15.12.2015 Megatrend Urbanisierung: Städte rücken in den Fokus von Investoren
Durch die zunehmende Urbanisierung und die steigende Zahl von Menschen, die in einer Stadt leben und arbeiten, wird sich der Fokus internationaler Immobilieninvestoren künftig mehr auf Städte als auf Länder richten. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Report "Megatrends - Urbanisation is changing the drivers of property" der internationalen Immobilien-Investmentgesellschaft Savills Investment Management (Savills IM). "Die Bedeutung von sogenannten Smart Cities wird im Zuge dieser Entwicklung entsprechend ansteigen, denn deren Entwicklung gehört mit zu den größten Herausforderungen der Urbanisierung", sagt Vanessa Moleiro, Research Analyst bei Savills IM. "Der Umgang von Städten mit der Urbanisierung und der damit verbundenen Anforderungen an die Stadtentwicklung wird zukünftig die Investitionsentscheidung von Anlegern erheblich beeinflussen."
Zahl der weltweiten Megacities steigt
Während die Prognosen in einigen europäischen Staaten wie beispielsweise Deutschland, Griechenland, Spanien und Portugal sowie in den osteuropäischen Ländern eine sinkende Bevölkerungszahl voraussagen, wird die Zahl der Bewohner in den größten Städten Europas und weltweit über die nächsten Jahre weiter ansteigen. Entsprechend wird auch die weltweite Anzahl von sogenannten Megacities mit mindestens zehn Millionen Einwohnern steigen: So gab es im Jahr 1990 insgesamt zehn solcher Städte, im Jahr 2014 waren es bereits 28 und im Jahr 2030 werden es schätzungsweise 41 sein.
Paris und London als Vorreiter von Smart Cities
Für Investoren bedeutet dies wiederum, mögliche Investitionsziele nicht alleine aufgrund von wachsenden urbanen Regionen zu identifizieren. Vielmehr rücken Smart Cities in den Fokus, die sich dadurch auszeichnen, dass sie mit den Herausforderungen der Urbanisierung intelligent umgehen. Smart Cities sind dadurch gekennzeichnet, dass sie beispielsweise infrastrukturelle Strukturen oder flexible und neue Formen der Stadtverwaltung schaffen, um den zukünftigen Anforderungen gerecht zu werden. So haben London und Paris bereits gezeigt, wie große und stetig wachsende Städte mit der Urbanisierung umgehen können, um sich mittelfristig zur Smart City zu entwickeln. In London wurde mit dem Projekt Crossrail ein innovatives Verkehrsprojekt begonnen, durch das die Reisezeit in die City für Bewohner der städtischen Randlagen erheblich verkürzt wird, während in Paris Politiker, Stadtplaner und Architekten an dem sogenannten Grand Paris arbeiten, welches die Kernstadt mit den Vororten stärker zusammenführen soll. Der Immobilienmarkt soll hierdurch auf die Zukunft ausgerichtet werden. Auch Singapur hat als Megacity die Herausforderungen der Urbanisierung angenommen, indem die Stadt die hohe Populationsdichte mit einem hohen Wohnwert kombiniert und Investitionen in das öffentliche Transportwesen, in umweltschonende und nachhaltige Immobilien und in ein umfassendes Rad- und Fußgängerwegenetz vorangetrieben hat.
Auch kleine Smart Cities besitzen hohes Investitionspotenzial
Doch nicht nur smarte Megacities sollten in den Fokus internationaler Investoren rücken. Auch kleinere Smart Cities im Umkreis von weltweit anerkannten Universitäten sind durch die dortige Wissens- und Unternehmensdynamik potenziell geeignete Investitionsstandorte. Hierzu zählen beispielsweise Lyon mit den Ansiedlungen im Bereich der Biowissenschaften und der Chemie, Toulouse im Bereich der Luftfahrt und auch Karlsruhe als Technologie-, Medien-, Telekommunikationsstandort sowie Vorreiter im Bereich der Forschung und Entwicklung.
Umgang mit der fortschreitenden Urbanisierung ist entscheidend
"Die Urbanisierung hat einen tiefgreifenden Einfluss auf den Immobiliensektor und identifiziert eindeutige Gewinner und Verlierer", so Moleiro. "Zudem wird der Umgang mit dieser Entwicklung darüber entscheiden, wie sich der Investitionsfokus der Anleger in den nächsten Jahren bewegt." So sind schnell wachsende urbane Zentren auf den ersten Blick für Investoren zunächst attraktiv. Allerdings kommt es darauf an, wie diese Städte mit der steigenden Zahl von Einwohnern umgehen, wie sie die Infrastruktur entsprechend ausrichten und wie sie innovative Lösungen schaffen, um eine nachhaltige und umweltgerechte Entwicklung sicherzustellen. "Langfristig werden deshalb Smart Cities die Gewinner dieser Entwicklung sein", sagt Moleiro. "Auch zeigen die bereits heutzutage erfolgreich in eher kleineren Städten getätigten Investitionen, dass die Größe einer Stadt nicht immer die entscheidende Rolle spielt."
Profiteure des Urbanisierungstrends
Vor dem Hintergrund dieser fortschreitenden Urbanisierung, besitzen einige Standorte und Nutzungsarten das höchste Potenzial, von diesem Trend zu profitieren:
- Gemischt genutzte Standorte: Vor dem Hintergrund, dass die Populationsdichte steigt und sich die Lebensgewohnheiten der Menschen in der Stadt verändern, wächst die Attraktivität von gemischt genutzten Immobilien. Das Bedürfnis der Generation Y nach Freizeiteinrichtungen und Möglichkeiten der Alltagsgestaltung an den Orten, wo sie leben und arbeiten nimmt zu. Gemischt genutzte Immobilien aus Wohnungen, Büros und Einzelhandelsflächen sowie ihre direkte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sind ideal dazu geeignet, sich dem geänderten Lebens- und Arbeitsstil dieser Generation anzupassen.
- Standorte am Rand von Central Business Districts: Die Kombination aus einem sich verknappenden und gleichzeitig kostenintensiveren Flächenangebot in den Central Business Districts (CBD) einerseits sowie der fortschreitende wirtschaftliche Strukturwandel haben zur Folge, dass neue Technologie-Quartiere am Rand von CBDs entstehen. Hier sind die durchschnittlichen Kosten für Nutzer niedriger, und Investoren bietet sich ein signifikantes Miet- und Wertsteigerungspotenzial. Hierdurch wird der ursprüngliche Begriff von Core-Standorten auf Lagen ausgeweitet, die am Rand von CBDs liegen.
- Einzelhandel: Die steigende Nachfrage von Nutzern und Investoren nach erstklassigen Einzelhandelsflächen in Städten wie beispielsweise Paris (Champs Élysées), London (Oxford Street) und New York (Fifth Avenue) führen zur Entstehung von globalen Einzelhandelsstädten. Dies wiederum hat zur Folge, dass die sogenannten 1A-Flächen verknappen, Mieten ansteigen und die Renditen entsprechend sinken.
- Wohnungsmärkte: Die steigende Größe von Städten und ihrer Bevölkerung führt zu einem Druck auf Preise und Angebote in diesem Segment, was in der Folge Auswirkungen auf die Bezahlbarkeit hat. Entsprechend rücken vermehrt Wohnungstürme wie beispielsweise der Westside Tower in Frankfurt und der St. George Wharf Tower in London in den Vordergrund. Gleichzeitig entstehen in einigen Städten ultrakompakte und flächenoptimierte Wohnungen. So können innerstädtische Wohnungsbau- und Siedlungsprojekte sowie der private Mietsektor ebenfalls zu den Gewinnern der fortschreitenden Urbanisierung zählen.
Zahl der weltweiten Megacities steigt
Während die Prognosen in einigen europäischen Staaten wie beispielsweise Deutschland, Griechenland, Spanien und Portugal sowie in den osteuropäischen Ländern eine sinkende Bevölkerungszahl voraussagen, wird die Zahl der Bewohner in den größten Städten Europas und weltweit über die nächsten Jahre weiter ansteigen. Entsprechend wird auch die weltweite Anzahl von sogenannten Megacities mit mindestens zehn Millionen Einwohnern steigen: So gab es im Jahr 1990 insgesamt zehn solcher Städte, im Jahr 2014 waren es bereits 28 und im Jahr 2030 werden es schätzungsweise 41 sein.
Paris und London als Vorreiter von Smart Cities
Für Investoren bedeutet dies wiederum, mögliche Investitionsziele nicht alleine aufgrund von wachsenden urbanen Regionen zu identifizieren. Vielmehr rücken Smart Cities in den Fokus, die sich dadurch auszeichnen, dass sie mit den Herausforderungen der Urbanisierung intelligent umgehen. Smart Cities sind dadurch gekennzeichnet, dass sie beispielsweise infrastrukturelle Strukturen oder flexible und neue Formen der Stadtverwaltung schaffen, um den zukünftigen Anforderungen gerecht zu werden. So haben London und Paris bereits gezeigt, wie große und stetig wachsende Städte mit der Urbanisierung umgehen können, um sich mittelfristig zur Smart City zu entwickeln. In London wurde mit dem Projekt Crossrail ein innovatives Verkehrsprojekt begonnen, durch das die Reisezeit in die City für Bewohner der städtischen Randlagen erheblich verkürzt wird, während in Paris Politiker, Stadtplaner und Architekten an dem sogenannten Grand Paris arbeiten, welches die Kernstadt mit den Vororten stärker zusammenführen soll. Der Immobilienmarkt soll hierdurch auf die Zukunft ausgerichtet werden. Auch Singapur hat als Megacity die Herausforderungen der Urbanisierung angenommen, indem die Stadt die hohe Populationsdichte mit einem hohen Wohnwert kombiniert und Investitionen in das öffentliche Transportwesen, in umweltschonende und nachhaltige Immobilien und in ein umfassendes Rad- und Fußgängerwegenetz vorangetrieben hat.
Auch kleine Smart Cities besitzen hohes Investitionspotenzial
Doch nicht nur smarte Megacities sollten in den Fokus internationaler Investoren rücken. Auch kleinere Smart Cities im Umkreis von weltweit anerkannten Universitäten sind durch die dortige Wissens- und Unternehmensdynamik potenziell geeignete Investitionsstandorte. Hierzu zählen beispielsweise Lyon mit den Ansiedlungen im Bereich der Biowissenschaften und der Chemie, Toulouse im Bereich der Luftfahrt und auch Karlsruhe als Technologie-, Medien-, Telekommunikationsstandort sowie Vorreiter im Bereich der Forschung und Entwicklung.
Umgang mit der fortschreitenden Urbanisierung ist entscheidend
"Die Urbanisierung hat einen tiefgreifenden Einfluss auf den Immobiliensektor und identifiziert eindeutige Gewinner und Verlierer", so Moleiro. "Zudem wird der Umgang mit dieser Entwicklung darüber entscheiden, wie sich der Investitionsfokus der Anleger in den nächsten Jahren bewegt." So sind schnell wachsende urbane Zentren auf den ersten Blick für Investoren zunächst attraktiv. Allerdings kommt es darauf an, wie diese Städte mit der steigenden Zahl von Einwohnern umgehen, wie sie die Infrastruktur entsprechend ausrichten und wie sie innovative Lösungen schaffen, um eine nachhaltige und umweltgerechte Entwicklung sicherzustellen. "Langfristig werden deshalb Smart Cities die Gewinner dieser Entwicklung sein", sagt Moleiro. "Auch zeigen die bereits heutzutage erfolgreich in eher kleineren Städten getätigten Investitionen, dass die Größe einer Stadt nicht immer die entscheidende Rolle spielt."
Profiteure des Urbanisierungstrends
Vor dem Hintergrund dieser fortschreitenden Urbanisierung, besitzen einige Standorte und Nutzungsarten das höchste Potenzial, von diesem Trend zu profitieren:
- Gemischt genutzte Standorte: Vor dem Hintergrund, dass die Populationsdichte steigt und sich die Lebensgewohnheiten der Menschen in der Stadt verändern, wächst die Attraktivität von gemischt genutzten Immobilien. Das Bedürfnis der Generation Y nach Freizeiteinrichtungen und Möglichkeiten der Alltagsgestaltung an den Orten, wo sie leben und arbeiten nimmt zu. Gemischt genutzte Immobilien aus Wohnungen, Büros und Einzelhandelsflächen sowie ihre direkte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sind ideal dazu geeignet, sich dem geänderten Lebens- und Arbeitsstil dieser Generation anzupassen.
- Standorte am Rand von Central Business Districts: Die Kombination aus einem sich verknappenden und gleichzeitig kostenintensiveren Flächenangebot in den Central Business Districts (CBD) einerseits sowie der fortschreitende wirtschaftliche Strukturwandel haben zur Folge, dass neue Technologie-Quartiere am Rand von CBDs entstehen. Hier sind die durchschnittlichen Kosten für Nutzer niedriger, und Investoren bietet sich ein signifikantes Miet- und Wertsteigerungspotenzial. Hierdurch wird der ursprüngliche Begriff von Core-Standorten auf Lagen ausgeweitet, die am Rand von CBDs liegen.
- Einzelhandel: Die steigende Nachfrage von Nutzern und Investoren nach erstklassigen Einzelhandelsflächen in Städten wie beispielsweise Paris (Champs Élysées), London (Oxford Street) und New York (Fifth Avenue) führen zur Entstehung von globalen Einzelhandelsstädten. Dies wiederum hat zur Folge, dass die sogenannten 1A-Flächen verknappen, Mieten ansteigen und die Renditen entsprechend sinken.
- Wohnungsmärkte: Die steigende Größe von Städten und ihrer Bevölkerung führt zu einem Druck auf Preise und Angebote in diesem Segment, was in der Folge Auswirkungen auf die Bezahlbarkeit hat. Entsprechend rücken vermehrt Wohnungstürme wie beispielsweise der Westside Tower in Frankfurt und der St. George Wharf Tower in London in den Vordergrund. Gleichzeitig entstehen in einigen Städten ultrakompakte und flächenoptimierte Wohnungen. So können innerstädtische Wohnungsbau- und Siedlungsprojekte sowie der private Mietsektor ebenfalls zu den Gewinnern der fortschreitenden Urbanisierung zählen.
