05.01.2016 Bürovermietungsmarkt Frankfurt knackt die 400.000 m²-Marke
Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurden im Gesamtjahr 2015 ca. 414.200 m² vermietet. Die Zahl der Mietvertragsabschlüsse liegt mit 716 15% über dem Vorjahresniveau (624). Außer dem Großabschluss der DVAG (ca. 32.000 m²) gibt es keinen weiteren Abschluss über 10.000 m² zu vermelden. Die Vermietungsleistung im Segment über 10.000 m² ist damit im letzten Jahr um 52 Prozent zurückgegangen. „Das Segment 5.000 m² bis 10.000 m² hat demgegenüber eine Versechsfachung des Umsatzes auf ca. 48.000 m² mit 8 Mietvertragsabschlüssen gegenüber einem Abschluss mit 7.300 m² in 2014 erfahren.“ hebt Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive hervor. Im vierten Quartal hat der Automobilhersteller Fiat/Alfa entschieden sich ab 2017 mit ca. 7.000 m² (zzgl. Showroom und Werkstatt) in dem Projekt Hanauer Landstraße 150 anzusiedeln. Weitere 5.300 m² wurden kurz vor Jahresende im Avon Fifty (ML 50) an die Styrolution Group GmbH vermietet. Leichte Rückgänge des Umsatzes (-6 %) und der Anzahl der Deals zeigen sich in den Flächenklassen 1.000 m² bis 5.000 m². Ein Plus von ca. 13 % verzeichnet die Flächenklasse bis 500 m², aktuell wurden in diesem Bereich ca. 120.600 m² vermietet.
Berater bleiben aktivste Branche
Mit 19,9 % liegt der Anteil der Finanzdienstleister am Gesamtumsatz zwar nach wie vor auf Platz eins, hier wirkt sich jedoch hauptsächlich der oben erwähnte Abschluss der DVAG aus. Bereinigt man die Zahlen um die Eigennutzer und betrachtet den reinen Vermietungsumsatz liegen die Beratungsunternehmen mit ca. 70.600 m² und 127 Deals an der Spitze. Gut
55.000 m² Flächenumsatz haben auch Öffentliche Verwaltungen, Verbände und soziale Einrichtungen generiert, die damit auf Platz drei landen. Ebenfalls sehr abschlussfreudig und dies über alle Flächenklassen hinweg zeigten sich IT-Unternehmen, die immerhin einen Marktanteil von 11,5 % erreichen und damit auf Platz vier landen. Hinsichtlich der Anzahl der Deals (100) schaffen sie es sogar auf Platz zwei.
Innenstadtnahe Bereiche bleiben attraktiv, aber zunehmend auch Alternativen in Randlagen
Die stärksten Umsätze sind nach wie vor im CBD (Central Business District) zu verzeichnen. Die drei Teilmärkte Bankenviertel, Westend und City vereinen ca. 39 % des Gesamtumsatzes auf sich. Aber auch die Randlagen konnten in diesem Jahr punkten. Die vier Teilmärkte Frankfurt West, Nord, Niederrad und Airport konnten jeweils Flächenumsätze zwischen 17.000 m² und 21.000 m² verbuchen. Im Teilmarkt Frankfurt Ost I wurden ca. 28.400 m² und in Eschborn in Summe sogar ca. 34.000 m² angemietet, u. a. Management Circle und Zühlke. Am deutlichsten fiel die Zunahme (+253 %!!!) des Flächenumsatzes am Airport aus. Gegenüber knapp 5.000 m² in 2014 wurden rund um den Flughafen ca. 17.600 m² vermietet, darunter auch zwei Abschlüsse mit jeweils ca. 6.500 m²: Atos Origin AG im The Squaire und Kion Group AG im neuen Stadtviertel Gateway Gardens.
(Spitzen-)Mietpreise im Aufwärtstrend
Wie in allen größeren Städten Deutschlands steigen auch in Frankfurt die (Spitzen-)Mieten aufgrund der rückläufigen Leerstandsquoten und sinkenden Fertigstellungen in den letzten Jahren. Derzeit liegt die Spitzenmiete bei € 39,50/m², die Höchstmiete ist sogar auf über € 40,00/m² gestiegen. Die Durchschnittsmiete ist gegenüber 2014 um € 1,30/m² gefallen und liegt derzeit bei € 17,70/m². Dies ist auf die gestiegenen Flächenumsätze in den Randlagen zurückzuführen.
Fertigstellungen schwach, Tendenz wieder ansteigend
2015 wurde historisch betrachtet sehr wenig Fläche fertiggestellt, ca. 109.100 m². Auf Grund des noch unvermieteten St. Martin Tower liegt die Belegungsquote bei 66 %, der Neubau umfasst ca. 22.400 m² freie Fläche. In den anderen, im Laufe des Jahres 2015 fertiggestellten Objekten, sind lediglich Flächen bis zu ca. 3.000 m² verfügbar. Einen solchen Tiefpunkt gab es zuletzt 2012, wo immerhin noch 111.900 m² auf den Markt kamen. Die Belegungsquote lag damals allerdings bei 93 %. In den kommenden beiden Jahren wird wieder etwas mehr Fläche fertiggestellt: Im Jahr 2016 ca. 150.000 m², in 2017 sogar mehr als 170.000 m² prognostiziert. Die Belegungsquote für 2016 liegt schon heute bei knapp 60 %.
Leerstand sinkt weiter, Umnutzung bleibt aktuell
Die Leerstandsquote ist gegenüber 2014 von 12,3 % auf 11,9 % zurück gegangen. In vielen Teilmärkten sind deutlich gesunkene Leerstände zu verzeichnen, so zum Beispiel im Westend um mehr als 45.000 m². Hier spielt das Thema Umnutzung in Wohnen die größte Rolle. Auf dem gesamten Frankfurter Büromarkt wurden in 2015 mehr als 325.000 m² und damit ca. 85 % mehr als in 2014 vom Markt genommen, zum größten mit dem Ziel der Umwandlung. Mehr als die Hälfte davon wird in Wohnraum umgenutzt. Demgegenüber stehen jedoch auch Zunahmen um jeweils ca. 20.000 m² wie etwa in Eschborn, Niederrad und der City West. In dem eher kleinen Teilmarkt City West ist die Zunahme durch die in diesem Jahr erfolgte Fertigstellung St. Martin Tower zurückzuführen. In Eschborn und Niederrad sind teilweise Flächen wieder auf den Markt gekommen, die der Eigentümer temporär aus der Vermarktung genommen hatte und nun wieder anbietet. Zusätzlich wurden Flächen durch den schon länger geplanten Weg-/Umzug und/oder Verkleinerung von Unternehmen freigesetzt, wie etwa Vodafone GmbH in Eschborn und Hochtief in Niederrad sowie Bilfinger in mehreren Standorten.
Fazit
„Die Mietvertragsanzahl ist gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen (+ 15%). Auch die starke Zunahme des Flächenumsatzes im mittleren Segment zeigt, dass der Markt in Bewegung ist. Die Mieten werden auch im kommenden Jahr stabil hoch bleiben. Der Leerstand wird weiter leicht sinken, aber trotz des anhaltenden Umnutzungstrends ist nicht mit einem drastischen Rückgang zu rechnen, da die Unternehmen sich in der Regel nicht vergrößern und qualitativ gute und somit wiedervermietbare Fläche freimachen.“ resümiert Schön.
Berater bleiben aktivste Branche
Mit 19,9 % liegt der Anteil der Finanzdienstleister am Gesamtumsatz zwar nach wie vor auf Platz eins, hier wirkt sich jedoch hauptsächlich der oben erwähnte Abschluss der DVAG aus. Bereinigt man die Zahlen um die Eigennutzer und betrachtet den reinen Vermietungsumsatz liegen die Beratungsunternehmen mit ca. 70.600 m² und 127 Deals an der Spitze. Gut
55.000 m² Flächenumsatz haben auch Öffentliche Verwaltungen, Verbände und soziale Einrichtungen generiert, die damit auf Platz drei landen. Ebenfalls sehr abschlussfreudig und dies über alle Flächenklassen hinweg zeigten sich IT-Unternehmen, die immerhin einen Marktanteil von 11,5 % erreichen und damit auf Platz vier landen. Hinsichtlich der Anzahl der Deals (100) schaffen sie es sogar auf Platz zwei.
Innenstadtnahe Bereiche bleiben attraktiv, aber zunehmend auch Alternativen in Randlagen
Die stärksten Umsätze sind nach wie vor im CBD (Central Business District) zu verzeichnen. Die drei Teilmärkte Bankenviertel, Westend und City vereinen ca. 39 % des Gesamtumsatzes auf sich. Aber auch die Randlagen konnten in diesem Jahr punkten. Die vier Teilmärkte Frankfurt West, Nord, Niederrad und Airport konnten jeweils Flächenumsätze zwischen 17.000 m² und 21.000 m² verbuchen. Im Teilmarkt Frankfurt Ost I wurden ca. 28.400 m² und in Eschborn in Summe sogar ca. 34.000 m² angemietet, u. a. Management Circle und Zühlke. Am deutlichsten fiel die Zunahme (+253 %!!!) des Flächenumsatzes am Airport aus. Gegenüber knapp 5.000 m² in 2014 wurden rund um den Flughafen ca. 17.600 m² vermietet, darunter auch zwei Abschlüsse mit jeweils ca. 6.500 m²: Atos Origin AG im The Squaire und Kion Group AG im neuen Stadtviertel Gateway Gardens.
(Spitzen-)Mietpreise im Aufwärtstrend
Wie in allen größeren Städten Deutschlands steigen auch in Frankfurt die (Spitzen-)Mieten aufgrund der rückläufigen Leerstandsquoten und sinkenden Fertigstellungen in den letzten Jahren. Derzeit liegt die Spitzenmiete bei € 39,50/m², die Höchstmiete ist sogar auf über € 40,00/m² gestiegen. Die Durchschnittsmiete ist gegenüber 2014 um € 1,30/m² gefallen und liegt derzeit bei € 17,70/m². Dies ist auf die gestiegenen Flächenumsätze in den Randlagen zurückzuführen.
Fertigstellungen schwach, Tendenz wieder ansteigend
2015 wurde historisch betrachtet sehr wenig Fläche fertiggestellt, ca. 109.100 m². Auf Grund des noch unvermieteten St. Martin Tower liegt die Belegungsquote bei 66 %, der Neubau umfasst ca. 22.400 m² freie Fläche. In den anderen, im Laufe des Jahres 2015 fertiggestellten Objekten, sind lediglich Flächen bis zu ca. 3.000 m² verfügbar. Einen solchen Tiefpunkt gab es zuletzt 2012, wo immerhin noch 111.900 m² auf den Markt kamen. Die Belegungsquote lag damals allerdings bei 93 %. In den kommenden beiden Jahren wird wieder etwas mehr Fläche fertiggestellt: Im Jahr 2016 ca. 150.000 m², in 2017 sogar mehr als 170.000 m² prognostiziert. Die Belegungsquote für 2016 liegt schon heute bei knapp 60 %.
Leerstand sinkt weiter, Umnutzung bleibt aktuell
Die Leerstandsquote ist gegenüber 2014 von 12,3 % auf 11,9 % zurück gegangen. In vielen Teilmärkten sind deutlich gesunkene Leerstände zu verzeichnen, so zum Beispiel im Westend um mehr als 45.000 m². Hier spielt das Thema Umnutzung in Wohnen die größte Rolle. Auf dem gesamten Frankfurter Büromarkt wurden in 2015 mehr als 325.000 m² und damit ca. 85 % mehr als in 2014 vom Markt genommen, zum größten mit dem Ziel der Umwandlung. Mehr als die Hälfte davon wird in Wohnraum umgenutzt. Demgegenüber stehen jedoch auch Zunahmen um jeweils ca. 20.000 m² wie etwa in Eschborn, Niederrad und der City West. In dem eher kleinen Teilmarkt City West ist die Zunahme durch die in diesem Jahr erfolgte Fertigstellung St. Martin Tower zurückzuführen. In Eschborn und Niederrad sind teilweise Flächen wieder auf den Markt gekommen, die der Eigentümer temporär aus der Vermarktung genommen hatte und nun wieder anbietet. Zusätzlich wurden Flächen durch den schon länger geplanten Weg-/Umzug und/oder Verkleinerung von Unternehmen freigesetzt, wie etwa Vodafone GmbH in Eschborn und Hochtief in Niederrad sowie Bilfinger in mehreren Standorten.
Fazit
„Die Mietvertragsanzahl ist gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen (+ 15%). Auch die starke Zunahme des Flächenumsatzes im mittleren Segment zeigt, dass der Markt in Bewegung ist. Die Mieten werden auch im kommenden Jahr stabil hoch bleiben. Der Leerstand wird weiter leicht sinken, aber trotz des anhaltenden Umnutzungstrends ist nicht mit einem drastischen Rückgang zu rechnen, da die Unternehmen sich in der Regel nicht vergrößern und qualitativ gute und somit wiedervermietbare Fläche freimachen.“ resümiert Schön.
