07.01.2016 Rekordumsatz am Bürovermietungsmarkt: Bleibt die Dynamik erhalten?
Verhalten dynamisch, aber robust. So lässt sich die aktuelle Lage in der deutschen Wirtschaft zum Jahresende 2015 wohl am besten beschreiben. Positive Aspekte überwiegen, allerdings fast durchgängig begleitet von einem unüberhörbaren „Aber“. Denn die politischen, europolitischen, geopolitischen und gesellschaftspolitischen Risiken zu Beginn des Jahres 2016 schlagen zumindest szenarisch Schneisen auch in unsere wirtschaftliche Wirklichkeit. Eine wichtige Nachricht für die exportorientierte deutsche Wirtschaft freilich ist, dass die Rezession in Russland und in einigen Schwellenländern überwunden scheint und auch Europa allmählich aus dem Tal herausfindet. Nicht zu vergessen die starken Konjunkturdaten aus den USA und aus Großbritannien. Von der Insel droht aber im neuen Jahr die wohl größte Gefahr, sollten sich die Briten im geplanten Referendum gegen einen Verbleib in der Europäischen Union entscheiden. Hinzu kommen die nach wie vor anhaltenden Unsicherheiten über den weiteren Konjunkturverlauf in China. Der Börsensturz am ersten Handelstag des neuen Jahres lässt zumindest Zweifel daran aufkommen, dass die Schwäche im Riesenreich der Mitte überwunden ist. Nur zwei von zahlreichen Unwägbarkeiten und Risiken, die 2016 lauern. Wie nervös die Finanzmärkte reagieren, zeigt der DAX, der als Reaktion auf die Meldungen aus China um mehr als 4 % an einem Tag nachgab. Unter anderem auch deshalb sind die Wirtschaftsprognosen der Auguren verhalten optimistisch. Nach 1,7 % im abgelaufenen Jahr sollte die deutsche Wirtschaft 2016 auf Jahressicht lauf Consensus Economics um weitere 1,8 % wachsen. Die fundamentale Situation von Unternehmen und Haushalten ist nach wie vor gut und bleibt die Basis für weiteres Wachstum. Die sich daraus ergebenden positiven Effekte für die Beschäftigung und die Lohnentwicklung stimulieren den Konsum, der private Verbrauch wird mehr denn je zu einer tragenden Säule der deutschen Wirtschaft. Inwieweit und ob sich deren Dynamik auch 2016 tatsächlich fortsetzen wird, ist zum Beginn des neuen Jahres freilich mit einigen Fragezeichen zu versehen.
Positive und expansive Marktentwicklung setzt sich fort – dynamisches Schlussquartal sorgt für Rekord
„Gute Unternehmens- und Arbeitsmarktdaten sind gleichfalls die Triebfeder für die deutschen Büromärkte. In einem solchen Umfeld werden mögliche Umzugs- und Expansionsentscheidungen deutlich leichter getroffen und letztendlich auch realisiert. Dies hat im letzten Quartal des Jahres 2015 nochmals zu einem kräftigen Anstieg der Umsätze geführt, vor allem einige großvolumige Vermietungen konnten noch abgeschlossen werden“, betont Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Deutschland.
Mit ca. 3,6 Mio. m² liegt das Umsatzvolumen zum Jahresende 2015 um 21 % über dem Vorjahresergebnis und hat den bisherigen Rekord des Jahres 2011 um 7 % übertroffen. Damals fanden rund 3,4 Mio. m² Büroflächen neue Nutzer. Auch der 5-Jahresschnitt wurde deutlich um gut 19 % übertroffen. Das ist noch einmal merklich mehr, als noch vor einigen Wochen abzusehen war. Allein das vierte Quartal hat mit ca. 30 % zu diesem Ergebnis beigetragen. „Ob ein solches Umsatzfeuerwerk auch 2016 erzielt werden kann, bleibt abzuwarten, tendenziell dürfte der Umsatz aber leicht nachgeben. Aber selbst ein leichter Nachfragerückgang müsste dann im Lichte des Rekordjahres 2015 gesehen werden“, so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Deutschland. Tschammler weiter: „Die Abschlussfreude der Unternehmen spiegelt sich nicht nur in der Umsatzstatistik wider, auch die Nettoabsorption als Gradmesser der Expansionsaktivitäten hat sich positiv entwickelt. Zum Jahresende 2015 registrieren wir das höchste Niveau der letzten drei Jahre.“ Mit den über alle Big 7 aggregierten ca. 1,1 Mio. m² (um die der belegte Büroflächenbestand also gewachsen ist) ist der Fünf-Jahresschnitt um ca. 36 % überschritten. Das Plus im Vergleich zum Vorjahr bewegt sich bei rund 220.000 m².
In den letzten Wochen des Jahres 2015 wurden noch zahlreiche großvolumige Abschlüsse getätigt, so dass sich im Vergleich zu den vergangenen Jahren eine Steigerung von Deals ab 10.000 m² ausmachen lässt. Bis Ende des Jahres waren es insgesamt 38 Abschlüsse und damit etwas mehr als im 5-Jahresschnitt (2010-2014 mit 33). Mit diesen Vermietungsabschlüssen wurde 2015 ein Volumen von insgesamt rund 735.000 m² generiert, gleichbedeutend einem signifikanten Plus von 40 % gegenüber dem Schnitt der vergangenen 5 Jahre. „Insgesamt stehen die Märkte auf einem sehr breiten Fundament. Großabschlüsse allein sind nicht grundsätzlich das Allheilmittel für hohe Umsatzvolumina, sondern es bedarf daneben eines allgemein dynamischen Marktgeschehens“, betont Tschammler.
„Die immer noch vorhandene Sorge einiger Marktteilnehmer, dass sich die Investmentmärkte von ihrem Fundament, den Vermietungsmärkten, entfernen, erweist sich als nicht begründet. Im Gegenteil, die insgesamt sehr gute Entwicklung der Vermietungsmärkte in der Jahresbetrachtung sorgt dafür, dass sich die Lücke weiter schließt“, so Tschammler. Und weiter: „Hinzu kommt, dass sich das Umsatzwachstum nicht nur auf die Top-Lagen konzentriert. Vor allem Unternehmen aus der Telekommunikationsbranche, dem EDV-Sektor und der Industrie fokussieren sich aufgrund der geringeren Mietpreise überwiegend auf Zweitlagen – ohne allerdings Abstriche hinsichtlich der Flächen- und Ausstattungsqualität zu akzeptieren – und sorgen so für flächendeckende Zuwächse.“
Die Nachfrage in Berlin ist nicht zu toppen
Die geografische Differenzierung der Big 7 zeigt 2015 im Jahresvergleich ein deutliches Umsatzwachstum in Düsseldorf (+46 %) und Berlin (+43 %). In der Hauptstadt wurde mit knapp 880.000 m² nicht nur ein Allzeithoch erreicht, auch konnte erstmals München vom Umsatzthron gestoßen werden. Ebenfalls zweistellige Zuwächse konnten in München und Köln registriert werden. Die anderen drei Hochburgen Hamburg, Stuttgart und Frankfurt haben das Jahr mit einem leichten Umsatzplus abgeschlossen.
Leerstände in allen Märkten auf Talfahrt
Der kumulierte Leerstand liegt Ende des Jahres 2015 bei 5,69 Mio. m², erstmals seit 2002 unter der 6-Mio. m²-Grenze und 16 % unter dem Vorjahresstand. Auch hier macht sich die dynamische Nachfrage des Schlussquartals besonders bemerkbar, denn allein im Verlauf der letzten 3 Monate sank der Leerstand um fast 450.000 m² (7 %). Die Leerstandsquote über alle Big 7 hinweg hat mit einer aggregierten Quote von 6,4 % zum Ende des Jahres einen neuerlichen Tiefpunkt erreicht. Dies ist der niedrigste Stand seit 2002, im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um 1,2 Prozentpunkte. „Da sich die Nachfrage auch 2016 auf einem hohen Niveau einpendeln wird und das spekulative Neubauvolumen nach wie vor keine Angebotsschwemme signalisiert, wird der Leerstand auch 2016 nochmals leicht fallen. Dies umso mehr, weil die aktuelle Diskussion über die Unterbringung von Flüchtlingen im laufenden Jahr anhalten wird und auch leerstehende Büroimmobilien hinsichtlich ihrer Eignung intensiv geprüft werden“, so Helge Scheunemann, Bereichsleiter Research JLL Deutschland. Scheunemann weiter: „Allein in den Big 7 haben wir ein Potenzial von ca. 800.000 m² identifiziert, die für die Unterbringung von Flüchtlingen in Frage kommen könnten und zwar unabhängig von der individuellen baulichen und rechtlichen Situation. Das sind komplett leerstehende Flächen mit mindestens 5.000 m² verfügbarer Fläche. Theoretisch könnte bei vollständiger Nutzung bzw. Umnutzung dieser Flächen die Büro-Leerstandsquote auf deutlich unter 6 % sinken.“
Fertigstellungen mit leichtem Rückgang in 2015
Im letzten Quartal des Jahres wurden Neubauflächen in einer Größenordnung von rund 307.000 m² fertiggestellt, 25 % weniger als noch vor 3 Monaten erwartet. „Dies zeigt, dass immer noch keine signifikante und schon gar keine spekulativ geprägte Neubautätigkeit im Gange ist“, so Scheunemann. Das Fertigstellungsvolumen beläuft sich 2015 insgesamt auf rund 870.000 m² damit um ca. 12 % unter dem Vorjahresniveau. Im 12-Monatsvergleich zogen die Fertigstellungsvolumina in allen Städten bis auf Düsseldorf und Frankfurt an, die meisten Flächen kamen in Hamburg und München auf den Markt. Für 2016 wird ein Neubauvolumen von knapp 1,3 Mio. m² erwartet. Von diesen stehen den suchenden Unternehmen aktuell nur noch 448.000 m² zur Verfügung, der überwiegende Teil (65 %) ist bereits vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt. „Solange der Anteil der freien am Markt verfügbaren Neubauflächen konstant bei rund einem Drittel liegt, sehen wir nach wie vor eher eine Angebotsknappheit, die sich insofern nicht negativ auf die Mietpreisentwicklung auswirken sollte. Dies gilt umso mehr, weil Grundstückspreise aufgrund der Nutzungskonkurrenz in den begehrten Lagen weiter ansteigen. Und vor diesem Hintergrund ist auch für 2017 aus heutiger Sicht keine Erhöhung der Neubauaktivitäten erkennbar, im Gegenteil: das Fertigstellungsvolumen wird wieder unter die 1-Mio.-m² Marke sinken“, notiert Scheunemann.
Spitzen- und Durchschnittsmieten weiter auf Wachstumskurs
Die Spitzenmieten sind im Verlauf des Jahres in allen Städten außer Köln und Düsseldorf gestiegen. Aggregiert schlägt für 2015 im Spitzenmietpreisindex ein Plus von 3 % zu Buche, damit gemeinsam mit 2012 der stärkste Anstieg seit 2007. Da die Mieten auch in B-Lagen angezogen haben, stiegen 2015 auch die Durchschnittsmieten insgesamt und mit einem Plus von 4 % stärker als die Spitzenmieten. Ein weiterer leichter Zuwachs von knapp 1 % bei den Spitzenmieten und knapp 2 % bei den Durchschnittsmieten wird für das Jahr 2016 erwartet.
Positive und expansive Marktentwicklung setzt sich fort – dynamisches Schlussquartal sorgt für Rekord
„Gute Unternehmens- und Arbeitsmarktdaten sind gleichfalls die Triebfeder für die deutschen Büromärkte. In einem solchen Umfeld werden mögliche Umzugs- und Expansionsentscheidungen deutlich leichter getroffen und letztendlich auch realisiert. Dies hat im letzten Quartal des Jahres 2015 nochmals zu einem kräftigen Anstieg der Umsätze geführt, vor allem einige großvolumige Vermietungen konnten noch abgeschlossen werden“, betont Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Deutschland.
Mit ca. 3,6 Mio. m² liegt das Umsatzvolumen zum Jahresende 2015 um 21 % über dem Vorjahresergebnis und hat den bisherigen Rekord des Jahres 2011 um 7 % übertroffen. Damals fanden rund 3,4 Mio. m² Büroflächen neue Nutzer. Auch der 5-Jahresschnitt wurde deutlich um gut 19 % übertroffen. Das ist noch einmal merklich mehr, als noch vor einigen Wochen abzusehen war. Allein das vierte Quartal hat mit ca. 30 % zu diesem Ergebnis beigetragen. „Ob ein solches Umsatzfeuerwerk auch 2016 erzielt werden kann, bleibt abzuwarten, tendenziell dürfte der Umsatz aber leicht nachgeben. Aber selbst ein leichter Nachfragerückgang müsste dann im Lichte des Rekordjahres 2015 gesehen werden“, so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Deutschland. Tschammler weiter: „Die Abschlussfreude der Unternehmen spiegelt sich nicht nur in der Umsatzstatistik wider, auch die Nettoabsorption als Gradmesser der Expansionsaktivitäten hat sich positiv entwickelt. Zum Jahresende 2015 registrieren wir das höchste Niveau der letzten drei Jahre.“ Mit den über alle Big 7 aggregierten ca. 1,1 Mio. m² (um die der belegte Büroflächenbestand also gewachsen ist) ist der Fünf-Jahresschnitt um ca. 36 % überschritten. Das Plus im Vergleich zum Vorjahr bewegt sich bei rund 220.000 m².
In den letzten Wochen des Jahres 2015 wurden noch zahlreiche großvolumige Abschlüsse getätigt, so dass sich im Vergleich zu den vergangenen Jahren eine Steigerung von Deals ab 10.000 m² ausmachen lässt. Bis Ende des Jahres waren es insgesamt 38 Abschlüsse und damit etwas mehr als im 5-Jahresschnitt (2010-2014 mit 33). Mit diesen Vermietungsabschlüssen wurde 2015 ein Volumen von insgesamt rund 735.000 m² generiert, gleichbedeutend einem signifikanten Plus von 40 % gegenüber dem Schnitt der vergangenen 5 Jahre. „Insgesamt stehen die Märkte auf einem sehr breiten Fundament. Großabschlüsse allein sind nicht grundsätzlich das Allheilmittel für hohe Umsatzvolumina, sondern es bedarf daneben eines allgemein dynamischen Marktgeschehens“, betont Tschammler.
„Die immer noch vorhandene Sorge einiger Marktteilnehmer, dass sich die Investmentmärkte von ihrem Fundament, den Vermietungsmärkten, entfernen, erweist sich als nicht begründet. Im Gegenteil, die insgesamt sehr gute Entwicklung der Vermietungsmärkte in der Jahresbetrachtung sorgt dafür, dass sich die Lücke weiter schließt“, so Tschammler. Und weiter: „Hinzu kommt, dass sich das Umsatzwachstum nicht nur auf die Top-Lagen konzentriert. Vor allem Unternehmen aus der Telekommunikationsbranche, dem EDV-Sektor und der Industrie fokussieren sich aufgrund der geringeren Mietpreise überwiegend auf Zweitlagen – ohne allerdings Abstriche hinsichtlich der Flächen- und Ausstattungsqualität zu akzeptieren – und sorgen so für flächendeckende Zuwächse.“
Die Nachfrage in Berlin ist nicht zu toppen
Die geografische Differenzierung der Big 7 zeigt 2015 im Jahresvergleich ein deutliches Umsatzwachstum in Düsseldorf (+46 %) und Berlin (+43 %). In der Hauptstadt wurde mit knapp 880.000 m² nicht nur ein Allzeithoch erreicht, auch konnte erstmals München vom Umsatzthron gestoßen werden. Ebenfalls zweistellige Zuwächse konnten in München und Köln registriert werden. Die anderen drei Hochburgen Hamburg, Stuttgart und Frankfurt haben das Jahr mit einem leichten Umsatzplus abgeschlossen.
Leerstände in allen Märkten auf Talfahrt
Der kumulierte Leerstand liegt Ende des Jahres 2015 bei 5,69 Mio. m², erstmals seit 2002 unter der 6-Mio. m²-Grenze und 16 % unter dem Vorjahresstand. Auch hier macht sich die dynamische Nachfrage des Schlussquartals besonders bemerkbar, denn allein im Verlauf der letzten 3 Monate sank der Leerstand um fast 450.000 m² (7 %). Die Leerstandsquote über alle Big 7 hinweg hat mit einer aggregierten Quote von 6,4 % zum Ende des Jahres einen neuerlichen Tiefpunkt erreicht. Dies ist der niedrigste Stand seit 2002, im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um 1,2 Prozentpunkte. „Da sich die Nachfrage auch 2016 auf einem hohen Niveau einpendeln wird und das spekulative Neubauvolumen nach wie vor keine Angebotsschwemme signalisiert, wird der Leerstand auch 2016 nochmals leicht fallen. Dies umso mehr, weil die aktuelle Diskussion über die Unterbringung von Flüchtlingen im laufenden Jahr anhalten wird und auch leerstehende Büroimmobilien hinsichtlich ihrer Eignung intensiv geprüft werden“, so Helge Scheunemann, Bereichsleiter Research JLL Deutschland. Scheunemann weiter: „Allein in den Big 7 haben wir ein Potenzial von ca. 800.000 m² identifiziert, die für die Unterbringung von Flüchtlingen in Frage kommen könnten und zwar unabhängig von der individuellen baulichen und rechtlichen Situation. Das sind komplett leerstehende Flächen mit mindestens 5.000 m² verfügbarer Fläche. Theoretisch könnte bei vollständiger Nutzung bzw. Umnutzung dieser Flächen die Büro-Leerstandsquote auf deutlich unter 6 % sinken.“
Fertigstellungen mit leichtem Rückgang in 2015
Im letzten Quartal des Jahres wurden Neubauflächen in einer Größenordnung von rund 307.000 m² fertiggestellt, 25 % weniger als noch vor 3 Monaten erwartet. „Dies zeigt, dass immer noch keine signifikante und schon gar keine spekulativ geprägte Neubautätigkeit im Gange ist“, so Scheunemann. Das Fertigstellungsvolumen beläuft sich 2015 insgesamt auf rund 870.000 m² damit um ca. 12 % unter dem Vorjahresniveau. Im 12-Monatsvergleich zogen die Fertigstellungsvolumina in allen Städten bis auf Düsseldorf und Frankfurt an, die meisten Flächen kamen in Hamburg und München auf den Markt. Für 2016 wird ein Neubauvolumen von knapp 1,3 Mio. m² erwartet. Von diesen stehen den suchenden Unternehmen aktuell nur noch 448.000 m² zur Verfügung, der überwiegende Teil (65 %) ist bereits vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt. „Solange der Anteil der freien am Markt verfügbaren Neubauflächen konstant bei rund einem Drittel liegt, sehen wir nach wie vor eher eine Angebotsknappheit, die sich insofern nicht negativ auf die Mietpreisentwicklung auswirken sollte. Dies gilt umso mehr, weil Grundstückspreise aufgrund der Nutzungskonkurrenz in den begehrten Lagen weiter ansteigen. Und vor diesem Hintergrund ist auch für 2017 aus heutiger Sicht keine Erhöhung der Neubauaktivitäten erkennbar, im Gegenteil: das Fertigstellungsvolumen wird wieder unter die 1-Mio.-m² Marke sinken“, notiert Scheunemann.
Spitzen- und Durchschnittsmieten weiter auf Wachstumskurs
Die Spitzenmieten sind im Verlauf des Jahres in allen Städten außer Köln und Düsseldorf gestiegen. Aggregiert schlägt für 2015 im Spitzenmietpreisindex ein Plus von 3 % zu Buche, damit gemeinsam mit 2012 der stärkste Anstieg seit 2007. Da die Mieten auch in B-Lagen angezogen haben, stiegen 2015 auch die Durchschnittsmieten insgesamt und mit einem Plus von 4 % stärker als die Spitzenmieten. Ein weiterer leichter Zuwachs von knapp 1 % bei den Spitzenmieten und knapp 2 % bei den Durchschnittsmieten wird für das Jahr 2016 erwartet.
