06.01.2016 Hamburg: Transaktionsvolumen erreicht Rekord von 4 Mrd. Euro
Das Transaktionsgeschehen auf dem Hamburger Investmentmarkt erreichte zum Jahresende mit 4,0 Mrd. € Gesamtvolumen ein neues Hoch. Nur 2007 lag dieser Wert höher. Im Vergleich zum Vorjahr war dies ein Plus von 10 %. „Das vierte Quartal erreichte mit 850 Mio. € nicht ganz die hohen Volumina der Quartale zwei und drei mit jeweils 1,2 Mrd. €. Deren Ergebnisse waren jedoch maßgeblich von großen Portfolioverkäufen geprägt, die im letzten Jahresviertel ausblieben“, reflektiert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Marktentwicklung.
City Süd/St. Georg Gewinner des Jahres
Die Investoren legten ihren Schwerpunkt auf die zentralen Teilmärkte City, City Süd/St. Georg und HafenCity. Diese Teilmärkte verbuchten über die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens. Der Teilmarkt City kam dabei mit 30 % auf den höchsten Anteil, hier wurden 35 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 1,2 Mrd. € gehandelt. Größte Transaktion in der City blieb der Verkauf des Bauabschnitts C des ehemaligen Axel-Springer-Sitzes an die Freie und Hansestadt Hamburg für das Bezirksamt Mitte (Caffamacherreihe 3) für 130,6 Mio. € aus dem 1. Quartal. Mit einem Anteil von rund 20 % kam der Teilmarkt City Süd/St. Georg auf Platz 2.
„2014 entfielen auf diesen Teilmarkt lediglich etwa 10 % des Transaktionsvolumens, 2015 wurden hier über 20 Objekte gehandelt“, resümiert Steinbrinker. 2015 wurde hier auch der größte Einzelverkauf mit knapp 270 Mio. € registriert: Morgan Stanley verkaufte den Bürokomplex „Berliner Tor Center“ (Beim Strohhause 17-31) an die Zurich Versicherung. Auch die größte Transaktion des 4. Quartals fand in der City Süd/St. Georg statt. Die derzeit im Bau befindliche Projektentwicklung „SonninKontor“ mit vier Finanzämtern als Mieter (Nordkanalstraße 22+24) wurde von dem Projektentwickler Aug.Prien für einen zweistelligen Millionenbetrag an die R+V Versicherungsgruppe veräußert. Hierbei war Grossmann & Berger beratend tätig.
30 % des TAVs entfallen auf Portfolioverkäufe
Wie im Vorjahr waren Büroobjekte mit einem Anteil von rund 66 % das meist gehandelte Asset. Bei einem Anteil von knapp 30 % belief sich das Portfoliovolumen auf rund 1,2 Mrd. €, 2014 waren es lediglich rund 430 Mio. €. 2015 wurden im Büro-Segment vier größere Paketverkäufe realisiert. So erwarb Standard Life im 2. Quartal im Rahmen des „Lilli-Portfolios“ die Hamburger Objekte „Deichtorcenter“, „Hanse Forum“ und „Hansa Carree“, Credit Suisse veräußerte drei Hamburger Büro-Immobilien aus dem „Odin-Portfolio“ an Orion Capital. Im 3. Quartal verkaufte GE Capital das Deutschland-Portfolio ebenfalls mit drei Hamburger Büro-Objekten an die britische Private-Equity-Gesellschaft Kildare Partners. Zusammen mit dem Paketverkauf von drei Objekten in der HafenCity von Norrporten an Pembroke summieren sich allein diese vier Portfoliotransaktionen auf knapp 600 Mio. €.
In Hotelimmobilien investierten Anleger mit rund 540 Mio. € deutlich mehr als 2014 (rund 250 Mio. €). Eine der bedeutendsten Hotel-Transaktionen war der Rückkauf des „Radisson Blue“-Hotels am Dammtor (Marseiller Straße 2, Alster West) durch Azure Hotels von Invesco für einen dreistelligen Millionenbetrag. Einzelhandelsobjekte waren die drittstärkste Assetklasse mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von rund 7 %.
Renditen auf historischem Tiefstand
Die Spitzenrenditen sanken in Hamburg im Vorjahresvergleich deutlich und erreichten damit die bisher niedrigsten registrierten Werte. Für die Assetklassen Büro und Einzelhandel fielen sie von 4,5 auf 4,0 %, für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien von 6,9 auf 6,0 %. „Die gute Nachfragesituation und das stabile Mietniveau am Hamburger Markt in Verbindung mit dem zunehmenden Interesse Internationaler und den anhaltend günstigen Rahmenbedingungen für die Immobilienfinanzierung lassen die Renditen sinken“, fasst Steinbrinker zusammen.
Internationale sehr aktiv
Internationale Anleger zeigten 2015 großes Interesse am Hamburger Markt für gewerbliche Immobilien-Investments und waren mit einem Anteil von knapp 57 % am Transaktionsvolumen aktiver als nationale Käufer. Sie stammten hauptsächlich aus Großbritannien, Frankreich und der Schweiz.
Stärkste Investorenbranche waren die Offenen Fonds/Spezialfonds mit einem Anteil von rund 25 % am Transaktionsvolumen (rund 1,0 Mrd. €). Auf den zweithöchsten Anteil mit rund 14 % (560 Mio. €) kamen die Asset-Manager/Bestandshalter. Auf Seiten der Verkäufer summierten sich die von Offenen Fonds/Spezialfonds veräußerten gewerblichen Immobilien in Hamburg auf rund 1,3 Mrd. €, womit die Branche auf den höchsten Anteil Transaktionsvolumen kam (32 %). An zweiter Stelle folgten die Projektentwickler/Bauträger mit einem Anteil von rund 14 % (572 Mio. €).
Ausblick 2016
„Die günstigen Anlagebedingungen haben auch in 2016 Bestand. Jedoch ist eine Fortführung des Rekordkurses bei der Entwicklung des Transaktionsvolumens aufgrund des fehlenden Angebotes an geeigneten Verkaufsobjekten eher unwahrscheinlich. Das Transaktionsvolumen dürfte sich unserer Einschätzung nach zwischen den Jahresendwerten von 2014 und 2015 einpendeln“, so Steinbrinker.
City Süd/St. Georg Gewinner des Jahres
Die Investoren legten ihren Schwerpunkt auf die zentralen Teilmärkte City, City Süd/St. Georg und HafenCity. Diese Teilmärkte verbuchten über die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens. Der Teilmarkt City kam dabei mit 30 % auf den höchsten Anteil, hier wurden 35 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 1,2 Mrd. € gehandelt. Größte Transaktion in der City blieb der Verkauf des Bauabschnitts C des ehemaligen Axel-Springer-Sitzes an die Freie und Hansestadt Hamburg für das Bezirksamt Mitte (Caffamacherreihe 3) für 130,6 Mio. € aus dem 1. Quartal. Mit einem Anteil von rund 20 % kam der Teilmarkt City Süd/St. Georg auf Platz 2.
„2014 entfielen auf diesen Teilmarkt lediglich etwa 10 % des Transaktionsvolumens, 2015 wurden hier über 20 Objekte gehandelt“, resümiert Steinbrinker. 2015 wurde hier auch der größte Einzelverkauf mit knapp 270 Mio. € registriert: Morgan Stanley verkaufte den Bürokomplex „Berliner Tor Center“ (Beim Strohhause 17-31) an die Zurich Versicherung. Auch die größte Transaktion des 4. Quartals fand in der City Süd/St. Georg statt. Die derzeit im Bau befindliche Projektentwicklung „SonninKontor“ mit vier Finanzämtern als Mieter (Nordkanalstraße 22+24) wurde von dem Projektentwickler Aug.Prien für einen zweistelligen Millionenbetrag an die R+V Versicherungsgruppe veräußert. Hierbei war Grossmann & Berger beratend tätig.
30 % des TAVs entfallen auf Portfolioverkäufe
Wie im Vorjahr waren Büroobjekte mit einem Anteil von rund 66 % das meist gehandelte Asset. Bei einem Anteil von knapp 30 % belief sich das Portfoliovolumen auf rund 1,2 Mrd. €, 2014 waren es lediglich rund 430 Mio. €. 2015 wurden im Büro-Segment vier größere Paketverkäufe realisiert. So erwarb Standard Life im 2. Quartal im Rahmen des „Lilli-Portfolios“ die Hamburger Objekte „Deichtorcenter“, „Hanse Forum“ und „Hansa Carree“, Credit Suisse veräußerte drei Hamburger Büro-Immobilien aus dem „Odin-Portfolio“ an Orion Capital. Im 3. Quartal verkaufte GE Capital das Deutschland-Portfolio ebenfalls mit drei Hamburger Büro-Objekten an die britische Private-Equity-Gesellschaft Kildare Partners. Zusammen mit dem Paketverkauf von drei Objekten in der HafenCity von Norrporten an Pembroke summieren sich allein diese vier Portfoliotransaktionen auf knapp 600 Mio. €.
In Hotelimmobilien investierten Anleger mit rund 540 Mio. € deutlich mehr als 2014 (rund 250 Mio. €). Eine der bedeutendsten Hotel-Transaktionen war der Rückkauf des „Radisson Blue“-Hotels am Dammtor (Marseiller Straße 2, Alster West) durch Azure Hotels von Invesco für einen dreistelligen Millionenbetrag. Einzelhandelsobjekte waren die drittstärkste Assetklasse mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von rund 7 %.
Renditen auf historischem Tiefstand
Die Spitzenrenditen sanken in Hamburg im Vorjahresvergleich deutlich und erreichten damit die bisher niedrigsten registrierten Werte. Für die Assetklassen Büro und Einzelhandel fielen sie von 4,5 auf 4,0 %, für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien von 6,9 auf 6,0 %. „Die gute Nachfragesituation und das stabile Mietniveau am Hamburger Markt in Verbindung mit dem zunehmenden Interesse Internationaler und den anhaltend günstigen Rahmenbedingungen für die Immobilienfinanzierung lassen die Renditen sinken“, fasst Steinbrinker zusammen.
Internationale sehr aktiv
Internationale Anleger zeigten 2015 großes Interesse am Hamburger Markt für gewerbliche Immobilien-Investments und waren mit einem Anteil von knapp 57 % am Transaktionsvolumen aktiver als nationale Käufer. Sie stammten hauptsächlich aus Großbritannien, Frankreich und der Schweiz.
Stärkste Investorenbranche waren die Offenen Fonds/Spezialfonds mit einem Anteil von rund 25 % am Transaktionsvolumen (rund 1,0 Mrd. €). Auf den zweithöchsten Anteil mit rund 14 % (560 Mio. €) kamen die Asset-Manager/Bestandshalter. Auf Seiten der Verkäufer summierten sich die von Offenen Fonds/Spezialfonds veräußerten gewerblichen Immobilien in Hamburg auf rund 1,3 Mrd. €, womit die Branche auf den höchsten Anteil Transaktionsvolumen kam (32 %). An zweiter Stelle folgten die Projektentwickler/Bauträger mit einem Anteil von rund 14 % (572 Mio. €).
Ausblick 2016
„Die günstigen Anlagebedingungen haben auch in 2016 Bestand. Jedoch ist eine Fortführung des Rekordkurses bei der Entwicklung des Transaktionsvolumens aufgrund des fehlenden Angebotes an geeigneten Verkaufsobjekten eher unwahrscheinlich. Das Transaktionsvolumen dürfte sich unserer Einschätzung nach zwischen den Jahresendwerten von 2014 und 2015 einpendeln“, so Steinbrinker.
