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08.01.2016 Logistikinvestmentmarkt erlebt mit rund 4 Mrd. Euro neues Rekordjahr

Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International wurde im Jahr 2015 ein neues Allzeithoch auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien erreicht. Insgesamt rund 4 Milliarden Euro und damit ca. 11 Prozent mehr als im Vorjahr wurden im vergangenen Jahr in Logistikimmobilien und Gewerbeparks investiert. Rund zwei Drittel des Volumens (2,7 Milliarden Euro) floss in Lager- und Logistikimmobilien, ca. ein Drittel (1,3 Milliarden Euro) in Industrie- und Gewerbeflächen.

Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics Deutschland bei Colliers International: „Mit einem Jahresergebnis von rund 4 Milliarden Euro und einer erneuten Steigerung im Vergleich zum Vorjahr, hat der deutsche Logistikinvestmentmarkt die Erwartungen nochmals übertroffen. Bereits die ersten drei Quartale verzeichneten eine hohe Aktivität, die im vierten Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 1,6 Milliarden Euro deutlich gesteigert wurde. Es handelt sich um das höchste, je in einem Quartal erzielte Ergebnis, auf dem Logistikinvestmentmarkt. Die stabile wirtschaftliche Situation in Deutschland trifft auf ein großes Interesse nationaler und internationaler Investoren an Anlagemöglichkeiten. Logistikimmobilien kommt aufgrund der im Vergleich zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien in der Regel höheren Renditen eine wichtige Bedeutung in der Anlagestrategie der Investoren zu.“

Angetrieben wurde der Markt zum Jahresende von großen Portfolio-Verkäufen, wie der Übernahme von 24 deutschen Logistikimmobilien der Immofinanz AG durch Blackstone oder den Verkauf des Mammut-Portfolios bestehend aus drei Logistikimmobilien der Commerz-Real an den offenen Immobilienfonds Grundbesitz Europa der Deutschen Bank für rund 108 Millionen Euro. Fast die Hälfte der Investitionen entfiel 2015 auf Portfolios. Neben Paketverkäufen wurden jedoch auch wieder große Summen in Einzelobjekte investiert. Vier Immobilien mit einem Volumen von je über 100 Millionen Euro wechselten in den letzten 12 Monaten den Besitzer, darunter das H&M Logistikzentrum in Hamburg, das von der CA Immo an ADF Asset Management aus Süd-Korea verkauf wurde.

Internationale Anleger sind weiterhin in bester Kauflaune und investierten insgesamt über 2,1 Milliarden Euro in deutsche Logistik- und Industrieimmobilien. Der Marktanteil internationaler Anleger lag demnach bei mehr als 53 Prozent. Angeführt wurde das Feld wie in den vergangenen Jahren durch Investoren aus den USA, die rund 909 Millionen Euro investierten. Vor allem Blackstone trat durch seine europäische Logistikplattform Logicor mit pan-europäischen Zukäufen stark in Erscheinung. Neben den Logistikimmobilien der Immofinanz erwarb das Unternehmen 2015 auch das Shine-Portfolio vom Goodman European Logistics Fund sowie das Clover-Portfolio der Real I.S.

„Bei zahlreichen weiteren Transaktionen waren internationale Investoren beteiligt, auch wenn sie am Ende nicht immer den Zuschlag bekamen. So konnten wir im Laufe des Bieterprozesses zum Verkauf des Mammut-Portfolios der Commerz-Real ein großes Interesse aus dem Ausland registrieren. Am Ende machte jedoch ein deutscher Investor das Rennen“, so Marcus Blumenthal, Director Industrial & Logistics Deutschland bei Colliers International.

Auf der Käuferseite investierten Opportunity und Private Equity Fonds, vor allem aus den USA, mit 873 Millionen Euro das meiste Kapital. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds (580 Millionen Euro) sowie Asset und Fund Manager (467 Millionen Euro) folgen auf den Plätzen 2 und 3. Unternehmen wie Aurelis Real Estate, Beos oder TH Real Estate traten 2015 durch mehrere Zukäufe in Erscheinung.

Projektentwickler führen das Feld auf der Verkäuferseite an. Sie trennten sich im zurückliegenden Jahr von Immobilien mit einem Volumen von 775 Millionen Euro. Auch Offene Immobilienfonds und Spezialfonds (588 Millionen Euro) sowie Immobilien AGs (504 Millionen Euro) verkauften Immobilien in größerem Umfang. Zu den aktivsten Verkäufern bei den Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds zählten Deka Immobilien und Union Investment, welche die aktuelle Marktphase zur Optimierung ihrer Portfolios nutzen.

Hohe Nachfrage führt zu flächendeckend sinkenden Renditen

Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Investment Deutschland bei Colliers International: „Das Rekordergebnis beim Transaktionsvolumen ist auf eine hohe Aktivität in allen Logistikregionen Deutschlands zurückzuführen. Die flächendeckend hohe Nachfrage setzt daher die Bruttoanfangsrenditen an allen Standorten weiter unter Druck. Den stärksten Rückgang verzeichneten Berlin und Düsseldorf, wo die Bruttoanfangsrenditen in den vergangenen 12 Monaten um 55 Basispunkte sanken. An den weiteren Standorten waren Rückgänge zwischen 25 und 50 Basispunkten feststellbar.“

Die niedrigsten Werte werden aktuell mit 5,90 Prozent in den Logistikmärkten München und Düsseldorf verzeichnet. Mit geringem Abstand folgen die weiteren Top-Standorte Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart mit Bruttoanfangsrenditen von 6,00 Prozent. In der Spitze werden bei Top-Objekten in gefragten Lagen aktuell Kaufpreise bis zum 18-fachen der Jahresmiete erzielt.

Ausblick: Nachfrage bleibt unverändert hoch – Wiederholung des Rekordergebnisses möglich

„Das erneute Rekordergebnis auf dem Logistikinvestmentmarkt zeigt, dass sich Logistik- und Industrieimmobilien als etablierte Assetklasse einer weiter steigenden Beliebtheit erfreuen und Investoren die wirtschaftliche Situation in Deutschland positiv einschätzen. Die im Vergleich zu den anderen Assetklassen höheren Renditen sind für viele Anleger ein wichtiges Argument für Investitionen im Industrie- und Logistiksegment. Für internationale Investoren ist die Verfügbarkeit von deutschland- und europaweiten Portfolios ein entscheidendes Kriterium, da sie so große Investitionssummen mit einer Transaktion platzieren können“, sagt Kunz.

„Auch im Jahr 2016 sehen wir positive Voraussetzungen für den deutschen Logistikinvestmentmarkt. Das anhaltend niedrige Zinsniveau und die deutlich geringeren Renditen bei anderen Nutzungsarten machen Investitionen in Logistikimmobilien zu einer attraktiven Option für Investoren. Weitere großvolumige Einzel- und Paketverkäufe kündigen sich bereits für die erste Jahreshälfte an, so dass auch in 2016 wieder ein Rekordergebnis von über 4 Milliarden Euro möglich erscheint“, so Reck abschließend.




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