass auch in Deutschland die Bäume nicht in den Himmel wachsen werden. Dennoch hat auch der hiesige Markt noch Potenziale zu bieten, was die Investoren durchaus zu schätzen wissen. Nicht zuletzt ist diese Marktentwicklung dem geschuldet, dass attraktive Alternativanlagen rar sind. Den Marktteilnehmern wird allerdings durchaus bewusst, dass die Luft in den immer noch bevorzugten Big-Seven Städten dünner wird. Das führt zwischenzeitlich dazu, dass Anlagechancen an Standorten wie zum Beispiel Leipzig ebenfalls seltener werden. Die Untersuchung von sozio-demographischen Rahmendaten und eine differenzierte Betrachtung der unterschiedlichen Lagequalitäten innerhalb der gesuchten B-Standorte wird daher immer wichtiger.“

Internationale Ergebnisse

Da der Gewerbeimmobilienmarkt das gemischte Gesamtbild der Weltwirtschaft nachzeichnet, spiegelt er auch die unterschiedliche Stimmungslage der globalen Investoren- und Nutzermärkte wider. Die Stimmung in Portugal, Irland und Japan ist besonders positiv, während China, Russland und Brasilien Beispiele für die Schwäche der Schwellenmärkte sind.

In Irland ist die gesteigerte Zuversicht angesichts der dynamischen Wirtschaft keine Überraschung. Dort stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2014 um etwa fünf Prozent, während die anhaltende Erholung der letzten 18 Monate in Portugal auch die Prognosen für den Immobilienmarkt beflügelt. Zusätzlich gaben die Umfrageteilnehmer in beiden Ländern an, dass sich die Verfügbarkeit von Krediten in den letzten Quartalen stetig verbessert hat. Ursache hierfür ist die weiterhin lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank.

In Japan sind die Wirtschaftstrends wechselhaft, in der Branche für Industrieimmobilien sorgen allerdings zwei Entwicklungen für eine Stimmungsaufhellung: Zum einen ist die Arbeitslosigkeit auf unter 3,5 Prozent zurückgegangen (was für eine geringere Leerstandsquote sorgt), zum anderen versorgt die Bank of Japan (BoJ) das Finanzsystem weiterhin mit Liquiditätsspritzen.

Dementsprechend ist davon auszugehen, dass Gewerbeimmobilien in diesen drei Märkten in den kommenden 12 Monaten signifikante Wert- und Mietsteigerungen erbringen werden. Ähnliche Wert- und Mietzuwächse sind auch in Ungarn, Spanien, Großbritannien, Neuseeland und den USA zu erwarten.

Schwache Schwellenmärkte

In China ist die Investorennachfrage in drei Quartalen in Folge gesunken. Die Mieternachfrage legte den ausgeprägtesten Quartalsrückgang seit 2008 hin. Die Schwäche Chinas hat sich auch auf andere Teile Asiens übertragen. In Singapur, Hong Kong und Indonesien bewegt sich sowohl der RICS Investment Sentiment Index als auch der RICS Occupier Sentiment Index im negativen Bereich. In Russland und Brasilien sind die Aussichten eingetrübt, denn beide Länder bekommen die negativen Auswirkungen der andauernden Rezession zu spüren, die durch die erneut schwachen Öl- und Rohstoffpreise im dritten Quartal noch verstärkt werden. Der Internationale Währungsfond (IWF) hat die BIP-Prognosen für beide Länder kürzlich herabgestuft und geht inzwischen davon aus, dass die Produktion auch 2016 weiter zurückgehen wird. Zuvor war noch prognostiziert worden, dass im kommenden Jahr eine leichte Erholung einsetzen würde.

Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „Die Ergebnisse für das dritte Quartal zeigen, dass sich in einer Reihe von Schwellenländern Zurückhaltung breitmacht. Dabei scheint die Ausbalancierung der chinesischen Wirtschaft ein Schlüsselfaktor zu sein. Daher ist die kurzfristige Zuversicht in Ländern, die am stärksten von Exporten nach China abhängig sind, merklich schlechter geworden, wenngleich die mittelfristigen Erwartungen der Teilnehmer etwas positiver sind. Dennoch ist davon auszugehen, dass Gewerbeimmobilien in vielen entwickelten Volkswirtschaften weiterhin starke Renditen erwirtschaften werden, da die Mietmärkte weiter anziehen und bei der Investorennachfrage starkes Wachstum erwartet wird, was die Kapitalwerte antreibt. Diese Trends bleiben wahrscheinlich in den kommenden 12 Monaten bestehen, obwohl die immer verhaltenere Lage der Weltwirtschaft die Widerstandsfähigkeit selbst der leistungsstärksten Märkte bedrohen könnte, sofern sie sich verschärft.“

Einschätzung zum Immobilienzyklus

Um ein vollständigeres Bild des weltweiten Gewerbeimmobilienmarktes zu zeichnen, hat die RICS die Teilnehmer danach gefragt, in welchem Stadium des Immobilienzyklus sich ihr jeweiliger Markt derzeit befindet. 43 Prozent der Befragten in Deutschland gaben an, dass sich die Marktbedingungen dem Höhepunkt des Zyklus annäherten. 40 Prozent in Neuseeland und 38 Prozent in Hong Kong teilten diese Auffassung.

Rubinsohn: „In mehreren Märkten ist der Anteil der Umfrageteilnehmer gestiegen, die der Meinung waren, dass sich der Höhepunkt des aktuellen Zyklus nähere, und dass es über die kommenden 12 Monate hinaus nur wenig Platz für fortgesetztes Wachstum im derzeitigen Tempo gebe. Andererseits gibt es immer noch Bereiche, in denen die Mitglieder denken, dass die positive Marktentwicklung noch anhalten werde, vor allem in Portugal, Irland, Spanien und Italien. Diese Märkte dürften Investoren daher aktuell die besten Möglichkeiten bieten.“

• * Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.
• ** Occupier market conditions (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.





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